謹防商鋪售后包租風險 做足功課避開陷阱
- 杭州寫字樓網
- 2011/7/12 9:56:09
市場類商鋪面積小、總價低而為普通投資者所關注，很多項目采用售后包租銷售模式而讓投資似乎變得更為簡單。但專家表示，這其中隱藏著不小的風險，投資者如要做到安全投資，還有很多功課要做。
市場類商鋪因為資金要求不高，在住宅投資受到限制的情況下，這類物業已然成為投資熱點。
根據市場反饋回來的信息顯示，不管是上海外圍區域，還是上海周邊城市，近期有不少市場類商鋪項目開盤，從而讓原本處于冷清的房地產市場中，因為此類項目的熱銷而顯得稍許還保留了一些熱度。
記者同時注意到，市場類商鋪受到投資者關注的另外一個重要原因在于其采用售后包租形式進行促銷。但專家坦承，這種促銷方式雖然看上去很美，但實際上投資者要承受較大的風險。
其實，市場類商鋪也有投資價值，那么，如何才能做到安全投資呢？在此需要說明的是，我們所說的“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。
市場類商鋪成投資新寵
商鋪投資仍然維持著較高的熱度。
據上海搜房網數據監控中心統計顯示，2011上半年上海商鋪共計成交套數7823套，同比下滑8.56%；成交面積949063平米，同比下滑5.12%。相對而言，上海商鋪市場整體表現平穩。
在這其中，市場類商鋪更受投資者追捧。根據佑威及樓市專評網公布的今年上半年熱銷商業項目排行榜中，其中包括有上海服裝城、上海億豐五金家居廣場、黃山B塊商業中心等項目，均為市場類商鋪。記者同時還注意到，來自金山、寶山、嘉定的其他此類項目，也比較受投資者歡迎。
市場類商鋪受到投資者關注，這在一定程度上與市場類商鋪的特點有關。上海德佑地產商用部區域經理惠凱表示，市場類商鋪總價并不高，多數在50萬～300萬元之間，對于普通投資者而言，在可承受范圍之內。
也有專家表示，由于住宅投資受到限制，并未受到“限購”政策影響的商業項目，則理所當然成為社會資金追逐的對象。上海著名商業地產專家姜新國表示，民間資金投資無路，此前一直不太受重視的商業項目在調控的大環境下，成為受關注的對象應在情理之中。
包租現象比比皆是
記者在采訪中了解到，不管是上海周邊城市，還是上海本地，售后包租依然為開發商所熱衷。
在上海周邊城市，售后包租項目很常見。蘇州蘇安商業中心，這個一樓單價約35000元/平方米、二樓單價約27000元/平方米的商鋪項目，開發商言明委托經營管理3年，年回報率分別為6%、7%和8%，并在房款中一次性抵扣掉。常州某五金商場，更是號稱可委托管理15年，前3年每年8%在付房款時一次性扣除，第4、5、6、7年租金回報分別為8%、9%、10%、11%，超出部分二八分成，后8年按實際租金收入一九分成。對于這樣的承諾，相信能讓很多投資者心動不已。而在上海，這種現象也并不鮮見。惠凱表示，目前公司代理的市場類商鋪項目中，有近8成比例都采用了售后包租這種促銷方式。
其實售后包租形式已為政府所禁止，如住建部早在2006年夏就對開發商包租行為發出了風險提示。在今年1月4日，最高人民法院針對非法集資犯罪公布了一份司法解釋，其中明文規定了售后包租等房地產交易行為也將被納入非法集資范疇，最高可判十年有期徒刑。
即便是如此，售后包租依然是市場中最為常見的一種銷售模式。上海聯業律師事務所馬永健律師表示，這是因為《商品房銷售管理辦法》中雖然明知禁止開發商不能以返本銷售、售后包租等方式進行商品房銷售，但并沒有限定第三方法人或者開發商指定的第三方公司利用這些方式銷售房產。因此開發商一般采用以自己名義與購房者簽訂商鋪買賣合同，而另外通過直接或間接控制的所謂投資管理公司名義與購房者簽訂《委托經營協議》，來規避相關規定，售后包租便可披上合法的外衣。
只不過目前已經演變成為很多種形式，包括“返租回報”、“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等，但總歸是以“先銷售后承租，同時給予一定比例租金回報”的方式吸引買家入場。
做足功課避開陷阱
承諾以高額而且持續穩定的回報，開發商簡直成了“活雷鋒”。不過，業內人士提醒說，天上掉餡餅的事，普通投資者一般很難碰得到，相反，陷阱往往會在不經意間出現。因此對于售后包租現象，應持謹慎態度。
惠凱表示，真正成熟的市場類商鋪，根本無需承諾售后包租，也會受到市場追捧。而姜新國也將售后包租形容成為韓國整容專家手中的手術刀，可以讓人變得好看一點，但這只是表面現象而已。
專家建議，對于市場類商鋪的考察，尤其要注重其商業屬性。姜新國表示，市場類商鋪的價值主要體現在商業價值方面，因此其業態能否為市場所接受，市場人氣能否變得旺盛起來，這才是最為主要的。
專家提醒說，對于售后包租項目，尤其要留意價格中的水分問題，因為在承諾高回報的同時，也要投資者承擔高房價風險。考察售價是否存在水分，可利用投資回報率來進行測算，公式為：年收益率(年投資回報率)=年租金收益/房地產銷售價格× 100%。可根據開發商提供的年收益率，再結合當地同等品質的商鋪年租金收益，來測算考察項目銷售價格，如果結果偏低，則說明開發商提供的售價存在水分。
也有法律界人士提醒，很多時候賬面上的回報率只是一個噱頭，因此不大靠譜。馬永健表示，售后包租收益實際已經打入房價，一般來說開始幾年的包租收益還能正常履行，但是之后的收益就未必能夠兌現了。因而業內人士建議，最好把自己跟開發商綁在一起，選擇有開發商自己持有部分物業的商業項目。這樣，為了自己的利益，開發商不得不盡心盡力去經營。
小貼士
投資市場類商鋪需要了解的六個內容
投資市場類商鋪，需要先了解一下6個方面的內容，逐一找到答案，然后再決定是否投資。
第一、 區域經濟層次如何？這包括當地的經濟發展水平、人口規模等等。
第二、 規劃前景怎樣？遠景規劃的實施，會極大改變區域的現狀，因此有必要了解其市政規劃情況。
第三、 調查商圈。要對商圈的輻射半徑等有所了解。
第四、 消費或者是采購對象要調查清楚。
第五、 基本市場行情要掌握。包括周邊同類物業的價格、租金水平以及租金回報率等。
第六、 了解開發商和經營公司的情況，比如開發商的資金實力，經營公司的過往業績等。
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