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　　調控之下，房企利潤正在下滑。以萬科為例，上半年萬科房地產業務的結算均價為11456元/平方米，較2011年同期下降17.4%，房地產業務毛利率為26.5%，較2011年同期降低5.6個百分點，結算凈利率14.2%，較2011年同期下降2.2個百分點。龍頭房企尚且如此，中小房企的壓力就更明顯了。

　　有分析稱，在經過今年3、4月“小陽春”和夏天市場的“淡季不淡”后，開發商資金壓力在很大程度上得到緩解，加之目前不少公司今年預定的銷售業績已提前完成，為了追求利潤率，開發商普遍會彌補前期損失利潤，不少樓盤收回折扣，甚至試探性開始漲價。

　　但不容忽視的事實是長沙的供銷比。截止到7月底，765.54萬平方米的存量仍對市場去化產生巨大壓力。以目前的銷售速度來看，短時間內市場存貨難以消化。且在政策層面，中央已再次重申調控決不放松，更嚴厲的調控政策亦有山雨欲來之勢頭，調控之下，剛需這一市場主流消化群體需求亦難有大的提升。

　　“金九銀十”又將來臨，開發商期待的更多利潤回報與仍然存在的庫存壓力，有著怎樣的博弈？長沙樓市持續已久的“以價換量”會否持續？

　　市場主動權在購房者，短期難改寫

　　主持人：從各位掌握的最新資料或者數據來看，長沙的購房者和開發商，目前哪方更掌握市場主動權？為什么？

　　謝棟（長沙市晨曦房地產經紀有限公司策劃總監）：應該說現在是處于雙方博弈和制衡階段。去售樓部，消費者很難打到折，但讓他們排隊買房，現在也不太可能了。因為自從樓市宏觀調控趨緊以來，我們感覺到市場是一個反復波動的過程，因為跟國家的政策走向的關系是很密切的，造成了反復博弈。

　　樂兵（湖南灣田實業有限公司副總經理）：從目前整個市場來看，我認為誰都不占便宜。購房者方面，他們永遠都不知道什么時候到底了；而無論是從政策調控、市場購買還是自身開發建設成本來說，開發商也有巨大壓力。雙方沒有誰占主動權，主動權應該交給市場，市場是一個可以平衡博弈的東西。博弈過程中，開發商可能把握了時間點，就會占據上風；購房者掌握了時間點，購房的成本就會低。

　　錢榮（湖南中建地產副總經理）：對于我們這種手上存量還比較多的開發商來說，市場無疑屬于買方市場。整個回暖這一塊，僅僅只是體現在剛需這部分。但是作為真正回暖標志的改善型和投資型這部分需求，受政策和整個經濟形勢的影響，入市受到阻力，每個月的成交量很不給力。市場還是冬天，只是相對于寒冬來說它是一個暖冬而已。

　　熊靖（德思勤房地產投資顧問公司華中區總經理）：雖然個別項目賣得不錯，但開發商整體的日子不好過，還是買方市場。從博弈來看，應該是局部戰役各有勝負。但買方市場未必不是件好事，長沙這個市場需要沉淀和洗牌，提升開發水平。

　　周鵬程（華悅城項目營銷總監）：從市場來講，最終是供需來決定。而目前的主流市場，還是購房者掌握更多主動權，因為對于已經入駐長沙的眾多上市房企來說，報表比利

潤更重要。從購房者層面看，經過幾輪市場調控后，他們越來越精明，知道市場規律，因此看房的過程、決策的周期都在逐漸拉長，更具主動性。

　　蕭宇（湖南匯財投資有限公司副總經理）：我認為主動權現在還是在購房者手中。長期來看，至少兩年內很難出現變化，最多大家再持平，再回到今年5-7月份的狀態，這可能是最好的結果。

　　購房者現在跑到售樓部問，你這個房子現在賣六千多元，六千元賣不賣？不賣就去別的地方了。你當然可以不賣，可是你有指標，要回款，你只能賣。購房者可選擇的量太大了。這導致希望以價格來換取量的做法，從目前來看效果并不明顯。

　　以價換量回籠資金是必然

　　主持人：各位預計，今年長沙樓市的“金九銀十”，與往年相比將有哪些不同之處？開發商是否將繼續采取“以價換量”的促銷策略？

　　謝棟：其實我們從兩三年前就已經沒有太重視“金九銀十”這個概念了，不去把某些東西放到特定的環境下做促銷反而好一些。今年的“金九銀十”，各有各的活法，有的可以活得很好，有的也許活得慘一點，有的甚至被淘汰。

　　錢榮：去年到今年，“金九銀十”已經不是最重要的節點，任何一個月份都是要拼的月份，但從消費者的購房習慣性來說，金九銀十相對來說是一個比較好的季節。現在很多購房者手上是三四張卡，在這個樓盤辦了，在那個樓盤也辦了，會比較。因此“金九銀十”大部分開發商還是會加大供貨量。不管市場銷得怎么樣，一定要準備充足的彈藥，價格上面肯定會保持持續讓利和以價換量的做法，今年以走量為主。

　　樂兵：今年的“金九銀十”，我倒是認為很有可能成為繼去年的又一個新的爆發點。到今年8月份長沙市場的整個銷售量，還不到去年的零頭，這兩個月是最關鍵的，開發商在最短的時間內希望能回籠資金應對年關。

　　熊靖：我認為以價換量是必然，但是以價換量，可能會以多種形式出現，包括活動、贈送或者是其他的一些變相性的補償。因為價格沒有太多下行空間。市場競爭也會加大的，“金九銀十”不會出現銷售井噴，但是大家會八仙過海，各顯神通，把握住熱銷機會。

　　蕭宇：如果沒有壓力的話，開發商以價換量策略倒是未必。如果有壓力，肯定是必然。現在這個市場，恐怕沒有以往“金九銀十”輝煌，反正每個月都在沖。

　　周鵬程：對于今年來講，“金九銀十”以價換量的趨勢應該是比較明顯的。但這個價和量應該會出現小幅波動，要么就是用更好的產品賣現有的價格，或者用現有的產品賣相對優惠點的價格。

　　現在不會有傳統意義上的旺銷季節，只是說有一些時間窗口或者是促銷的階段性的措施來促進短期內的熱銷。

　　可抄底寫字樓和商鋪

    主持人：購房者普遍期待房價進一步下跌，而長沙樓市似乎進入了止跌上行階段。這是否意味著抄底機會來臨？小戶型、豪宅、別墅、商鋪、寫字樓……你會抄底哪種類型的物業？

　　周鵬程：商鋪和寫字樓是比較好的投資渠道。特別是寫字樓市場。到現在為止，真正在未來三到五年甚至更長時間里，不被淘汰的寫字樓屈指可數，市場空間巨大。當然不是代表買任何一個寫字樓都能賺，或者買任何一個商鋪都會賺。要買有追求、好地段、好規劃、好業態的產品。

　　樂兵：任何業態的產品，其實在每一個時間階段都可以抄底。抄底就要看準市場的機會，看準產品。我比較看好的投資產品，一是寫字樓，二是商鋪。

　　隨著城市的發展，目前正處在寫字樓更新換代的時代，好的寫字樓產品具備強有力的抗風險能力。而在商鋪方面，可以建議廣大購房者，首選貴的商鋪，因為貴的商鋪未來的增值會高；其次是買符合城市未來發展方向，能形成商圈區域的商鋪。總的來說，政府支持的，未來的投資性商鋪，目前用比較低廉的價格購買，未來的升值潛力應該是非常大的。

　　謝棟：如果抄底，我覺得也是就具體的項目而言。下面的市場，建議大家可以多關注寫字樓，寫字樓應該是今年下半年比較熱點的產品。

　　熊靖：從投資回報來講，寫字樓和商鋪是非常不錯的選擇。但一定要有對未來城市發展趨勢良好的判斷。

　　過去投資房地產，閉著眼睛買都賺錢，只是賺多賺少的問題，現在不同了，一定要有一個理性的選擇，要有眼光，買好的產品。如果沒有這種市場的培育，沒有專業知識的積淀，投資出現問題很容易。特別是買商鋪、寫字樓，不像住宅，住宅價高價低都能夠出手，賺多賺少，風險是可控的，商業是不可控的，經營不善的商業可能是血本無歸。