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    房地產企業資金告急

    雖然時間即將進入夏季，但是眾多房地產企業的高層還是感受到了來自市場的陣陣寒意。

    伴隨著房地產調控政策的升溫，近期以來，杭州不少房地產企業率先開始降價，至此，有關開發商的資金鏈再次受到外界矚目。三年之前的調控造成不少開發商資金鏈緊張的境況再次出現。而持續推進的限購政策更是讓當下的不少房地產企業再度臨近懸崖邊緣。

    “最近幾個月以來，我幾乎每天都睡不好。”目前在杭州近郊開發高端別墅項目的某房地產控股集團董事長很是感嘆。“今年的限購令確實對杭州的一些高端項目的銷售造成了極大的影響。尤其是像我們這樣的小公司，日子更加難過。項目剛剛進入施工階段就遇到了調控，公司目前確實比較缺資金。原本希望通過銀行貸款來進行開發，但是現階段這樣的操作已經越來越難。”

    事實上，遇到資金緊張的并不僅僅只是個別公司。據記者從十余家開發高端項目的房產公司獲悉，上述這些公司現階段普遍在做的就是兩件事：一是項目的銷售，二是項目的融資。某集團公司為了緩解企業現金流，甚至對集團下屬的各個項目公司老總都下了參與賣房的死命令。“現在我們各個地區的區域公司總經理，每個月都有單獨的銷售任務，如果完不成月度銷售指標，今年的年終獎金估計要泡湯。”某集團公司的區域項目老總對記者笑稱。

    公開募集難度加大

    業內人士對記者表示，目前房地產企業的資金來源大致從股東原始資本金投入、銀行貸款、賣房銷售收入、IPO、股票增發和信托貸款等渠道籌集。這其中，來自銀行的貸款資金曾經在相當長的一段時間內，成為眾多房地產企業解決資金來源的重要窗口。

    “其實，從去年開始，房地產企業想要通過銀行途徑獲得資金已經越來越難。于是眾多企業紛紛又想通過IPO、股票增發和信托貸款等渠道籌集，但是目前的現狀是，限購令使企業資金回籠難度日益加大；國內房地產企業IPO審批暫停，增發、配股和發債叫停；而此前被市場寄予厚望的信托貸款隨著企業需求的增加，其付出的成本代價也越來越高。”該業內人士分析表示，今年對于大多數房地產企業而言，想從資本市場上進行公開募集的難度將會越來越大。

    “在本輪調控未出現松動的情況下，房地產企業將很難再從有關主管部門獲得批準進行再融資。根據我的判斷，在銀根全面收緊的關口，企業融資的替代效應將會非常明顯。”資本市場的情況似乎已經越來越嚴重，開發商的融資渠道又將朝著怎樣的跡象發展？

    私募基金日益抬頭

    從今年3月份開始，一直從事紅酒生意多年的章女士身份再次發生改變。因為多年下來在房地產企業和金融投資領域積累下來的大量人脈，她現在的又一個身份是一只房地產私募基金的業務代表。

    章女士透露表示，“從去年開始，受到樓市調控的影響，我接觸的開發房產的客戶就對我表示，希望通過我在金融投資領域的人脈做一些融資的需求。畢竟，現階段房地產主流的融資渠道確實已經越來越狹窄。”

    在短短幾個月時間接觸下來，章女士終于弄清楚了其中的門道。“現在我們最重要的就是尋找到優質的項目，一般投資一個項目的資金規模在5個億左右。”

    而一直從事房地產私募基金多年的某負責人對記者表示，在杭州本地，最近從事房地產私募的基金非常多。由于很多基金都采取幕后的私下募集，因此很難判斷總體的資金規模和募集情況。“目前房地產基金與房地產公司合作協商時，項目估值是否合理，投資所占股權比例，及退出時間，都是重要的參考因素。”

    國內著名創業投資與私募股權研究、顧問及投資機構清科集團認為，從2010年開始，國內的房地產私募基金的募集活躍度開始回升，而進入今年以來則進一步提速。清科集團研究中心數據顯示，在2011年一季度完成募集的25只可投資于中國內地的募集股權投資基金中，房地產基金占5只，其募集資金達到9.59億美元。

    “但問題是，在市場普遍缺資金的情況下，融資成本的代價也越來越高。盡管如此，在接下去的一段時間里，如果房地產企業的負債率一直處于高位運行的態勢的話，那么從現在開始，以往并不在主流融資渠道的私募房地產基金會進入一個快速發展期，而資本市場也將會出現不同類型和規模的房地產PE。而如何保障投資人利益、揭示投資風險是房地產基金發展中面臨的一個重要問題。”