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    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，中山市住宅用地成交價格持續(xù)受限價政策的影響，較之去年同期出現(xiàn)較大范圍的回落。根據(jù)中原地產(chǎn)中山市場部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年住宅用地拿地價均價為1895元/平方米，較之去年2596元/平方米的成交均價下跌了37%；而商業(yè)辦公用地成交均價則由去年的888元/平方米上升到目前的2240元/平方米，漲幅達到了152%。

    “從數(shù)據(jù)可以看到，中山商業(yè)辦公用地及住宅用地成交均價波動較大，漲跌起伏明顯。與2011年相比，2012年上半年的商業(yè)辦公用地價格漲幅達到152%，而住宅用地價格下跌27%。說明開發(fā)商對住宅市場看淡、對商業(yè)辦公市場的預(yù)期良好。”中原地產(chǎn)中山市場部的研究報告顯示，中山市的商業(yè)用地成交狀況仍顯示該市處于商業(yè)地產(chǎn)活躍期，其土地儲備量極其充足。據(jù)了解，中山今年上半年商業(yè)用地成交金額已經(jīng)超過去年全年的45%，在成交面積僅為去年全年63%的情況下取得12.72億元的成交金額。可見商業(yè)用地的成交均價在不斷上漲。

    合富輝煌的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年商業(yè)及商住用地成交情況活躍，成交宗數(shù)占總成交宗數(shù)的40%，面積則占到了總面積的66%。根據(jù)合富輝煌的數(shù)據(jù)，今年上半年，中山商業(yè)及商住性用地總建面積為410萬平方米，加上2011年下半年495萬平方米商業(yè)及商住性質(zhì)用地成交建筑面積，近一年該類型用地成交建筑面積在900多萬平方米。

    “從中山市場消化能力來看，這個商業(yè)用地在近年內(nèi)都較為充足。如果調(diào)控持續(xù)，投資金額持續(xù)大量往商業(yè)地產(chǎn)溢出的話，未來商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和定位是時候應(yīng)該考慮差異化競爭的落實了。”有業(yè)內(nèi)人士指出，鑒于中山市商業(yè)地產(chǎn)在近年內(nèi)的活躍表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的差異化定位和市場細(xì)分已經(jīng)開始觸及實質(zhì)性的生存層面，“這就意味著，對于中山來說，放緩腳步細(xì)化開發(fā)的時代已經(jīng)真正來臨。”

    市場：小戶商鋪唱主角消化速度快

    在商業(yè)地產(chǎn)市場反映方面，雖近年來寫字樓逐漸成為中山商業(yè)地產(chǎn)中的主角，但大規(guī)模的體量涌入也在考驗城市的消化能力。

    今年以來，隨著國際金融中心、盛景尚峰商務(wù)五座、弘業(yè)ICF、宏宇大廈、星匯灣、中環(huán)廣場等相繼入市，中山城區(qū)寫字樓供應(yīng)量接近30萬平方米。中山寫字樓進入了一個高壓競爭時代。

    根據(jù)此前高力國際物業(yè)的分析，未來幾年中山寫字樓市場需求呈大幅增長趨勢，消化能力將大幅提升。但不可忽視的是，高端寫字樓的消費主力集中在物流、倉儲、金融、保險、證券、房地產(chǎn)、建筑等領(lǐng)域，而這些行業(yè)與經(jīng)濟環(huán)境緊密相關(guān)，波動性最大。

    雖今年來沿中山路、博愛路的高端寫字樓引領(lǐng)了中山商業(yè)地產(chǎn)界的風(fēng)向，但根據(jù)中山市國土資源局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，小戶型商鋪等傳統(tǒng)的投資領(lǐng)域仍然是其中堅挺的消化主體。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，在中山商業(yè)市場的305套新增量中，最主要的產(chǎn)品面積區(qū)間集中在60平方米以下，商業(yè)網(wǎng)簽成交面積段也集中在60平方米戶型以下。“小型面積商業(yè)單位總價相對較低，容易為市場所接受，消化速度較快。”中原地產(chǎn)指出，從供貨區(qū)域來看，今年上半年商業(yè)地產(chǎn)成交區(qū)域主要集中在港口鎮(zhèn)和火炬開發(fā)區(qū)，其中港口鎮(zhèn)主要為保利國際廣場、水禾園及中心德方斯的商鋪，火炬開發(fā)區(qū)主要是譽港灣花園的商鋪，這些都是針對傳統(tǒng)投資市場而推出的小戶型商鋪。

    走勢：增量放緩階段性過熱信號顯現(xiàn)

    一方面是一級土地市場的持續(xù)火熱，但另一方面，在市場增量方面，今年上半年則持續(xù)顯示出腳步放緩趨勢。根據(jù)中山市國土資源局的檢測數(shù)據(jù)，該市6月份商業(yè)地產(chǎn)新增量為305套，環(huán)比5月772套下降60.5%，相比去年同期供應(yīng)量也呈現(xiàn)出一定的降幅；7月份，在全市商品房成交6337套中，商業(yè)地產(chǎn)成交量為334套，環(huán)比跌幅43%。可見，新增體量的速度放緩已經(jīng)呈現(xiàn)出一定的趨勢。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商對商業(yè)辦公用地的活躍背后必將不斷推高商業(yè)地產(chǎn)價格，這也不可避免地拉高商業(yè)地產(chǎn)的租金。目前，中山市城區(qū)鞋子偶租金介于為60—80元/平方米·月，雖與廣州、珠海等周邊城市相比具有較強的價格優(yōu)勢，但另一方面不能忽視的是，中山本土企業(yè)仍然是寫字樓的主要消化主體，其消化能力的上升潛力仍依賴一定的不確定因素。從目前的商業(yè)用地供應(yīng)量來看，眼下企業(yè)對寫字樓的需求目前仍然無法消化新增體量。“另外不能忽視的，有一大部分小企業(yè)無法支付高額的鋪租成本，一些舊寫字樓仍然是這些小商戶的主要陣營。”該人士指出，就租戶的總量而言，相對于區(qū)位、交通、環(huán)境等因素而言，仍有一半以上的企業(yè)對租金的敏感度排在首位。

    “有一點值得注意的是，這群中小企業(yè)在很長一段時間內(nèi)都是商業(yè)地產(chǎn)的消化主力，如果商業(yè)地產(chǎn)的一級土地市場過熱，必然會催升租金成本。如果在接下來的商業(yè)用地拍賣中，出現(xiàn)了價格快速上漲的情況，那么可以說商業(yè)地產(chǎn)的泡沫前奏已經(jīng)開始出現(xiàn)了。”針對目前的商業(yè)辦公用地的活躍狀態(tài)，有業(yè)內(nèi)人士指出，目前中山商業(yè)地產(chǎn)的階段性過熱信號已經(jīng)開始有所表現(xiàn)，與此同時商業(yè)地產(chǎn)所生發(fā)的一個問題是，市場細(xì)分和差異化定位將上升到?jīng)Q定商業(yè)地產(chǎn)項目生存的核心因素。“到了那個時候，市場細(xì)分和差異化定位就不再是一個改善型的方案，而是一個有關(guān)生存關(guān)鍵的策略。”