商業地產迎來發展春天？
- 杭州寫字樓網
- 2012/5/5 18:03:32
不特價、不優惠，房子便賣不動。經歷了數月低迷的嘉興樓市，庫存房源高企，在各開發商作出一些促銷折扣后，總算迎來了一波回暖行情。據統計，4月市區共成交商品房1313套，其中普通住宅成交了1046套，成交均價7420元/平方米，相比3月，價格環比增長了5.38%。
5月份，市區預計有近10個樓盤開盤，因此住宅項目仍以“去化”為主。根據此前公布的《2012年嘉興市本級國有建設用地供應計劃》，今年的住宅用地供應指標有所縮減，與之相反的是，年內將在國際商務區、城南片區、城北片區推出多宗位置比較優越的商業用地。
住宅市場“下跌式”回暖
“五一”小長假3天，嘉興市區共成交商品房102套，其中住宅成交84套，商鋪成交18套。而2011年、2010年嘉興市區“五一”3天分別成交商品房42套和28套。種種跡象表明，被壓制了半年多的購房需求逐漸發力了。
從今年一季度嘉興樓市成交情況來看，有點“春暖花開”的意思。1月份，僅成交普通住宅308套，為近5年來最差開局。然而到了2月，成交套數攀升到688套，是歷年同期的第二成交高度。到了3月份，成交量飆升至1150套，比2月份上漲了近100%。
這一成交走勢，使得去年下半年開始的樓市“嚴冬”提前結束，這似乎與2009年一季度的樓市回暖有些類似。不過業內人士認為，雖然都是經歷了樓市寒冬之后的轉折，但仔細觀察，2009年的回暖除了降價的因素，“救市”成為主要的推手。而今年中央依舊保持樓市高壓調控政策，只是靠著降價的驅動，樓市出現了“下跌式”回暖。
自龍年春節開始，在資金壓力之下，一些樓盤優惠開始出現，尤其是不少在售樓盤采取了“特價房”這一形式，使得價格更具競爭優勢。而一些新開樓盤在“冰冷”的市場背景下，定價變得更加務實。從前幾月銷售比較好的樓盤來看，像恒大綠洲、晴灣，均是在同地段具備了一定的價格和品牌優勢。
改善型人群悄然入市
一年一度的春季房博會上月拉開大幕，雖然房博會上的成交量并不突出，但在隨后的一周內，房博會效應開始顯現，成交套數翻倍增長。其中，普通住宅的平均成交面積為122平方米/套，顯示大戶型房源成交量逐漸增加，改善型購房者開始入市。
今年1至4月份購買60至90平方米和120至144平方米面積區間段的比例(按面積)分別為22.21%和32.19%，是成交量最大的兩個區間，可以看到除了剛需消費的拉動，改善型消費者也是近期樓市消費的主力。
從貸款情況來看，不貸款購房面積是貸款購房面積的1.25倍，說明資金充沛者在市場中有著相當比例；另外，對比3月的銷售數據，4月嘉興商品住宅成交面積為12.75萬平方米，環比上漲0.75%，但其中90平方米以下商品住宅的成交面積卻環比下降21.77%。4月商品住宅成交均價7420元/平方米，相比3月增長5.38%。
由此可見，購買面積相對較大，購買單價相對較高，是4月樓市消費的一個特點。此外，市區公積金政策放寬，給使用公積金貸款購房者更多的優惠：可提取更多的公積金，又可優先償還組合貸款中的商貸部分。加上目前首套房貸利率已回歸基準，這使得購房者的壓力減輕了。
商業地產遍地開花
4月底，嘉興市公共資源交易中心推出的一宗商辦用地，吸引了不少業內人士關注。這塊地位于城南區域，東至城南路，南至常睦路，西至城南農貿市場，北至阿奶浜，面積7148.1平方米，掛牌起始價達到了4800元/平方米。經過上百輪的激烈競爭，最終由一個自然人聯合體以8850元/平方米的價格成交，折合樓面價約4425元/平方米，溢價率達到84.4%，成為龍年開年以來競爭最激烈的一次土地拍賣，與蕭條的宅地市場形成鮮明對比。
記者了解到，這塊地毗鄰龍威大廈、中瑋大廈、龍躍大廈等，地理位置優越，而競買人表示正是看準了這一區域比較突出的區位優勢，以及未來較好的商業發展空間。記者注意到，目前城南路似乎越來越受到青睞：同樣是這一區域，去年年底一塊商業用地也拍出了6740元/平方米的高價。
翻開地圖，近年來嘉興商業項目呈現遍地開花的態勢，除了傳統中心城區，在運河新區，38萬平方米超大體量的中潤·嘉興中心已完成了奠基儀式，未來將匯聚世界一線時尚生活品牌；在南湖新區，嘉興世貿中心、國際中港城、信源商業城、紅星美凱龍實現了專業市場和特色商圈共舞；在秀洲新區，擁有江南數碼港、中禾國際以及北科建傾力打造的集科技研發、商務中心、時尚街區、酒店餐飲于一體的科技新城。
一般認為，住宅市場不給力，商業地產便會更受青睞。不過，嘉興的商業項目前景如何，觀點不一。李衛川認為，商業項目至少需要3至5年培育，嘉興并不像一二線城市那樣具備強大的市場消化力，商業地產遍地開花，還得看各區域發展情況，未來前景比較難說。
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- 來源：嘉興日報