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    新“國五條”細則已經(jīng)落地，對于政策傾斜的剛需房源來說，影響并不大，甚至在近期又迎來了一波成交高潮，個別樓盤重現(xiàn)一房難求的局面。相比火熱的剛需市場，杭州的高端市場卻呈現(xiàn)出明顯的兩極化行情，有的千萬級產(chǎn)品開盤沒幾天就能去化八成，有的產(chǎn)品卻半年也賣不出一套。在市場以剛需為主的情況下，未來幾年的豪宅市場或?qū)⒖s水。

    主城區(qū)內(nèi)排屋成市場熱點
    千萬級排屋不愁賣

    日前，坐落在杭州市中心武林廣場東700米的新湖·武林國際，推出了院落產(chǎn)品——武林院子。這批價值兩千余萬元的高端改善型住宅產(chǎn)品，僅僅用了一周時間，16套就賣掉了12套。“熱銷在我們的預(yù)料之中，畢竟市中心的排屋可以說是絕版的，以前沒有，以后也不太會有。”項目營銷負責(zé)人程旭華對武林院子的大賣并不吃驚，在他看來，這個項目可以說是一個不存在“競品”的房產(chǎn)品，地段決定了產(chǎn)品的價值。
    隨著西溪印象城的即將投入使用，和家園在售的排屋第3代——鼎園最近也是訪客不少，一周能接待50多組訪客。鼎園目前在售305方和367方的排屋產(chǎn)品，總共有50套左右，總價差不多在1300萬元到3000萬元之間。“客戶主要來自城西和市中心的老牌高檔小區(qū)，像桂花城、紫桂花園和白馬公寓等，他們對這一片都很熟悉，”據(jù)項目營銷負責(zé)人鐘董宏介紹，鼎園的客戶主要以城西改善型為主，金華、臺州和溫州的外地客戶也有部分。
    橋西的名城公館也將推出自己的排屋產(chǎn)品，目前雖然還沒有開始蓄客，但前來售樓部詢問的客戶已經(jīng)有很多了。據(jù)該項目的營銷負責(zé)人胡智濤介紹，名城公館的排屋產(chǎn)品預(yù)計將于5月份推出，戶型有280方和320方，總共22套，總價在1300萬元到1500萬元之間。目前前來詢問排屋產(chǎn)品的購房者基本以做生意的人為主，客戶的區(qū)域性并不強，本地外地都有。

    高總價排屋為何熱銷
    地段和配套是決定因素

    比照以上3個目前成為市場熱點的排屋產(chǎn)品，可以發(fā)現(xiàn)它們具備的共同特點：主城區(qū)內(nèi)的排屋，也正是這個優(yōu)勢決定了它們在市場的受歡迎程度。“作為市中心的排屋產(chǎn)品，武林院子是不可復(fù)制的，”項目營銷負責(zé)人程旭華指出地段的稀缺性是武林院子區(qū)別于其他排屋產(chǎn)品的最大優(yōu)勢。武林院子距離武林廣場700米，可以享受市中心最繁華的商業(yè)配套。而距離西溪印象城商圈一步之遙的和家園，是城西改善型購房者購買第一居所的首選，“我們是主城區(qū)比較稀缺的排屋產(chǎn)品，業(yè)主可以享受西溪印象城商圈的成熟配套，”在鐘董宏看來，成熟的配套是城西購房者選擇鼎園的重要因素。名城公館所在的橋西板塊，經(jīng)過這幾年的發(fā)展，生活配套早已成熟，成為目前杭州最熱的生活區(qū)域之一。
    除了地段和配套外，武林院子的戶型設(shè)計也有獨到之處，戶型面寬都達到9.5米，而大多數(shù)城市排屋面寬只有7-8米。而和家園的大環(huán)境則為鼎園額外加分，“在主城區(qū)排屋中，很少有我們這么好的環(huán)境配套。”來售樓處咨詢的客戶大都對和家園的大環(huán)境都很熟悉，870畝原生坡地，起伏多變的丘陵坡地、潺潺而下的天然溪流、4000多株蔥蘢古木構(gòu)成的居住環(huán)境讓人流連忘返。

    多個豪宅項目受追捧
    品質(zhì)和地段促進高端公寓持續(xù)走量

    最近高端公寓在市場上的表現(xiàn)不算太活躍，不過走量還是在持續(xù)進行。這些項目雖然總價都高達500萬元以上，有些甚至賣到三四千萬元，但仍憑借各自的優(yōu)勢，受到購房者的追捧。
    今年開盤的江景豪宅水晶瀾軒首批推出的55套精裝平層大宅目前只剩下十多套了，目前在售房源均價不到4萬元/平方米，總價在1500萬元到1600萬元，“這個銷量在這個價位的豪宅里面算是賣得很好了，是今年以來套均總價1000萬元以上豪宅一次開盤銷售套數(shù)最多的項目。”據(jù)項目營銷人員介紹，選擇水晶瀾軒的客戶大部分是事業(yè)有成的人，最能夠吸引他們的是項目獨一無二的江景資源，“對面能看到西湖群山和錢江新城，是錢塘江最好的一段江景。”
    同樣位于市中心的武林壹號最近賣得也不錯，每周陸陸續(xù)續(xù)都有成交，去年推出的7號樓已經(jīng)全部售罄，目前在售5號樓448方平層和6號樓560方和640方躍層，其中5號樓總價3000多萬元，6號樓4000萬元左右。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前武林壹號在售房源109套。城西的西溪誠園今年一季度賣了300多套房子，銷售金額14.5億左右，是杭州市一季度的銷售冠軍。目前項目在售90方到290方戶型，單價在3.6萬元/平方米左右。“目前沒有新推房源，不過最近賣得還不錯，改善型客戶蠻多的，杭州本地和外地客戶各占一半，”西溪誠園置業(yè)助理經(jīng)理黃程俠告訴記者。

    學(xué)區(qū)或地段優(yōu)勢不明顯以及拼套戶型
    這些都會讓高端公寓“滯銷”

    最近，張先生買下了市中心一套130多平方米的三房，總價高達550萬元。這是他買的第二套房，首付需要六成330多萬元。看著這一大筆首付，張先生長嘆一口氣說：把家里一套房子賣了，然后再賣掉老家囤著的地皮。
    張先生擲重金在市中心買下這套豪宅，是多方比較考慮的。原本他看中了城東一個樓盤，品牌開發(fā)商開發(fā)，總價近500萬元，算是市區(qū)內(nèi)又一豪宅了。張先生考慮再三后，仍然選擇了市中心這套三居室。一方面是地段比城東更好，最重要的是市中心的這套三居室比城東豪宅的學(xué)區(qū)更好。張先生的女兒今年三歲，幾年后孩子就要讀小學(xué)了，最終，張先生愿意多花五六十萬元，選擇了市中心這套房子。張先生選房的因素，可謂代表了大部分高端客戶的需求：地段和學(xué)區(qū)。因此僅是具備其中一個因素，仍然很難聚集到大批高端客戶。“像我們家里都做生意的，家底算不錯，否則根本不可能買得起500萬元的房子。”張先生坦言，他之前還動心過市中心這個樓盤180平方米的房子，無奈總價沖上了800萬元，無力承受只能作罷。即使家底殷實的張先生，500萬元以上豪宅都被壓得氣喘吁吁，動輒七八百萬、上千萬的高端公寓確實攔住了大部分購房者的腳步。
    除了總價、地段、學(xué)區(qū)、品質(zhì)因素會影響豪宅銷售，對于不少主城區(qū)的高端公寓來說，有部分“滯銷”的原因不是需求問題，而是迫于目前的政策嚴控。由于杭州的“90/70政策”(即90平方米以下的戶型要占整個樓盤的70%)，不少高端項目為了保有大戶型的供應(yīng)量采用了拼套的辦法，就是一套房子持有兩本甚至兩本以上的房產(chǎn)證，但隨著“限購令”的出臺，這些房源陷入了尷尬境地。
    據(jù)了解，杭州市面上之前在賣的藍色錢江、城市之星、臻園、昆侖公館等都有拼套房源。而最近，還在為拼套苦惱的是御西湖和西溪晴雪，這兩個樓盤一個在老文教區(qū)，擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，一個在西溪邊、即將正式開業(yè)的西溪印象城就在正對面，都是好地段、中高端產(chǎn)品，現(xiàn)在賣得也不錯，在售房源都幾近售罄，但相關(guān)負責(zé)人告訴記者，這兩個樓盤還有一定量的庫存房源未出，原因就是皆為拼套房源。銷售人員告訴記者，這兩個樓盤的大戶型房源不乏詢問的客戶，在售的相同戶型的單本證房源都賣得很好，而這批拼套房源由于目前限購政策未放開，不少潛在客戶鑒于購房資格的問題，被擋在門外，也因為這個原因，這兩個樓盤目前暫時都沒有推拼套房源。