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    營銷是一個大話題，涉及面廣，并關乎市民、開發商、代理機構等多個行業參與者，乃至關乎到區域房地產市場的發展。3月2日黃金樓市焦點版報道的“樓盤營銷星光璀璨，業界偏好務實營銷”一文，獲得業界好評， 各房企在淡市之下邀請明星坐陣的新奇的營銷手段獲得市場認可，賺得市民眼球。

    不過，樓盤定位及企業的營銷觀念參差不齊，正因為如此，我們的探討沒有局限于“樓盤營稍主打明星牌”這一現象，而是更深入地探討昆明房地產營銷需要哪些路子、房地產營銷的出路在哪里等話題。本期黃金樓市，我們邀請多位樓市營銷高手對2012年樓市營銷之術展開新的探討。

    做客嘉賓

    云南財經大學經濟發展研究中心研究員 王詠雪
    昆明中原地產策略中心總監 林嵐
    至祥置業（昆明）有限公司（下稱至祥）
    中炬置地集團副總裁 石云艷

    起源早 樓盤營銷偏好明星代言

    云信黃金樓市：如何看待明星嫁接樓盤，比如樓盤冠名明星演唱會？這樣的營銷方式，它起源于何時？

    至祥：關注明星代言的品牌疊加營銷方式，說明開發商急了。類似多元化、多角度的營銷嘗試，之前不多。但這種明星嫁接樓盤的營銷方式并不是創新，在很早以前昆明就出現過。

    林嵐：這類營銷手法起源很早，其中在一線城市早就開始，從影星、歌星、學者甚至到政壇要人等各種來頭的明星均有嫁接。

    看效果 樓盤與明星或雙贏？

    云信黃金樓市：這種營銷方式的效果會怎樣？樓盤與明星是否都能各取所需？

    林嵐：要實現嫁接，要看明星的氣質是否與樓盤的品質相對應，明星能否與樓盤的目標客戶群體起到共鳴，有了這兩方面的契合，才能達到效果。

    明星嫁接樓盤其實只是營銷方式的一種，并不代表全部。并且，對于樓盤而言，最重要的是產品品質、價格、服務三方面。借著明星的光環，對樓盤起到的也只是錦上添花的作用。就效果而言，樓盤和明星如果任何一方出現狀況，雙方都不會受益。

    契合市場 能拉動成交就是好招

    云信黃金樓市：昆明房地產市場需不需要這種營銷方式？

    石云艷：這是一個營銷推廣話題。推廣策略有很多種，但表現類型無外乎名人代言、活動營銷、廣告營銷、媒體運作、精準拓客等形式，根據項目定位、產品類型、市場環境等的不同，推廣方式也隨之不同，沒有最好的方式，只有最適合的策略。最有效的招就是最好的招，但它不一定耳目一新。大家都在探索、總結。

    林嵐：沒有是否需要，只有適不適合的道理。營銷方式最重要的是與市場契合。

    搶剛需 讓他們能買房又能買車？

    云信黃金樓市：除此以外，昆明樓市還需要怎樣的營銷手段？已經有消息顯示，首付一成、首付分期等方式已經在不少城市出現。

    林嵐：昆明樓市的營銷方式已經很貼近一線城市，目前在市場上所出現的絕大部分方式，在2008年那一輪市場調整時一線城市運用得比較多。需要注意的是，在引進一線營銷方式與嫁接昆明市場的過程之后，有一個本土的改良過程。

    任何營銷手段都基于消費者需求，并超越他們的期待。現在的市場下，營銷最需要的是關注剛需。近期在其他城市出現的首付優惠方式就是在剛需這個群體尋找突破口。對該群體最大影響的，一是首付，二是月供。昆明的房價相對于這個群體而言，首付和月供能力的壓力偏大。另外，房產之外，該群體其他的消費需求依舊較高，包括車、時尚消費品等。昆明已經有部分發展商在營銷環節適當考慮除了房產本身、客戶其他需求的一步到位。

    王詠雪：之前出現的網絡買房的方式我也覺得很可行。賣得好不好另說，但至少它是一種新的方式。