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    隨著二線城市寫字樓市場供大于求的風險日益增大，諸多機構在此問題的態度也由之前避諱轉為一致擔憂，寫字樓市場正經歷從看多到唱空的轉折。這一微妙變化的根源在哪？哪些因素在推動二線城市寫字樓的供應井噴？

    記者：二線城市寫字樓的供過于求的原因是什么？

    溫書閱：二線城市大多數都存在盲目開發、供應量過剩的情況。天津、沈陽、重慶都有這種情況，地方政府都有很明顯的政令色彩，盲目開發、提前沒有做很好的調查。在中國唯一有成熟趨向的寫字樓市場只有北京和上海，深圳、廣州都不具備這樣的市場成熟度。

    寫字樓租賃是跟第三產業相關的，一個城市第三產業沒有發展到一定的規模，是不具備吸納大規模寫字樓市場的條件的。二三線城市會在一定時期內存在很尷尬的境地，龐大的供應難以消化。原本要持有經營的會轉為散售，因為畢竟要收回投資。

    周曉駿驊：造成這種供應過剩的原因主要是政府借開發提高政績，同時也創造很大的經濟收益。而這種模式今天看也沒有太大的改觀。地方政府對于開發商建完寫字樓后，市場如何吸納并沒有太多考慮。比如說各地都有超高層寫字樓，但到底當地有沒有這樣的市場需求、需求能不能支撐，這些問題地方政府的考慮非常不周。如果要讓開發商選擇的話，是不會選擇目前這種狀態的。有時是迫于當地政府的要求，開發商不進這個市場有些不甘心，進來后不按地方政府的要求去做又很難在當地長期發展，所以開發商即使知道違背一些經濟規律和市場規律，也要去做。

    公衍奎：這種狀況可以說是政府和市場的合謀，是地方政府與企業的共贏模式，使供應量短期增加。對于開發企業來說，因為地方政府有強烈的需求，所以往往會給予企業政策溢價，即用較低的成本可以去做高端的寫字樓，或者是有些項目以捆綁住宅的形式出讓。市場需求沒那么足，但開發企業做這個項目已經盈利了。本來這個項目是沒利潤的，而通過政府補貼有利潤了，導致很多項目的出現。通過這種方式，實際上是政府在讓利。這類似于光伏產業，光伏產業不賺錢，但為什么有那么大的生產量，就是因為政府有補貼。一些開發商也在寫字樓開發里面拿到了補貼。

    而政府推動最直接的原因就是發展沖動。目前，地方政府單純的住宅用地越來越少了，地方政府希望通過這種公建項目拉動城市發展，促產業、拉就業，所以對寫字樓開發有強烈的需求。

    如天津濱海新區，出現寫字樓供應過剩完全是政策導向所致。而這種局面只能慢慢靠時間去解決，政府給予足夠的政策扶持、給予足夠的稅收減免、給予足夠的政策溢價，吸引企業慢慢進來，人氣起來后再去消化。但就業的增長、產業的發展還是會慢于寫字樓的建設速度，所以其在很長一段時間內，表現出來仍是過剩甚至成為“鬼城”。

    但沈陽不太一樣，前幾年城市擴張速度過快，外圍過大，而內部就完全綜合化開發，跟住宅市場發展類似，很多城市住宅價格上漲較慢，原因是地多，供需不匹配。

    此外，過度開發使更多的政府資源投入到了不需要的地方。未來可能會導致一些金融風險。還有一種可能，就是很多城市出現爛尾樓。拉動城市發展、改變城市形象、增加就業、增加稅收這些目標都將很難達到。

    記者：面對這種局面，你對于寫字樓開發商及地方政府應該進行哪些調整？

    溫書閱：怎么去解決這個問題，就看如何去定位，我認為還是應該有一個針對客戶的產業定位。或者是改變一種方式，以散售或整售的方式去解決初期的壓力。總體來說壓力很大，前景并不是特別清晰。因為當時很多二線城市做規劃時，寫字樓市場就是供應過量的。但說前景暗淡也不一定，我們看到，已有一些城市慢慢開始做產業，這是一個好的趨勢。比如說天津的武清，主要的趨向就是工業物流，還有一些北歐制造業企業。我認為這是做了一個充分的市場定位的，不去跟主流的寫字樓市場比拼，就做這個產業。

    周曉駿驊：地方政府初期的規劃定位很多都是跟風，一些功能定位沒有任何根據。適不適合是要靠專業機構來評估。地方政府在最初期的時候，其實就應該引入一些專業的機構來做。從現在暴露的問題來看，最欠缺的也正是最初期定位。當我們這些機構進入具體某個項目時，其實已經晚了，因為大的區域定位已經規劃完了，所以只能去嘗試改變某一個項目的未來境遇。

    公衍奎：短期內，船不碰壁，地方政府不會掉頭。沒有看到“鬼城”之前，都覺得這里面還有機會。政府還有發展的需求，開發商也有利益的驅使，這兩種影響供應的因素都還在。問題是需求沒有那么多了，就會更加供過于求。對于地方政府來說，此時應該掌握好城市發展的節奏和戰略。

    對于開發商來講，像沈陽的有些綜合體一般都是在城市中心的綜合開發項目，又比較集中，同質化比較嚴重。雖然住宅能回收一部分資金，但很多項目未必能緊靠住宅支撐成本，風險還是很大。開發商應該看到整個商業及寫字樓的發展規律，還要看到城市的發展規律和價值。如果有能力創造一個新的城市功能片區，讓大家認可，至少在市場不好的時候還有一定的抗風險能力。

    記者：在供應過剩明顯的城市，開發商已選擇散售來化解即將到來的風險。你對此怎么看？

    周曉駿驊：散售或整售或許還有些市場，如果是出租，沒有幾個二三線城市的經濟能撐得住。天津有些寫字樓的小業主，買的面積很大，但租不出去。供應是一方面，關鍵是沒那么多需求。一些在一線城市成為主力租戶的大公司可能到二線城市的辦公規模也會多倍收縮，例如在上海辦公樓的使用面積可能是2萬平方米，在二三線城市或許僅為200平方米，而本地的龍頭企業畢竟是少數。因此，二三線城市的寫字樓散售是根據當地市場決定的，因為如果持有的話，短期內很難實現收益。

    公衍奎：散售能解決現金流的風險，但會面臨寫字樓品質及管理的問題。另外解決不了整體市場的過剩問題。微觀上各個項目有辦法解決，但宏觀上必須承受這種經濟周期。

    李贊：坦率地說，二三線城市的寫字樓項目以散售的形式快速回籠資金，是最直接的方法。但作為房地產的產品來講，地理位置永遠是最重要的，因此在什么樣的區域、同地區同品質的寫字樓供應量，散售給誰，這些都需要謹慎分析。對于一些大的買家而言，很多受到了不同行業政策的影響，那么項目和區域是否符合他們大規模買賣的趨勢。盡管都是二線城市，但城與城之間卻不能簡單地一概而論。

    記者：前兩年的商業地產開發熱潮，如今已在各個細分市場顯現連鎖反應，綜合體、零售、辦公樓市場相繼出現供應井噴、同質化等問題。對此，你怎么看？

    周曉駿驊：不同業態有不同的規律，比如說寫字樓不好不一定就是綜合體不好，商業綜合體包括零售業多多少少受到了網絡電商的沖擊，跟寫字樓也有所不同。各有各的特點，并不是某一個業態不行，其他的也都不行。

    公衍奎：不同的物業市場周期未必是重合的，有各自的周期特點，相似點是都是經營性物業。但里面也有相同的點，包括城市的需求及機會點是重合的。資金量大的時候總是會促進一些商業、寫字樓這類資產性物業的發展。商業地產過剩跟上輪住宅轉型潮有很大關系。在資金鏈寬松時涌進，但資金鏈稍緊，就會發現這些項目的收益率都不合適。寫字樓前兩年發展很快，而商業現在正往下走，招商難、開業難。零售業也在轉型。各細分市場有各自的周期特點。

    李贊：現在的一些寫字樓項目，很多都是一些綜合體內的項目，這是兩種不同的業態，每個不同的項目搭配的比例也不同。有的綜合體是以寫字樓為導向的，有的是以商業或住宅酒店為導向的。不同的產品，對于客群的需求定位也是不同的。