精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

　　在市場營銷組合理念中包含4部分，既4p：產品(product)、價格(price)、渠道(place)、促銷(promotion)。

　　根據《超高寫字樓專項研究》課題組調查和分析，因為寫字樓營銷自身的特點，在產品和渠道上基本處于同質化，而促銷手段則基本很難應用在寫字樓營銷中，能夠真正撬動營銷效果實現差異化競爭的營銷手段則只有價格策略。所以誰能掌握寫字樓價格策略，誰就能獲取更大的溢價能力。

　　寫字樓價格策略基本為以下四種方式：

　　價格策略之一：低租金，短租期，即以相對低價吸引新租客戶，但只簽一年，第二年利用客戶替換成本的存在，提高續租價格。

　　優勢：1、短期合約避免在租金上漲階段的價格風險，有助于獲得更高的租金收益。2、短期合的簽署往往可以憑借客戶替換成本的存在，而獲得更高的續租價格。

　　風險：1、由于短期，往往無法避免一年內的淡季，在淡季相對需求較少，供應較多，時續租業主方的討價還價能力降低。且容易受瞬間供應量的沖擊。2、短期盒約往往降低客戶違約的風險，提高客戶的流動比率。高流動比例，帶來高空率和高傭金支出，潛在收益期望值的方差將擴大。3、合約期限的縮短將增大租賃部門的權利，擴大“權力尋租”的風險。

　　價格策略之二：相對高價簽訂3年以上的長期合約。

　　優勢：1、客戶鎖定本，業主鎖定利潤，雙方同時降低不確定性。2、降低空置率和傭金支出，少業主運營成本。3、降低租賃部門“權力尋租”行為的風險。

　　風險：長期約的簽署喪失了租金遞增的權利。

　　價格策略之三：給出一定的免租期，以獲取較高租金。

　　優勢：該策略執行的優勢免租期雖然降低了實際租金，但其實卻是抬高了續租的談判基準價。結合客的轉換成本，當租賃期到期后，處于較高價格的客戶往往會獲得一個更高價的談判要約。這就是所謂的“免租期陷阱”。

　　風險：若客戶到期因經營策略或是辦公面積預算變化要遷租時，再高的原價均于事無補。

　　價格策略之四：高租金，高優惠，即向客戶提供一些邊際成本較低但對客戶來說邊際價值高的額外優惠服務，如免費車位、俱樂部的會員卡等。

　　優勢：1、以較小的成本抬高了續租的談判基準價。2、所提供的優惠通常轉換為戶公司員工的福利，有利于提高寫字樓對于使用者的價值。

　　風險：如同提供租期的價格策略，客戶公司會因其本身原因遷租。（數據提供：云南財經大學經濟發展研究中心課題組）