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    城西，作為杭州主城區的傳統黃金區塊，擁有黃龍商圈這樣的城市核心CBD，但隨著黃龍板塊寸土難覓、傳統文教板塊逐漸沒落，城西的商務價值開始需要新的增長點來支撐。放眼城西，今年下半年寫字樓集中放量的古翠、申花一帶應該是最可能有所作為的一個板塊。

    新寫字樓回報率可達6％

    關注古翠、申花一帶是由于銀泰城、MCC、矩陣國際下半年的集體面市，這塊住宅熱土一下子被當做商務新丁拿來討論。有幾十個住宅樓盤密集扎堆，卻沒有大型商業中心，也沒有像樣的寫字樓，這一直是該區域被人詬病的短板，但從今年下半年開始，幾大商業體紛紛亮相，銀泰城、MCC、矩陣國際先后面市，雖為“鄰居”卻各有側重，區域內的商業、商務空白初獲填補。

    雖然大型商業體的落子還只是勾勒出了雛形，但業內人士對該區域的商務前景可謂看好。“目前城西的商業客群無非也就三類，一類是投資客，一類是自用需求客，還有一類就是改善型客群，無論針對的是哪一類客群，這個‘商務新丁’都有價值優勢。” 贏商機構總經理方芳說。確實，有黃龍、文教這樣的傳統成熟商圈先行，城西的新興商務板塊有其先天優勢。

    有機構調查顯示，城西寫字樓的租金段雖然呈現出一定價差，但文一、文二、文三路中段那些老寫字樓的租金也都能達到2.5元/平方米/天左右，而數量不多的幾個年代較新的寫字樓，像黃龍時代廣場（支付寶大樓）租金約為4.5元/平方米/天，西湖科技大廈和聯合大廈在3元/平方米/天以上，多年來不少寫字樓的租金都呈穩定增長態勢。如果以3.5元/平方米/天的租金、20000元/平方米的售價來計算，那么年投資回報率可以穩定在6％以上，無怪乎無論是銀泰城、矩陣國際還是MCC，都對自身項目的投資回報率信心滿滿。

    產業基礎好優質需求客多

    開發商的自信還來源于城西優質的企業需求客。曾經高校林立的城西是老牌文教板塊，大量高學歷人群、腦力勞動者匯聚于此，當年也是IT、設計等創智企業最集中的區域。“正是有這樣的產業基礎，如今城西有著大量擁有高附加值的三產企業，他們是城西商務需求的一大主力客群。”方芳補充道，“我們做過統計，這類企業大多為20-50人的規模，需求面積為200－500平方米，在經歷了資產快速增長后，這些企業需要更大面積、更高品質的辦公場所來擴大規模。所以，對于城西的品質寫字樓項目來說，還是有大量優質需求作支撐的。”

    以6月首開的銀泰城為例，盡管整層銷售單層面積達800方左右，單套寫字樓總價為1500萬左右，還是不乏誠意客戶追捧，推出即告售罄。十多組客戶中，外貿公司占到了四五成，其他則為IT、環保、醫藥、代理型企業等。“有一家外貿公司蠻有意思的，之前老板在文三路某寫字樓買了一層樓，1000萬買進，五年后1300萬賣出，之所以漲幅平平就是因為樓品硬件一般，物業服務也普通。老板也算吃一塹長一智，轉身就來銀泰城買了一層樓，而且很爽快，來看了一次，第二次就來付款了。”銀泰城營銷企劃部經理徐琦敏頗有感觸地說，城西有經濟實力的企業確實不少。

    除了文化底蘊深厚、產業基礎給力，近年來，隨著城市交通狀況的越發惡化，城西也呈現出回歸態勢，區域的多功能屬性開始生發開來。正如MCC項目總經理徐海鵬所說的那樣，“這兩年城西出現了一個新現象：早年濱江根本沒人住的時候，曾經有一批企業從城西搬往濱江，當時租賃成本低交通也不成問題，現在不行了，那些家住城西的老板舍不得離開，只好把辦公地點搬回城西。但城西除黃龍外好的寫字樓太少，因此他們對品質不錯的新寫字樓頗為期待。”

    三項目集體上市意圖突圍

    盤點今年城西集中上市的寫字樓，事實上各項目的特點都十分鮮明，產品面積段也有所區分，因而也將各有各的擁躉：銀泰城走的是規模、品牌路線，整層銷售因而總價較高，對企業實力要求較高；MCC走高性價比、個性路線，最小面積為70方，是三個樓盤中單體面積最小的，層高也高到可以隔成比較舒適的兩層，實用性很好；矩陣國際則走成熟、精品路線，是城西第一個獲得LEED金獎預認證的項目，也是區域內唯一一個精裝修寫字樓。

    作為申花板塊的地標性綜合體和最先入市的寫字樓項目，銀泰城從首開熱銷中收獲了充足信心，對未來申花的商務需求和市場期待連連，這也在它的定價體系上得到了最為直觀的體現：從6月首開時的均價18500元/平方米，到本月底續推的21000元/平方米，據稱后期房源價格還將微漲。申花的后續重磅項目矩陣國際定位頗高，在整體設計上花了很多心思，邀請了曾任上海浦東新區首席規劃師的哈佛博士擔綱設計，在建筑群中規劃了12個空中花園，在建筑內部設置了罕見的10層40米挑高大堂，戶型上也采用了4.2米層高的舒適設計。“我們追求的是舒適、生態、高效以及人性化，希望設計獨特的矩陣國際能成為申花板塊南門的地標建筑。”萊茵置業營銷總監韓軒剛對自家項目和申花板塊顯然有著較高的期許。

    而地處文教一帶的MCC則走了另一條靈活路線：層高達4.5米和4.98米，空間自住性很強，面積跨度為最小70方最大2300方，90方戶型可實現110方實際使用面積，很適合IT企業、設計公司這一類單位入駐。說起可變空間概念，徐海鵬興味盎然地開始舉例：“我們充分追求空間布局的自由性，也希望接納有體現個性訴求的企業入駐。客戶完全可以買下2－3間寫字樓，然后拿出一間設計一個獨立大堂，比如外貿公司可以做一個很有型的貨品陳列，IT公司可以放一個巨大的投影，這樣的大堂將會具有很強的沖擊力。”