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    樓市出現反季節“量價齊升”之時，“新國五條”應聲落地。“五項政策措施，釋放了堅持調控政策不動搖、力度不放松的強烈信號。對于商業地產而言，這或許是一個難得的發展機遇。”南寧一位專家解讀道。對此，很多業內人士也紛紛表示，近兩年南寧的商業投資環境不斷優化，高端甲級寫字樓拔地而起，在“新國五條”政策下，很多投資者會選擇把目光放到商業地產的投資，尤其是寫字樓市場。

    這些預測也被市場所印證。近日，本報聯合南寧一地產機構進行了一次《專業寫字樓的市場大調查》，調查結果顯示專業性寫字樓興起時間雖不長，但出租率非常高。其中，受訪的57人中（均持有至少一套商用物業），有65%受訪者認為，高端專業性寫字樓市場需求龐大，將會成為未來寫字樓的發展趨勢。但如同傳統寫字樓一樣，被訪者最看重的依然是寫字樓自身的價值，即考慮成熟商圈、寫字樓租售的空間和后期的管理水平。

    兩年前，旭日陽剛因為在春晚的一首《春天里》一炮走紅，如今身價倍增。其實對于旭日陽剛而言，雖然曾有被“禁唱”的波折，但《春天里》早已經超越歌曲本身所包含的意義。

    當下，“新國五條”來襲，商業地產能否一如近年來的發展勁頭迎來“春天里”？業內人士認為，政策的頻繁出臺，商業地產“乘勢崛起”趨勢明顯，基本上已宣告住房投資需求被大幅遏制，炒房變得越發薄利。投資專家分析，由于樓市調控大多并未涉及商用物業，轉戰商用物業不失為明智之舉。

    南寧狀況如何？本報記者近日對此進行了走訪調查。

    市場調查
    市區寫字樓出租率達9成

    連日來，記者走訪了南寧市區18家寫字樓，調查區域主要以青秀區及興寧區為主，西鄉塘及江南區也有個別寫字樓在調查范圍內。在被調查的這些樣本中，絕大多數寫字樓出租率在90%以上，有部分寫字樓出租率甚至達到了98%。“由于固有的建筑結構性因素，一般寫字樓3%左右的空置率屬正常范圍。”南寧一商業地產開發商營銷負責人直言，一方面，隨著南寧城市的快速發展，寫字樓需求旺盛，尤其是高端寫字樓需求日趨旺盛；另一方面，近兩年來，調控政策的頻繁出臺，也促使寫字樓投資客群體不斷壯大。“當下‘新國五條’出臺后，預計高端寫字樓需求趨勢將更加明顯。”

    記者走訪過程中發現，有個別寫字樓出租率相對較低。業內人士認為，辦公氛圍不濃厚，周邊缺乏辦公項目與之形成相互帶動；項目對外展示性及視野不佳；非純寫字樓，且管理混亂等是主因。

    據統計數據顯示，2011—2012年間，南寧寫字樓供應面積約17.5萬㎡，成交約15.9萬㎡，存量不足2萬㎡。檔次不一，定位不明確，業主無保障主要制約了投資客的出手。“從2013年南寧市場看來，隨著青秀萬達廣場大規模高規格寫字樓以及五象新區一些國際一流規劃設計的超五A寫字樓的推出，將較大限度消除投資客的心理障礙，從而掀起南寧寫字樓市場新的投資熱潮。”某機構廣西片區總經理吳寧分析。

    72%受訪者
    曾受政策調控風向影響

    與普通商鋪、酒店型公寓等投資客不同，寫字樓市場的客群相對較為挑剔。記者走訪調查的57名受訪者中（均至少擁有一套商用物業），有超過16人曾投資過寫字樓項目。值得一提的是，其中15人還另持有至少一間商鋪或酒店型公寓。“雖然南寧目前好的寫字樓項目極少，我們也知道寫字樓市場潛力巨大，但沒有找準好的寫字樓之前，我們寧愿買鋪。”不少被訪者表示。

    調查中，記者發現了一個較為有趣的現象：這16名寫字樓投資客中，有72%的客戶當初買寫字樓，是受到了國家政策風向的影響。“南寧住宅地產經歷了10多年的發展，目前可以說是到了一個轉型時期，面臨著如何發展下去的問題，很多住宅都往社區化、城市綜合體方向發展，寫字樓價值的充分體現只是時間問題。”一北京投資客對記者如是說。

    近日，“新國五條”細則明確出臺，就有國內地產資深人士預測，住宅限購、限貸等調控持續從緊，將進一步刺激商業地產投資需求，有望進一步拉動寫字樓、商鋪和商用公寓價格，預計商用物業今年價格漲幅將超20%。

    為一探虛實，記者日前走訪了位于東葛路延長線的青秀萬達廣場，雖然目前該項目寫字樓還未推出（據稱將于今年3月中旬面市），但售樓處的客戶絡繹不絕。記者隨后又走訪了兩家寫字樓在售項目，雖人氣不及青秀萬達廣場，但投資客的熱情依然清晰可見。

    一位長期從事商用物業投資的人士表示，房地產投資者對市場的嗅覺非常敏銳，也十分機警，一旦樓市有風吹草動，他們會很快接收到并調整投資策略。“新國五條”，足見國家對房產調控的決心。“通過研究會發現，新政里關于商業地產的內容涉及并不多，這也是近期商業地產投資火熱的一大原因。”該人士稱。

    各界聲音
    寫字樓是實體經濟“晴雨表”

    近兩年來的政策調控可窺斑見豹：樓市新政劍指住宅市場投資性需求，部分市場資金開始被迫把目光投向商業地產，商業地產市場成交活躍，上市量相對于樓市調控之前整體增加約一倍，連部分中介也將業務轉向商業地產代理。而如今，這種關注的目光也會指向寫字樓市場。

    調查顯示，目前南寧寫字樓市場大部分租金水平在1.5—3元/㎡/天，甲級寫字樓的租金水平較高，達到3—5元/㎡/天。業內人士認為，寫字樓是實體經濟“晴雨表”。在宏觀經濟走勢良好和政策背景下，南寧寫字樓租金水平相對全國大多數省會城市來說，仍然處于低位。因此，近幾年寫字樓租金水平將會穩步上揚。

    對于投資客來說，尤其投資大型城市綜合體項目的寫字樓，不僅可以使資金達到保值的作用，日后租金的收益以及寫字樓的出售相當可期。