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    零售業(yè)面臨的巨大經(jīng)營(yíng)壓力，不僅來(lái)自經(jīng)濟(jì)減速帶來(lái)的影響，也來(lái)自日益上漲的租金成本。全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕（CBRE）昨天公布對(duì)今年二季度杭州商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格調(diào)查，指出核心商圈租金穩(wěn)步上揚(yáng)，平均首層租金為36.8元/平方米·天，環(huán)比上升3.4%。

    不僅是優(yōu)質(zhì)商鋪，小店街鋪的租金也沒(méi)有停止上漲步伐，經(jīng)營(yíng)者們苦思種種招數(shù)來(lái)應(yīng)對(duì)。

    核心商圈租金超過(guò)北京？

    最新公布的杭州核心商圈重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的首層租金為36.8元/平方米·天，這讓人產(chǎn)生了杭州核心商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格甚至比北京還高的疑問(wèn)。

    因?yàn)楦甙旱淖饨穑�位于北京的�?guó)貿(mào)商城一期的星巴克不得不搬家，這是星巴克在中國(guó)的首家門(mén)店。據(jù)說(shuō)是國(guó)貿(mào)商城一期的70元/平方米·天的高昂租金嚇退了星巴克。

    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平曾對(duì)此表示，這說(shuō)明一些核心商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)的租金漲幅有些過(guò)快，部分經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)已承受不了。根據(jù)全球房地產(chǎn)服務(wù)提供商第一太平戴維斯的報(bào)告顯示，自2010年以來(lái)，北京商鋪?zhàn)饨鹈總�(gè)月都在上漲，截至2012年年底，高端購(gòu)物中心首層平均租金已經(jīng)達(dá)到了近29元/平方米·天。

    “不過(guò)，這并不能由此得這樣的簡(jiǎn)單結(jié)論，杭州的核心商圈重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目租金比北京還高。”杭州世邦魏理仕分公司董事總經(jīng)理馬英樞說(shuō)。各大地產(chǎn)服務(wù)公司對(duì)于核心商圈的租金存在統(tǒng)計(jì)口徑的差別，采取的統(tǒng)計(jì)樣本不同。北京核心商圈甚至有商鋪物業(yè)價(jià)格高達(dá)八九十元/平方米·天，杭州也有商鋪物業(yè)高達(dá)四五十元/平方米·天，延安路一些沿街商鋪?zhàn)饨鹨苍�到過(guò)80元/平方米·天。

    馬英樞解釋?zhuān)?6.8元/平方米·天是對(duì)杭州武林、慶春、湖濱、吳山、錢(qián)江新城等核心商圈的19個(gè)大型商業(yè)物業(yè)調(diào)查了解之后得出的。在今年二季度，杭州優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)供需兩旺，空置率雖略有上升但仍處于2.8%的低位。

    馬英樞說(shuō)，這說(shuō)明市場(chǎng)上有積壓的需求，新出現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)商鋪被這些需求消化了，比如本季湖濱銀泰二期開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)了約75000平方米優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積。

    今年以來(lái)奢侈品品牌在杭州的擴(kuò)張速度有所減緩，但快時(shí)尚品牌和一些國(guó)際二線品牌仍積極開(kāi)出新店。本季GAP、MCM入駐湖濱銀泰，萬(wàn)象城內(nèi)的尚泰百貨也借調(diào)整之機(jī)引入Red Earth及The Face Shop等親民品牌取代之前的奢侈品品牌。

    預(yù)計(jì)在下半年，解百A樓將完成重建，商業(yè)面積達(dá)120000平方米的城西銀泰城也將開(kāi)業(yè)。杭州的商業(yè)版圖正加速?gòu)暮诵膮^(qū)向外擴(kuò)張，除城西銀泰城以外，未來(lái)兩年還有城北銀泰城、新天地、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目陸續(xù)入市。世邦魏理仕認(rèn)為新商圈的興起將吸收周邊居住人口的日常消費(fèi)需求，這一方面將對(duì)核心商圈的商鋪需求產(chǎn)生一定的替代和分流作用，但同時(shí)也是推動(dòng)核心商圈不斷升級(jí)的動(dòng)力。

    服裝小店躲進(jìn)寫(xiě)字樓

    核心商圈商鋪?zhàn)饨鸩粩嗌蠞q，正推動(dòng)店面經(jīng)營(yíng)者改變經(jīng)營(yíng)思路和方法。

    雷鳴原本在體育場(chǎng)路（靠近武林廣場(chǎng)）開(kāi)了一家10平方米左右的服裝店，生意還不錯(cuò)。不過(guò)，在房東通知她租金要從6萬(wàn)元/年漲到6.5萬(wàn)元/年之后，她就果斷選擇把服裝工作室搬到附近酒店的商務(wù)樓里去。新搬的地方面積擴(kuò)大了一倍，租金是原來(lái)的一半。

    前陣子，雷鳴和幾個(gè)在武林路開(kāi)服裝店的朋友聚在一起討論了一下，發(fā)現(xiàn)大家面臨的困境大同小異，租金上漲和淘寶網(wǎng)購(gòu)是他們面臨的雙重壓力。大家共同的感受是，現(xiàn)在的人在服裝店里買(mǎi)衣服沒(méi)有以前那么舍得花錢(qián)了。淘寶網(wǎng)店搶走了不少生意，價(jià)格還可以淘得更便宜。

    服裝銷(xiāo)售連續(xù)下降，一些原本熱門(mén)的服裝街鋪目前的租金價(jià)格只是維持，有的甚至悄悄下降了一點(diǎn)。中原地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)部門(mén)介紹，以女裝知名的武林路上不少服裝街鋪的租金還維持在去年的水平。

    服裝店的開(kāi)店數(shù)量也在縮減，雷鳴的一些同行最近已經(jīng)開(kāi)始收縮開(kāi)店數(shù)量，有的人曾經(jīng)開(kāi)出過(guò)好幾家分店，現(xiàn)在只留下一家老店。“只有不懂這一行的人才會(huì)在這個(gè)時(shí)候跳進(jìn)來(lái)開(kāi)新店。”雷鳴說(shuō)。

    把服裝店從街邊開(kāi)到寫(xiě)字樓里去，肯定會(huì)損失一些客源。雷鳴說(shuō)，這需要一定的把握，她在十多年里積累了一批熟客資源，此外她還為顧客提供服裝搭配和修改。顧客可以把以前在她店里買(mǎi)的舊衣服拿來(lái)，改短袖子或者是加一些裝飾后又有了新意。

    便利店轉(zhuǎn)而尋找次一級(jí)地址

    “便利店需要人流來(lái)支撐，總是選擇在主要街道上開(kāi)店。杭州的街鋪價(jià)格還是有些偏貴。”杭州祐驛站便利連鎖總經(jīng)理顧方溥說(shuō)。在便利店行業(yè)，店鋪?zhàn)饨鹫紶I(yíng)收的百分比達(dá)到12%為正常，而祐驛站前兩年為了打品牌，在延安路、慶春路等主干道邊開(kāi)出了不少旗艦店，租金高達(dá)營(yíng)收的17%。顧方溥說(shuō)，便利店的租金承受能力比餐飲和服飾行業(yè)更低，最好能把租金占營(yíng)收比控制到10%以?xún)?nèi)，現(xiàn)在無(wú)疑是偏高了。

  便利店與業(yè)主的租約基本3年一簽，協(xié)議上同時(shí)規(guī)定，租金每年上漲5%-8%。顧方溥說(shuō)，為了達(dá)到規(guī)模優(yōu)勢(shì)，祐驛站還將繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)店數(shù)量。不過(guò)，接下來(lái)將不再追求A類(lèi)商圈的A類(lèi)地點(diǎn)，次一級(jí)的地址也可以考慮。

    黃龍沃爾瑪重新招租

    因?yàn)樽饨鹛�貴，租戶(hù)們?cè)谧饧s到期后不再續(xù)約，位于黃龍?bào)w育中心的沃爾瑪超市的招商區(qū)域正在重新招商。

    其中一位商戶(hù)介紹，某服裝品牌租下了黃龍沃爾瑪超市招商區(qū)域的大片面積，其他小商戶(hù)再?gòu)倪@個(gè)服裝品牌手中租下小塊的面積來(lái)經(jīng)營(yíng)其他服裝、首飾、皮具等門(mén)類(lèi)，租金從每月幾千元到一兩萬(wàn)元不等。

    雖然旁邊有麥當(dāng)勞、必勝客、一茶一坐等知名餐飲，但是這片招商區(qū)域中的商戶(hù)生意并沒(méi)有被帶旺。“因?yàn)椴⒉皇翘貏e知名的品牌，生意并不好做。”一位商戶(hù)說(shuō)，支付完每月6000元的租金，還有人員和其他成本之后，收入非常有限。

    記者觀察
    核心商圈租金接近階段峰值

    從曲線上可以看出，杭州的核心商圈重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目租金從2008年開(kāi)始高速上漲，而近兩年內(nèi)上漲的速度明顯減緩。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著核心商圈的供應(yīng)面積增加（以湖濱銀泰二期等項(xiàng)目為例）、新興區(qū)域商圈的分流，杭州的核心商圈重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目租金正在接近一個(gè)階段峰值。在高租金之下，一些受沖擊較大的業(yè)態(tài)如服裝行業(yè)（同時(shí)受網(wǎng)店沖擊嚴(yán)重），以及一些租金承受能力較低的業(yè)態(tài)（如便利店），已經(jīng)選擇轉(zhuǎn)移到租金更加便宜的地段。

    未來(lái)，杭州還將供應(yīng)大量新的商業(yè)面積。據(jù)世邦魏理仕此前調(diào)查，杭州位列全球十大最活躍購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，在未來(lái)3年將交付100萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心面積。隨著杭州地鐵二期建設(shè)規(guī)劃（共包括4條線路，分別為2號(hào)線二期、4號(hào)線一期、5號(hào)線一期和6號(hào)線一期）在2019年底前全部建成，杭州大部分地方都可實(shí)現(xiàn)地鐵到達(dá)，將帶動(dòng)新興區(qū)域商圈的繁榮，很多原先想努力擠進(jìn)核心商圈的商家，可能因此轉(zhuǎn)向新興區(qū)域商圈尋求發(fā)展。