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    住宅市場(chǎng)出現(xiàn)反常“金七銀八”，杭州商業(yè)地產(chǎn)卻未能延續(xù)這一火熱行情。尤其是二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)，由于受整體經(jīng)濟(jì)基本面影響很大，今年買(mǎi)賣(mài)行情堪稱(chēng)慘淡；與買(mǎi)賣(mài)相比，租賃行情則要略好一些，租金也有穩(wěn)步上揚(yáng)，但在差形勢(shì)下也出現(xiàn)了一些前所未有的怪現(xiàn)狀：一直以來(lái)二手街鋪出現(xiàn)很多的“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象，七月起也開(kāi)始頻繁出現(xiàn)在二手老寫(xiě)字樓市場(chǎng)上。“從業(yè)十年，我還從沒(méi)碰到過(guò)這樣的情況。”中原地產(chǎn)寫(xiě)字樓部高級(jí)經(jīng)理張永平有些驚訝地說(shuō)。

　　正如戴德梁行9月最新公布的數(shù)據(jù)顯示，受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)放緩及外部不確定因素影響，全國(guó)寫(xiě)字樓總凈吸納量已連續(xù)4個(gè)季度低于最近3年的季度平均值，在2012年第二季度達(dá)到42.2萬(wàn)方；而在高度集中了出口導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)的二線城市，吸納量的銳減尤為明顯，像杭州2012年上半年的凈吸納量為全國(guó)14大城市最低，僅為1036方。

　　自用兼投資的買(mǎi)家多

　　明顯低于市場(chǎng)價(jià)的損盤(pán)多

　　一般來(lái)說(shuō)9-11月是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的旺季，9月至今已過(guò)大半，杭城二手寫(xiě)字樓似乎還沒(méi)回過(guò)神來(lái)，買(mǎi)賣(mài)行情并未真正活躍，其中標(biāo)的小的寫(xiě)字樓交易起來(lái)相對(duì)容易些，標(biāo)的較大的寫(xiě)字樓成交起來(lái)很慢。

　　“今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)確實(shí)差，寫(xiě)字樓市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些新特點(diǎn)。和以往自用客戶占主導(dǎo)不同的是，今年自用兼投資的客戶比例明顯增加，占到買(mǎi)家的六成左右。以前很多人可能只是單純覺(jué)得租不如買(mǎi)，現(xiàn)在更多是沖不錯(cuò)的投資回報(bào)率來(lái)的，把購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓當(dāng)成了一種投資手段。的確，目前杭州寫(xiě)字樓的回報(bào)率普遍為4%-5%，高的可以達(dá)到6%以上，這基本是投資商鋪所達(dá)不到的。而且寫(xiě)字樓回報(bào)率還有上升空間，由于近年來(lái)租金漲幅應(yīng)該會(huì)快過(guò)寫(xiě)字樓房?jī)r(jià)漲幅，預(yù)計(jì)兩三年后，寫(xiě)字樓回報(bào)率有望達(dá)到8%。”張永平對(duì)未來(lái)的寫(xiě)字樓出租市場(chǎng)比較有信心。

　　同時(shí)，上半年至今，二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多“損盤(pán)”。“所謂損盤(pán)，就是明顯低于市場(chǎng)價(jià)、賣(mài)出去比較容易的盤(pán)，比如原本市場(chǎng)單價(jià)為20000元/平方米，最終15000元/平方米拋出的盤(pán)。”張永平解釋說(shuō)，這一類(lèi)損盤(pán)大多是客戶碰到資金問(wèn)題才無(wú)奈甩賣(mài)的，價(jià)格明顯偏低，因此去化很快，一般一周內(nèi)就能迅速出手；投資回報(bào)率也能達(dá)到6%左右，這是一般商鋪想都不要想的。“比如黃龍板塊某知名寫(xiě)字樓，前陣子就交易了兩張損盤(pán)單子，一間500方的寫(xiě)字樓賣(mài)了32000元/平方米，一間1000方的寫(xiě)字樓賣(mài)了34000元/平方米。”

　　此外，今年7月28日起正式開(kāi)始征收的商業(yè)物業(yè)交易稅費(fèi)新政，也讓總價(jià)較高的寫(xiě)字樓交易有些動(dòng)彈不得。“公司名下的寫(xiě)字樓進(jìn)行交易，土地增值稅須強(qiáng)制征收，并且比例較高，多達(dá)十幾個(gè)百分點(diǎn)。初步估算了下，一套總價(jià)400萬(wàn)元的寫(xiě)字樓，交易時(shí)新增土地增值稅達(dá)60萬(wàn)元。因此最近高總價(jià)寫(xiě)字樓交易市場(chǎng)近乎冰凍，單單據(jù)我所知，8月就談崩了四筆大額交易，都是面積上千方總價(jià)幾千萬(wàn)的寫(xiě)字樓。”

　　去年至今租金普漲一成

　　錢(qián)江新城出租熱度明顯升溫

　　和一向不溫不火、今年更慘一點(diǎn)的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)相比，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)則要場(chǎng)面好看一些，但也未能獨(dú)善其身，出現(xiàn)了一些以前聞所未聞的新現(xiàn)象。

　　“今年最明顯的一個(gè)現(xiàn)象就是，以往商鋪中常常出現(xiàn)的轉(zhuǎn)租，首次大面積出現(xiàn)在寫(xiě)字樓出租市場(chǎng)上。這一情形從7月起開(kāi)始集中爆發(fā)，廣泛出現(xiàn)在投入使用已有三五年的寫(xiě)字樓項(xiàng)目里，城西、城南、城中各個(gè)片區(qū)都有，面積也從百余方到上千方不等。值得一提的是，轉(zhuǎn)租單位的行業(yè)集中在能源、制造和外貿(mào)業(yè)上，占比達(dá)七成左右。”張永平數(shù)了數(shù)他9月正在經(jīng)手的出租單子，新增掛牌量中有15家單位都是租期未到要求轉(zhuǎn)租，面積并且都在500方以上，小面積寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)租的就更多了。“應(yīng)該說(shuō)苗頭之前就已經(jīng)出現(xiàn)了，這一兩年由于經(jīng)濟(jì)處于低谷持續(xù)惡化，累積之后今年下半年終于集體爆發(fā)，隨著不少企業(yè)裁員、縮水、關(guān)門(mén)或是老板出逃，要求轉(zhuǎn)租的寫(xiě)字樓也越來(lái)越多。”他分析說(shuō)。

　　而在區(qū)塊方面，今年錢(qián)江新城的出租情況明顯好轉(zhuǎn)，板塊認(rèn)可度越來(lái)越高，這也和今年市政府搬遷至錢(qián)江新城的預(yù)期較高大有關(guān)聯(lián)。“錢(qián)江新城去年寫(xiě)字樓平均租金在3元/平方米/天左右，今年已達(dá)到3.5元/平方米/天以上，而且業(yè)主都不愿意簽長(zhǎng)約，最多和租戶簽三年，對(duì)未來(lái)租金增長(zhǎng)預(yù)期普遍較好。租戶的認(rèn)同度也高了起來(lái)，去年跟一些客戶提錢(qián)江新城對(duì)方還常常有點(diǎn)抗拒，今年大多表示接受，尤其是保險(xiǎn)、財(cái)務(wù)公司等一些金融業(yè)外延型本地企業(yè)，入駐意愿較高。”張永平舉了個(gè)例子說(shuō)，8月中旬，慶春廣場(chǎng)附近同時(shí)有四五個(gè)寫(xiě)字樓有面積出租，一下子去化了2000多方，這也意味著隨著錢(qián)江新城熱度升溫，處于它和老城區(qū)連接帶上的慶春廣場(chǎng)也連帶受捧起來(lái)。

　　雖然經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，但杭城二手寫(xiě)字樓從去年至今半年多來(lái)，租金仍然穩(wěn)步上揚(yáng)，約有一成的漲幅；而隨著租金水平的上升，寫(xiě)字樓市場(chǎng)事實(shí)上也步入較為明顯的兩極分化、淘汰整合期。和很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)目前市場(chǎng)表示擔(dān)憂不同的是，張永平對(duì)杭城寫(xiě)字樓繼續(xù)持樂(lè)觀態(tài)度。“有行業(yè)、有企業(yè)退出，本來(lái)就是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的正常過(guò)程，等到經(jīng)濟(jì)環(huán)境一好，需求一增加，它們又會(huì)卷土重來(lái)快速擴(kuò)張的。杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)其實(shí)一直處于價(jià)值低估狀態(tài)，不存在泡沫，這兩年市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，接下去自然將步入一個(gè)發(fā)展期。”