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    《杭州市“十二五”住房保障與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）昨天出爐，未來(lái)，杭州因剛需仍然較大，如果不引導(dǎo)與控制，房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲。杭州將禁止別墅供地，主要致力于推廣低碳的一次性裝修房屋銷售，以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

    “十一五”房地產(chǎn)投資占總投資30%

    2006年至2010年，杭州房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工面積達(dá)到6510.66萬(wàn)平方米，其中住宅新開工4593.77萬(wàn)平方米；房地產(chǎn)總投資額達(dá)到3237.73億元，平均年增長(zhǎng)率達(dá)到15%；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比例一直穩(wěn)定在30%左右，成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。

    房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP的比重從2005年的5.63%，上升到2010年的6.85%；占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重由12.78%上升到14.07%。2006年至2010年杭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方財(cái)政收入比重保持在20%至25%。

    其中保障性住房在“十一五”期間也得到長(zhǎng)足發(fā)展，主城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積累計(jì)達(dá)410.32萬(wàn)平方米，竣工480.31萬(wàn)平方米，為近6萬(wàn)戶符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)條件的困難家庭解決了住房問(wèn)題。

    主城區(qū)廉租住房累計(jì)新開工29.29萬(wàn)平方米，竣工12.96萬(wàn)平方米。五年累計(jì)開工建設(shè)大學(xué)畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)人才和外來(lái)務(wù)工人員“兩項(xiàng)公寓”108.15萬(wàn)平方米，竣工56.94萬(wàn)平方米。

    五年房?jī)r(jià)上漲130.35%，不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展

    《規(guī)劃》指出，“十一五”期間，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在一些突出問(wèn)題：

    首先是商品住房?jī)r(jià)格階段性上漲過(guò)快，不利于可持續(xù)發(fā)展。比如，主城區(qū)商品住房成交均價(jià)從2006年初的8750元/平方米上升到2010年的20155.84元/平方米，凈增長(zhǎng)130.35%。

    “房?jī)r(jià)階段性上漲過(guò)快，增大了普通居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房的難度，助漲了投資、投機(jī)性購(gòu)房，不利于產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，也加大了政府保障性住房建設(shè)的壓力。”市政府辦公廳相關(guān)負(fù)責(zé)人分析。

    其二，“夾心層”問(wèn)題日益突出，準(zhǔn)入與退出機(jī)制有待健全。

    不斷攀升的商品房?jī)r(jià)格直接抬高了商品住宅價(jià)格底部，擴(kuò)大了既不符合住房保障條件，又買不起或租不起商品住房的“夾心層”群體。同時(shí)，由于居民收入來(lái)源多元化、隱蔽化、社會(huì)信用體系不健全，管理部門對(duì)申請(qǐng)收入與資產(chǎn)狀況的審核難度較大，對(duì)保障對(duì)象的動(dòng)態(tài)信息管理系統(tǒng)尚不健全，退出的執(zhí)行還缺乏法律法規(guī)依據(jù)。

    其三，涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法規(guī)政策存在滯后現(xiàn)象，如拆遷安置補(bǔ)償政策、商品房預(yù)售管理、物業(yè)管理、保障性住房管理等領(lǐng)域出現(xiàn)的新問(wèn)題，急需法規(guī)政策依據(jù)。
 
    未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)需求較大 房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步上升

    杭州房地產(chǎn)需求量仍將維持在比較高水平。杭州將繼續(xù)吸引周邊人口向杭州集中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)僅省內(nèi)高校畢業(yè)留杭就有約6萬(wàn)人，產(chǎn)生大量租房、購(gòu)房的需求。

    而目前，杭州中低價(jià)位商品住宅越來(lái)越少，主城區(qū)內(nèi)已難尋單價(jià)在10000元/平方米以下，或總價(jià)在100萬(wàn)元以下的普通商品住房，擴(kuò)大了既不符合住房保障申請(qǐng)條件、又買不起或租不起商品房的夾心階層。

    有關(guān)調(diào)查顯示，至少家庭年收入在平均水平的0.9倍以上才能在杭州買得起一套面積為70平方米、單價(jià)為10000元以下的住房；至少家庭年收入在平均水平的1.15倍以上才能買得起一套面積為90平方米、單價(jià)為10000元的住房。

    未來(lái)，留杭人口的住房需求還是比較大。根據(jù)省教育廳的數(shù)據(jù)顯示，大學(xué)畢業(yè)生居住方式以租房為主，比例達(dá)71.5%，其中租住農(nóng)民房的比重為38.9%，人均居住面積在10平方米以下的占27.2%。

    同時(shí)，外來(lái)務(wù)工人員租住農(nóng)民房的比重高達(dá)49.9%，人均居住面積在10平方米以下的占33.9%。

    隨著近年房租的普遍上漲，加劇了留杭人員的住房困難，迫切需要政府加強(qiáng)面向這些群體的基本住房保障。但是，“十二五”期間杭州市不可能把大量耕地用于保障性住房建設(shè)，后續(xù)的土地供給主要將依靠存量挖潛，這也將直接導(dǎo)致保障性住房開發(fā)成本大幅上升。此外，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與增量土地可供有限性影響，土地出讓金收益具有很大的不確定性，因此，財(cái)政可用于保障住房建設(shè)的資金也帶有不確定性。

    同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格上漲潛在壓力也較大，在完善征地拆遷補(bǔ)償機(jī)制、逐步提高征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)用地成本和地價(jià)的上升，可能進(jìn)一步推高房地產(chǎn)開發(fā)成本。此外，來(lái)自本地的自用性剛性需求，與浙江民間資本豐裕，投資性需求強(qiáng)勁相結(jié)合，如果不加以引導(dǎo)與控制，將拉動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。

    保障性住房總建設(shè)規(guī)模達(dá)1750萬(wàn)平方米

    “堅(jiān)持鼓勵(lì)自住性合理住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展”，是杭州市“十二五”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的目標(biāo)。

    在十二五規(guī)劃期末，杭州房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值和GDP的比重穩(wěn)定在13%和6%；全市平均每年住宅開工量保持在1400萬(wàn)平方米左右，保障性住房新開工量占當(dāng)年商品住房總量的30%左右。

    廉租住房繼續(xù)做到“應(yīng)保盡保 ”，保障總量約為1萬(wàn)戶；經(jīng)濟(jì)適用住房通過(guò)“租售并舉”方式，實(shí)現(xiàn)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象銜接，三年內(nèi)保障總量達(dá)到2.5萬(wàn)戶；市、區(qū)兩級(jí)公共租賃住房總建筑面積（保有量）達(dá)到300萬(wàn)平方米以上。

    全市保障性住房五年總建設(shè)規(guī)模達(dá)到1750萬(wàn)平方米，年度建設(shè)規(guī)模約350萬(wàn)平方米。主城區(qū)保障性住房五年總建設(shè)規(guī)模達(dá)到1390萬(wàn)平方米（約13.1萬(wàn)套）。其中，廉租住房20萬(wàn)平方米（約0.4萬(wàn)套），經(jīng)濟(jì)適用房150萬(wàn)平方米（約2萬(wàn)套），公共租賃房120萬(wàn)平方米（約1.9萬(wàn)套），拆遷安置房1000萬(wàn)平方米（約8萬(wàn)套），人才專項(xiàng)用房100萬(wàn)平方米（約0.8萬(wàn)套）。蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽(yáng)市、建德市、臨安市、桐廬縣、淳安縣七區(qū)縣（市）保障性住房五年總建筑規(guī)模達(dá)到360萬(wàn)平方米。

    禁止別墅類用地供應(yīng)

    通過(guò)對(duì)“十二五”期間杭州市人口數(shù)量和人均居住房面積的預(yù)測(cè)值等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析，“十二五”期間住房總需求為：全市規(guī)劃商品住房年開發(fā)量約950萬(wàn)-1083萬(wàn)平方米，五年開發(fā)總規(guī)模達(dá)4750萬(wàn)-5415萬(wàn)平方米；其中主城區(qū)年開發(fā)量約450萬(wàn)-583萬(wàn)平方米，五年建設(shè)總規(guī)模達(dá)2250萬(wàn)-2915萬(wàn)平方米。

    新增非住宅商品房總量：參照2000年以來(lái)杭州市非住宅竣工面積占總竣工面積28.54%的平均比例，結(jié)合目前實(shí)際，“十二五”期間非住宅商品房開發(fā)量應(yīng)占總開發(fā)量的比例20%左右。非住宅商品房規(guī)劃五年開發(fā)總規(guī)模1015萬(wàn)-1185萬(wàn)平方米；其中主城區(qū)五年建設(shè)總規(guī)模達(dá)665萬(wàn)-835萬(wàn)平方米。

    “十二五”期間需要超過(guò)5.5萬(wàn)畝供地需求。

    其中，按平均容積率2.5計(jì)算（下同），全市保障性住房用地（凈地）總需求量約為11500畝。

    商品房住宅用地（凈地）總需求量約為34350-38350畝，平均每年供地6870-7670畝。

    全市公建用地(凈地)需求量約為6100-7100畝。

    杭州市明確規(guī)定，增加中小套型普通商品房用地有效供給，限制中高檔商品住房用地供應(yīng)，禁止別墅類用地供應(yīng)。

    逐漸取消毛坯房 推廣一次性裝修模式

    《規(guī)劃》指出，杭州將堅(jiān)定不移貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，重點(diǎn)防范投機(jī)性需求過(guò)旺、房?jī)r(jià)過(guò)快上升帶來(lái)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)。

    杭州市規(guī)劃，到2015年，實(shí)現(xiàn)50%的新建住宅使用太陽(yáng)能光電和光熱系統(tǒng)。同時(shí)，逐漸取消毛坯房，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，對(duì)處于城市中心繁華地段住宅項(xiàng)目或高層住宅項(xiàng)目要求全裝修，將全裝修的要求作為住宅用地出讓的前置指標(biāo)進(jìn)入招拍掛合同。對(duì)開發(fā)、購(gòu)買全裝修房的開發(fā)商、消費(fèi)者給予政策上的優(yōu)惠，研究推進(jìn)實(shí)施住宅全裝修工作的相關(guān)政策。至2015年，主城區(qū)銷售住宅實(shí)現(xiàn)60%一次性裝修。

    杭州將通過(guò)完善房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)，加大打擊囤積土地、捂盤惜售、欺詐銷售、抽逃資金等侵害購(gòu)房人權(quán)利的行為；建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，規(guī)范開發(fā)商對(duì)預(yù)售資金的使用；建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范專項(xiàng)資金，防范項(xiàng)目資金鏈斷裂給社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)的不良影響。

    進(jìn)一步放寬保障性住房準(zhǔn)入條件，到“十二五”期末，基本實(shí)現(xiàn)人均可支配收入80％以下的住房困難家庭應(yīng)保盡保。

    住房保障用地指標(biāo)優(yōu)先安排、申報(bào)優(yōu)先審批、征地優(yōu)先辦理。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款。