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　　市場業態的調整，免不了給“炒商鋪轉讓費”帶來契機。

　　前不久，杭州汽車東站小商品市場經營戶李先生就通過轉讓商鋪掙到了一桶金。“當初以30萬元買下商鋪使用權，現在的轉讓價是160萬元。”李先生表示，8年間，商鋪轉讓費增長近5倍，而今年，光從年前到年后，不到一個月這間商鋪的身價又從110萬元漲到了160萬元。

　　可以說，商鋪的轉租和轉讓已成為市場發展過程中不可或缺的一部分。不少經營戶在做生意的同時看到了“炒商鋪”的商機，等價格到達高位再轉手。市場的成熟、客源的穩定，為專業市場帶來更多的人氣以及商機，也為市場帶來了挑戰——在市場打出知名度的同時，又該如何對待炒商鋪行為？

　　8年間轉讓費從30萬漲至160萬
　　有經營戶“熱炒”商鋪

　　最近，杭州汽車東站小商品市場進行了一次內部業態調整，原來經營鞋類的商鋪，在征求經營戶同意的情況下，被改成了輔料銷售，從而進一步強化了市場特色。

　　調整也引發了商鋪價值飆升。一樓經營戶起初不愿搬至二樓，當時二樓商鋪的轉讓費約20萬元/間，每間約6方，待市場頒布強制命令后，一般的商鋪價格升至50萬元-60萬元/間，私下轉讓的最高價甚至達到110萬元。

　　在杭州汽車東站小商品市場，李先生擁有兩間商鋪，總面積17方，商鋪使用權轉讓費在8年間從30萬元漲到了160萬元。8年前，李先生在市場二樓租下了這2間門面，并以30萬元的價格一次性買斷了商鋪使用權。“產權歸市場方所有，我們只要每年給市場交一定租金就行了，其中使用權屬于我們，可買賣，然而買家和價格都需要市場點頭才行。”李先生表示。讓李先生感到無奈的是，年初他接到通知——市場因為總體規劃，要求把二樓和他一樣做鞋子生意的商戶全部遷走，改為經營服裝輔料。于是李先生開始物色接手人。“市場生意不錯，找接手人不難，年初我已經找好了買家，使用權轉讓費在110萬元左右，但不到一個月，周邊一拆遷，商鋪轉讓價飆升至160萬元。”李先生有些激動，于是他決定毀約，將買家支付的30萬元定金退一賠一。

　　“如果不是市場對轉讓價卡得緊，商鋪的轉讓價可以更高，17方的轉讓價可以達到200萬元。”李先生說，進入市場初期，自己只想做好生意，并沒有考慮炒商鋪，但面對日益高漲的轉讓價，很難抵制住這些誘惑。

　　杭州市舊貨交易市場副總經理姚峰表示，就跟住宅有一手房東、二手房東一樣，一些市場也存在著商鋪轉租、轉讓現象，可以說這也是市場發展中離不開的一個環節。“市場的炒鋪現象一般都發生在產權買斷的商鋪。”姚峰說，一些投資人買下商鋪后，會轉租給其他經營戶運營，經營戶如果租期沒到要撤走也會進行轉租，但如果該市場經營狀況好、鋪位稀缺，轉租者還會在租金外增加轉讓費。

　　杭州的專業市場
　　80%扮演“二房東”角色？

　　“目前，錢江市場、新時代、武林鞋城、武林服飾城等都屬于‘三位一體’型市場，即土地、物業、市場主體等都屬于同一方所有，但還有不少專業市場并非這一類型。”

　　有業內人士表示，就跟目前的住宅租賃一樣，很多市場扮演的都是二房東角色，市場租地、租物業，然后劃分攤位，分租給經營戶，生意好不好、能否盈利等都是經營戶面對的風險，市場只收租金，穩賺不賠。”該業內人士表示，在這種模式下，經營戶大多獨立收銀，市場收益高但需要交的稅卻很少。同時他表示，在這種模式下，市場的整體管理和經營模式可能會混亂。

　　同時該業內人士透露，杭州的專業市場，又是運營商又真正擁有自有物業的并不多，僅占20%左右。

　　億豐最家空間是20%當中的一份子。浙江億豐商業投資管理有限公司總經理張騫透露，一般來說，新建市場因為需要3-5年甚至更長時間才能成熟，對于擁有自有物業的市場運營商而言，在等待市場的成熟的過程中會更淡定，更傾向于用可持續性發展的心態來打造市場。一旦市場成熟，對于經營者來說，除了初始裝修費外，日常經營中最大的成本就是房租，而擁有自有物業的市場在房租方面占有了巨大優勢，對消費者而言則意味著可以享受更多實惠。

　　“目前頤高集團在杭州的數碼市場基本都是自己開發，市場內的商鋪都已銷售給個人，同時每個商鋪又以統一返租的形式租給頤高集團用于開設數碼市場，然后市場又將這些攤位租給不同的經營戶。如果僅僅是賣商鋪的話，那我們就成了單一的商業地產商了，但事實并非如此。”頤高數碼集團負責杭州企劃的孫文紅表示，僅僅是賣掉商鋪很簡單，但是當你無法統一管理一個市場的時候，市場的品牌可能就被毀了。

　　孫文紅表示，頤高統一將商鋪從買家手上返租過來，重新出租給希望做生意的數碼商家，為他們提供好的經營環境、制定經營規則、負責售后服務、統一策劃活動，這樣一來不僅僅服務好了經營戶，更為他們爭取到了生意和客戶，更能增加商鋪附加值。“在我們這里，市場既是賣商鋪的，也是這些商鋪的二房東，而這些還在經營的商戶從嚴格意義上來說就成了三房東了。”孫小姐表示，這樣的管理模式也是集團在經營過程中摸索出來的。

　　面對瘋狂“炒鋪”
　　市場如何規范

　　浙江舊貨交易市場副總經理姚峰表示，目前杭州經營狀況比較好的市場一般都“只租不售”。

　　“我們市場的所有商鋪只租不售，有時會因為經營戶要退出，存在短期的轉租、轉讓行為，我們不歡迎炒鋪、撈一票就走的投資者，這對市場的整體傷害太大。”姚峰表示，市場會和經營戶簽訂合同，對市場布局規劃、營業時間、銷售商品作出明確規定。在市場正式開始營業后，承租人一般就是經營戶，如果承租人私下出租商鋪，市場會采取懲罰措施。

　　杭州汽車東站小商品市場總經理陳生根認為，炒鋪和炒房同理，兩者都得控制。因此，在最近的市場商鋪提升改造中，陳生根一方面控制時間確保改造高效率，一方面也對其價格進行限制，做好把關調控，避免過度炒高。“寧可讓一些商鋪暫時空下來，也不能任由其高價轉讓，從而打擊真正有意經營的經營戶。”陳生根說，市場不允許商鋪私下轉讓，因此在改造提升過程中，市場對二樓商鋪先進行價格預估，再指導一樓搬遷商戶租賃使用權。

　　“市場內有一間商鋪仍然空著，市場對其的價格預估為65萬元，之所以空著的原因是防止其因稀缺性而被過度炒高，給接手者帶來過重負擔。”陳生根告訴記者。

　　在杭州東升服裝小商品市場有限公司總經理趙成根看來，商鋪的第一輪“炒價”可以理解，這是市場給經營戶提振信心的需要，但過度炒鋪，最終會讓市場受害。“市場經營者就是讓經營戶賺錢。”趙成根說，商鋪轉讓費若被不斷炒高，最終會陷入惡性循環，形成市場泡沫。轉讓費和市場經營所得要達成平衡，一般來說，下一輪經營戶支付的金額能在2年內回本，屬于實價范疇。

　　針對市場中不可避免的轉租或變相炒鋪現象，華貿鞋城市場企劃部陳經理說：“這是市場的自發交易，我們不好強制干預，畢竟轉租方或承租方都會考慮成本與產出，有的商鋪位置較好或人氣較旺，租金就水漲船高，說明一些商鋪有它自己的價值吸引力。”同時陳經理強調，不干預并不代市場方不管理，而是把規范工作前置，市場方與商戶簽訂租約之初，把重點放在商戶相關資格的審查上，市場要引進真正的品牌經營戶，而非“炒客”，如果商鋪身價被變相爆炒，大大高于它本身的價值，很多商戶就會止步于高租金面前。市場一旦失去商戶，不可能生存。

　　中國工業經濟研究與開發促進會理事、浙江省經濟學會理事陳紅兒說：“在義烏小商品城內，也或多或少存在炒鋪現象，與其他市場不同的是，義烏市場本身配置了一個產權交易市場，這在很大程度上抵制了過度炒高行為的產生。”但陳紅兒并不認為其他地區的市場也能效仿，畢竟就市場集中度而言，其他市場目前很難達到義烏市場的集中程度。