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　　“從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，部分二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的供需敞口加大，為迎合地方政府、消費(fèi)者、地方企業(yè)的發(fā)展，加大商業(yè)地產(chǎn)的供給成為必然。特別是樓市持續(xù)調(diào)控加快了住宅業(yè)‘低風(fēng)險(xiǎn)、高收益’行業(yè)特征的退化，新型城鎮(zhèn)化的制度紅利又提高了商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)如此認(rèn)為。

　　不過(guò)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，謀劃商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型總有那么一絲的“不情愿”。特別是住宅市場(chǎng)在遭遇限購(gòu)、限貸后等緊縮政策后，“國(guó)五條”細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，更讓開(kāi)發(fā)商推盤(pán)熱情跌至冰點(diǎn)。

　　作為住宅專家的萬(wàn)科，也開(kāi)始在全國(guó)各地開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)實(shí)驗(yàn)。“由于純住宅用地供應(yīng)越來(lái)越少，不做商業(yè)地產(chǎn)就得退出一些市場(chǎng)。”萬(wàn)科董秘譚華杰表示，“至于商業(yè)地產(chǎn)每年的投資占比，萬(wàn)科是五年內(nèi)不超過(guò)20%。”

　　公開(kāi)資料顯示，目前排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前萬(wàn)科已擁有18個(gè)購(gòu)物中心，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到600萬(wàn)平方米。

　　盡管如此，對(duì)于部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，二三線城市投資成本仍具優(yōu)勢(shì)。

　　“30萬(wàn)人口的集群配置10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心是比較理想的投資成本控制，如果再多，可能成本就需要重新衡量定位。”陽(yáng)光新業(yè)副總裁吳堯認(rèn)為。

　　在他看來(lái)，目前一線城市部分地區(qū)的商業(yè)中心已經(jīng)出現(xiàn)飽和狀態(tài)，而二三線城市發(fā)展空間較大，但是最終需要根據(jù)城市人口確定購(gòu)物中心的數(shù)量。

　　一般來(lái)說(shuō)，二三線城市甚至四線城市拿地拿項(xiàng)目，企業(yè)所投放的資金遠(yuǎn)比一線城市少，而且在拿地政策上可以享受到一些稅收的優(yōu)惠。

　　李禮也表示，像永泰城的體量基本上都是上百萬(wàn)平方米的規(guī)模，與之匹配至少要有20萬(wàn)平方米的地塊，但是目前在一線城市例如北京、上海等，順利獲得土地已經(jīng)非常困難。“所以大城市滿足不了業(yè)態(tài)的需求，相反，二三線城市在人口和體量上更容易實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)的多元化。我們選擇城市的標(biāo)準(zhǔn)是要在300~500公里范圍內(nèi)有輻射能力，目前看省會(huì)城市和一些較大城市有這個(gè)實(shí)力。”

　　戰(zhàn)略模式待考

　　不論是主動(dòng)轉(zhuǎn)型還是形勢(shì)所迫，房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的號(hào)角已經(jīng)吹響，在千軍萬(wàn)馬角逐中，如何突顯個(gè)性化主題是商業(yè)地產(chǎn)避免同質(zhì)化的關(guān)鍵。

　　王永平告訴記者，綜覽商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，在全國(guó)范圍內(nèi)擁有一套成熟的運(yùn)營(yíng)模式的企業(yè)幾乎沒(méi)有。“雖然萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)象城是商業(yè)地產(chǎn)中比較成熟的一個(gè)業(yè)態(tài)模式，但是相較于每個(gè)企業(yè)自身的定位，這種發(fā)展模式并不具備參考價(jià)值。”

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，目前看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)不論是一線城市還是二三線城市，都無(wú)一例外地復(fù)制“購(gòu)物中心、商業(yè)街、酒店、寫(xiě)字樓、公寓”的模式。“這種投資模式對(duì)應(yīng)的是成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，從住宅到商業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型后，未來(lái)商業(yè)存活率的狀況是投資者必須考慮的頭等要素。”

　　在他看來(lái)，從營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)說(shuō)企業(yè)需要有一個(gè)差異化的定位，才會(huì)產(chǎn)生這種消費(fèi)的價(jià)值和附加值。遺憾的是，目前很多轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的房企一定程度上并不具備上述因素。

　　王永平認(rèn)為，目前很多企業(yè)轉(zhuǎn)型的初衷是因?yàn)槭稚衔沼泻芏嗤恋兀�但是住宅限�?gòu)的政策讓地產(chǎn)企業(yè)只能做商業(yè)，“這些企業(yè)大多沒(méi)有認(rèn)真規(guī)劃和做前期資金儲(chǔ)備計(jì)劃，往往是項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)或者營(yíng)業(yè)后，由于沒(méi)有成熟的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善的局面。對(duì)這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種轉(zhuǎn)型最終必然失敗”。