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　　2012年年初，杭州市建委和杭州市規劃局聯合出臺的《關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》（以下簡稱《意見》），規定商業辦公等非住宅類項目不得采用單元式或住宅套型式設計、每個標準層建設不得超過3個帶獨立衛生分割單元、不得分割轉讓辦證……這些條例因招招直指之前風靡樓市的酒店式公寓，所以被業界稱為“禁酒令”，而小戶型集聚的村留用地項目，無疑也深受影響。

　　其實，除此之外，村留用地市場如果要真正迎來春天，需要提升的空間還有很多。

    應對“禁酒令” 產品更趨多元化

　　提問：說到村留用地項目，大家第一個反應就是酒店式公寓，因為這種類型的房子轉讓比較容易，開發商比較喜歡打造。但去年年初，“禁酒令”的出臺也讓村留用地項目深受影響，這部分產品今后應該何去何從？

　　陳煥春：如果“禁酒令”真的嚴格執行的話，可以將51％的部分考慮做成以租代售的小戶型產品，因為51％部分本來就不能產權分割，不受“禁酒令”影響，但要跟購房者說清楚。因為從目前來看，低總價的投資渠道還是很少的，這部分產品或多或少總是有它的客群存在，可以作為變現的工具。但這部分產品，最好還是要結合地段、結合產品的具體特征，走一些商業地產的正規路線，比如由一家公司整體持有，這也有利于未來公司的資產沉淀。

　　因為之前酒店式公寓作為一個快速回現的產品，可以支撐開發商的資金鏈，所以開發商都喜歡做這類產品。但其實，村級留用地項目可以做的類型很多。

　　黃海波：我覺得對于這一塊，政策應該做出更明確的規定，應該向購房者明示51%的部分，也是可以賣的，如果不行，那么是不是可以當投資金融產品來賣。比如是否可以考慮采用租賃經營權的模式，如五年經營權就可以轉讓，我想今后應該會有一些金融工具來對接這個項目，村級留用地做信托或者是基金持有是比較合適的。

　　我們最近在研究主題性商業，比如有一些區域商業中心，像城東天城路這一帶，未來可能會成為一個區域的商業中心。另外還有一些地處發展還不是很成熟區域的村留用地，現在開發商業和辦公時機還不是太成熟，但是不是一定要做成酒店式公寓呢？不然，是不是可以嘗試做一些主題性的商業甚至是一些專業化的市場？我想應該也是一種不錯的選擇。

    企業會所、類別墅 村留用地應嘗試高端產品

　　提問：無論“禁酒令”能否執行到位，但一個趨勢是，今后村留用地項目中的寫字樓比例將會提升，或者大平層的供應量會增加，應該如何對同質化實現破局？

　　朱春霞：村留用地一直是一個帶著腳鐐起舞的產品，產品做得很艱難，但與此同時，它一定程度上又應該是自由發揮，引領市場的一個產品。我覺得從產品上來說，杭州村留用地項目可以分為四個階段。

　　第一個階段是非常散漫的，政策如何，要做成什么樣的產品，都不清楚，這個階段的產品給公眾的印象不是很好，導致后來大家要花很大的精力去扭轉它；

　　第二階段是留用地的純粹小戶型階段，它們通過各種附加值比如做成loft、精裝修等來比拼，客戶群是過渡性自住剛需、投資客或者是老年人；

　　第三個階段則是“大平層階段”，因為2008年后允許產權分割到層，開發商往往在樓盤中搭配小戶型和大平層，但這種大平層常常是做成辦公形式，而很少有人把它當作一個平層的豪宅來做，其實我認為這對于村留用地來說，是個契機。因為2008年之后，別墅用地就已經禁止開發，特別是市中心豪宅的量更少，所以大平層其實可以被當作容納了各種豪宅功能的高端產品、把它作為別墅的平面化形式來打造。這個拓展性是非常大的。

　　而第四個階段，我認為是“自由作品時代”，因為村留用地解除了產權上的限制，可以給產品更多的想象力和發揮的余地。村留用地可以往更高端的方向上走。

　　陳煥春：一些地段比較好的村留用地，其實可以嘗試類別墅、企業會所等等類型。如果這塊地周邊有一些可利用的景觀資源，同時價格又合適的話，其實對于一些企業來說，是有吸引力的，它可以用來作為會議、招待等等功能。比如在杭州西溪濕地邊、西湖景區里面有很多會所，都是企業自發去租賃，他們有這個需求。如果細細挖掘，這塊市場還是有潛力的。