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    高力國際物業服務公司評估和顧問服務部門總監大衛·福克納對我國的購物及服務中心能否實現供需平衡持不太樂觀的態度，“市場是否真能支撐這么多購物中心？答案可能是否定的。”他甚至預計，一旦資金斷鏈出現問題，一些開發商可能中途撤出，留下爛尾工程。

    福克納認為，雖然中小地產商將是商業地產泡沫破裂的承受者，但事實上，真正“受傷”的將是普通投資者。《每日經濟新聞》記者對十多家目前正在轉型商業地產的開發商調查發現，這些地產商更多是向市場出售而不是持有正在開發的商業地產。正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文表示，這意味著商業地產的泡沫風險將由普通投資者承受。

    投資型房產持有比例下滑目前，盡管很多開發商都宣稱要持有商業地產，以實現租金收入和銷售收入的平衡，但這些公司的年報卻顯示，多數地產商開發商業地產仍是為了快速銷售，回收現金。

    以招商地產為例，2011年該公司的投資型房地產賬面價值僅為32.67億元，較前一年減少近1.7億元，占總資產比例也由前一年的6%下滑至去年的4%。根據該公司的說法，投資型房地產是指為賺取租金或資本增值，又或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物等。持有型的商業地產顯然符合上述定義，包含在投資型房地產的會計科目內。

    和招商地產一樣，另一家曾看好商業地產前景的中糧地產也選擇了減少自持商業地產的比例。公司2011年年報顯示，該公司的投資型房地產由一年前占總資產的4.05%下降至2.66%。

    除了招商地產和中糧地產外，華僑城、萬通地產等轉型商業地產較早的房地產公司，去年年報中投資型房地產所占比例也出現了一定幅度的下滑。

    《每日經濟新聞》記者調查發現，很多商業項目都直接銷售給了個人投資者。薛迥文在接受記者采訪時也表示，在那些商業地產項目大量同質重復建設，短期內消費能力又沒有大幅上升的城市，如果開發商將商業地產大量轉售給普通投資者者，無疑是將風險轉嫁給后者。

    部分項目風險已現事實上，商業地產的“爛尾”風險已然顯現。《每日經濟新聞》記者此前曾報道，一個來自浙江的企業——四兄集團在不到一年時間里，先后收購了上海的金山小商品商城、興宇大酒店、上海灘商廈和中華商城等項目，然后通過向銀行抵押，以及向小業主出售房屋產權及租賃權融取了巨額資金。但最終上述資金不知去向。最后因為房屋抵押權人的報案，上述四個項目被相繼查封。

    即使是那些順利交房的商業地產項目，后來的發展情況也不容樂觀。很多項目鋪面租期到期后，承租者就一關了之。上海嘉定地區就曾出現過商鋪長期關門的情況。

    更多商業地產項目則嘗盡了房價零增長，地價低增長的滋味。愛房網的資料顯示，目前，上海大同花園四期的32平方米的商鋪不過4萬元/平方米出頭，而8年前上述商鋪的售價就已達到25000元/平方米了。

    事實上，向小業主散售商業地產的行為歷來頗具爭議。包括萬通地產在內的諸多開發商都試圖通過新金融平臺融資，進而減少散售商業地產的數量，以避免給中小投資者帶來較大的風險。一些業內專家則提出，引入地產私募基金，用基金來持有商業地產是一種比較好的處理方式。

    此前，李嘉誠的長和系以上海的寫字樓作為主要資產，成功在香港發行了首個人民幣REITs（房地產投資信托基金）。但之后，即使在香港，REITs發行也日益困難。公開資料顯示，6年來新增的REITs只有5只。世茂股份首席財務官陳汝俠曾向《每日經濟新聞》記者透露，地產私募基金往往兩三年內就要退出，而商業地產要取得回報，需要的時間遠遠要多于3年。這使得商業地產的開發商很難利用私募等房地產金融創新平臺來獲得資金。

    在這樣的背景下，如果房地產公司本身出現資金鏈缺口，那么賣掉一部分所持有的商業項目換取現金流，甚至依靠銷售項目獲取資金，幾乎成為開發商的唯一出路。而在這樣的背景下，中小投資者會因為投資商業地產而冒將更多的風險。