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    整層租賃，深圳甲級寫字樓較高的準入門檻把許多希望通過進駐甲級寫字樓提升自身形象，但又無力承租大面積辦公樓的中小企業(yè)擋在門外。昨日，記者走訪了福田、南山、羅湖寫字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)一些專門的商務(wù)辦公服務(wù)公司提前租下幾層寫字樓，然后在分割成小單位轉(zhuǎn)租出去，利用租金差價實現(xiàn)盈利。

    多數(shù)寫字樓里有“二房東”

    一家從事金融行業(yè)的小企業(yè)遭遇了“成長的煩惱”，公司決策層想到京基100辦公，但只能承租200平方米的面積，與“整層租賃”的要求相差甚遠。

    如雨后春筍成長起來的深圳中小企業(yè)所面臨的“成長的煩惱”，在一些有實力的商務(wù)辦公服務(wù)公司看來，就是一種商機。

    這些活躍在深圳甲級寫字樓市場的商務(wù)辦公服務(wù)公司，被業(yè)界稱為寫字樓里的“二房東”。

    “福田中心區(qū)每棟甲級寫字樓都有這種商務(wù)辦公服務(wù)公司，他們整體租下幾層寫字樓，然后根據(jù)客戶需求，分割成十幾平方米到幾百平方米的面積，再轉(zhuǎn)租出去。”中聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部福田東區(qū)區(qū)域經(jīng)理李長渭向記者介紹說，有的大公司手中持有的寫字樓面積高達數(shù)萬平方米。

    來自香港的鼎辰投資一口氣租下京基100大廈的20~26樓(其中22層為其他公司整租)共計6層，約2萬平方米，然后再拆分成160~600平方米的小型辦公室出租。這種包租生意還不錯，從今年2月至今出租率已達六成；美百年投資整租的物業(yè)在福田中心區(qū)有金中環(huán)商務(wù)大廈、卓越時代廣場 、諾德金融中心等12棟寫字樓；雷格斯商務(wù)服務(wù)公司則在福田中心區(qū)安聯(lián)大廈、羅湖彭年廣場和南山新時代廣場整租了兩層半寫字樓。

    中小企業(yè)喜歡“傍甲級”

    “在甲級寫字樓辦公，非常有利于提升我們的企業(yè)形象，最重要的是利于公司的業(yè)務(wù)拓展。”一家剛剛在卓越世紀中心3號樓租下200平方米面積的企業(yè)負責人對記者說。

    “這些中小企業(yè)的租賃需求多為200平方米左右，對甲級寫字樓的相關(guān)配套要求較高。”深圳中原地產(chǎn)商鋪部區(qū)域營業(yè)董事肖霄認為，之前，在羅湖乙級寫字樓里，或福田、南山的廠房里，如八卦嶺、車公廟等區(qū)域，就有進行包租再分割出租的情況。現(xiàn)在企業(yè)的租賃需求更加高端化，“傍甲級”現(xiàn)象越來越普遍。

    鼎辰投資張婉絢表示，一些外企的辦事處在深圳設(shè)點或一些企業(yè)的臨時租賃場所都很喜歡尋找甲級寫字樓物業(yè)。這些客戶都是“出身名門”，雖然對辦公面積要求較小，但對辦公的環(huán)境要求頗高。

    利潤來自租金差價

    記者了解到，一些包租公司在轉(zhuǎn)租辦公樓的同時，也提供甲級服務(wù)。 鼎辰投資在做京基100大廈的包租時，在每一層樓設(shè)置一個接待前臺，統(tǒng)一為整層樓分租的各個公司服務(wù)，配備2-3名專門的秘書專門負責行政或其他后勤任務(wù)。此外，還設(shè)立樓層休閑區(qū)域、會議室、培訓(xùn)室，這些服務(wù)都是免費的。

    “一些有實力的包租公司為了吸引客戶，為承租企業(yè)提供一些免費配套服務(wù)，但是其仍有較為豐厚的利潤空間。” 李長渭介紹說，包租企業(yè)和開發(fā)商達成戰(zhàn)略合作意向，以較低的市場價格包租幾年，并且這個價格在承租期內(nèi)一直不變。而深圳甲級寫字樓租金近幾年漲幅較大，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2009年深圳二手寫字樓平均租金為95元/平方米，2012年4月的租金水平為142元/平方米，漲幅近50%，包租公司轉(zhuǎn)租出去的租金每年隨行就市上漲，期間的租金差價較為可觀。

    “包租”形成產(chǎn)業(yè)鏈

    經(jīng)過較長時期的發(fā)展，包租公司已經(jīng)形成了一條完成的產(chǎn)業(yè)鏈。

    一些中小型包租公司與地產(chǎn)中介公司建立了長期合作關(guān)系，為了降低空置率，包租公司都會在租約到期前，通知中介公司放出盤源，而中介公司則很樂意為這些固定長期客戶提供快捷服務(wù)。此外，包租公司多會為接手的寫字樓進行裝修，與一些裝修公司產(chǎn)生了固定合作關(guān)系。由此，形成了一條包租公司為中心，前有裝修公司，后有地產(chǎn)中介的產(chǎn)業(yè)鏈條。

    相對中小型包租公司粗線條的產(chǎn)業(yè)鏈，具有相當實力的大型商務(wù)辦公服務(wù)公司延伸的產(chǎn)業(yè)鏈更長、更加精細化。

    大型商務(wù)辦公服務(wù)公司擁有自己的管理團隊，通過一個商務(wù)服務(wù)平臺，為承租企業(yè)提供外包服務(wù)有人力資源服務(wù)、商務(wù)、法律咨詢和財務(wù)的外包等等。大型商務(wù)服務(wù)公司提供租賃服務(wù)的中小企業(yè)，有的數(shù)十家，有的數(shù)百家，這些中小企業(yè)一般都會通過商務(wù)服務(wù)公司的服務(wù)平臺進行采購，不少“包租產(chǎn)業(yè)鏈”下游企業(yè)專門做商務(wù)服務(wù)公司的外包生意，收益也頗為客觀。