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    宏觀經(jīng)濟(jì)下行，寫(xiě)字樓租金本應(yīng)下降，但國(guó)內(nèi)卻反其道而行之，經(jīng)濟(jì)下行，租金狂升。

    據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，2011年北京是全球租金開(kāi)支上漲最快的市場(chǎng)，也是全球租金上漲最快的市場(chǎng)。2010年，北京寫(xiě)字樓租金在全球排名第73位，2011年就上升到第35位。2011年是北京寫(xiě)字樓租金的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，第三季度超越上海成為大陸最昂貴的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，第四季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金(有效凈租金)同比增長(zhǎng)73%，成為整個(gè)亞洲租金僅次于香港和東京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

    上漲沒(méi)有到頭，截至今年第二季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到每月每平方米288.55元，同比2011年飆升了近50%，空置率則持續(xù)下降到2.45%。兩年時(shí)間，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金上升85%，戴德梁行研究部預(yù)測(cè)，未來(lái)5年，全球租金水平會(huì)繼續(xù)上升，北京將成為租金水平升幅最高的商業(yè)區(qū)，預(yù)計(jì)其甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金將從目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成為全球25個(gè)最昂貴商業(yè)區(qū)之一。

    按照常理，我們應(yīng)該為北京寫(xiě)字樓租金價(jià)格的上漲鼓掌。租金上漲，空置率下降，說(shuō)明北京租用寫(xiě)字樓的商業(yè)企業(yè)贏利情況不錯(cuò)，能夠承受得起一年40%左右的租金漲幅；而空置率下降，說(shuō)明實(shí)體經(jīng)濟(jì)興旺，有越來(lái)越多的企業(yè)愿意到北京尋求機(jī)會(huì)。

    情況并不如此樂(lè)觀，租金上升并不能證明實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)。

    自2011年以來(lái)，由于東二環(huán)、金融街等北京傳統(tǒng)商圈無(wú)新寫(xiě)字樓供應(yīng)，帶動(dòng)整體市場(chǎng)租金飆漲，一些以IT業(yè)、制造業(yè)為主的企業(yè)，承受不住租賃成本的壓力，紛紛撤出核心商圈，轉(zhuǎn)向非核心商圈，其中包括不少知名企業(yè)，比如，英特爾離開(kāi)了北京嘉里中心，甲骨文和路透社在上地有一定辦公面積，奧林巴斯和燕寶汽車(chē)要部分遷址酒仙橋區(qū)域。一些大企業(yè)在選擇新的辦公地點(diǎn)時(shí)，刻意回避CBD等傳統(tǒng)商圈，向通州、大望京、石景山等區(qū)域擴(kuò)散，中國(guó)煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯(lián)想、百度等為人所知的企業(yè)均在此列。可見(jiàn)，租金上漲有天花板，一旦突破天花板威脅到企業(yè)生存，只能勝利大逃亡。

    租金上升是資源集聚的結(jié)果。想想北京的房?jī)r(jià)為什么貴得那么離譜？因?yàn)楸本┦侨珖?guó)人民的北京，所有的省都在北京開(kāi)設(shè)窗口，所有發(fā)財(cái)致富的人們都想到首善之區(qū)長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)、尋找機(jī)會(huì)——諸如賣(mài)地賣(mài)礦發(fā)財(cái)?shù)目h長(zhǎng)、村長(zhǎng)、企業(yè)主們，試圖在北京尋找機(jī)會(huì)的無(wú)數(shù)北漂、大專院校畢業(yè)生們，還有想在北京向全國(guó)尋找投資機(jī)會(huì)的實(shí)體企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)，他們都竭盡全力在北京購(gòu)房，貢獻(xiàn)自己的購(gòu)買(mǎi)能力。從某種程度上說(shuō)，北京價(jià)格是特殊價(jià)格，是全國(guó)投資者乃至全球投資者對(duì)中國(guó)的夢(mèng)想溢價(jià)。

    兩年過(guò)去了，筆者還記得一個(gè)開(kāi)發(fā)商說(shuō)的話。在一個(gè)會(huì)議上，他感慨自己在北京的樓盤(pán)多災(zāi)多難，正待開(kāi)盤(pán)出現(xiàn)限購(gòu)政策，限購(gòu)前后購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量下降了60%，說(shuō)明在北京買(mǎi)房的起碼有一半屬于限購(gòu)范圍的外地人。由此可見(jiàn)，中國(guó)30年的財(cái)富堆積在少數(shù)幾個(gè)城市，這些城市的房?jī)r(jià)、租價(jià)不漲才怪。

    另一方面，央企國(guó)企整幢購(gòu)斷商業(yè)樓宇之后，不投向市場(chǎng)，導(dǎo)致了北京可購(gòu)出租的物業(yè)緊張。2010年，仲量聯(lián)行表示，2009年上半年，外國(guó)資本在中國(guó)主要大宗物業(yè)投資市場(chǎng)中所占比例從2005年的近60%下降到10%以下，而大陸投資者在同一時(shí)期所占比例為70%。國(guó)內(nèi)投資者主要分為三種：中央直屬企業(yè)、國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司和其他政府基金。其中央企完成的交易額占一半左右。

    央企容易得到貸款，資產(chǎn)規(guī)模龐大，對(duì)資金成本不太敏感，在經(jīng)濟(jì)下行期北京寫(xiě)字樓價(jià)格并不會(huì)下行，而在通脹上升期，租金價(jià)格大幅上升。因此，北京等地寫(xiě)字樓租金并不能完全反映市場(chǎng)的漲跌情況。

    實(shí)體下行，租金狂飆，如果出現(xiàn)企業(yè)向外圍市場(chǎng)大逃亡，香港式的產(chǎn)業(yè)空心化也就屈指可待了。