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    立面越顯眼，越有話題感

    不難發現，一些寫字樓對建筑外立面的設計也是創意十足。如來福士廣場由國際杰出建筑大師Steven Holl擔綱設計，其異形結構與多面切割讓建筑風格看起來特立獨行。希頓國際廣場的設計方將由迪拜七星級帆船酒店的總設計ATKINS公司擔綱，均采用三角形水晶體設計。

    “建筑立面越特別，設計有國際感的寫字樓讓人很容易識別。”成都寫字樓信息網總經理李東認為，成都不少寫字樓都中規中矩，因此在設計上加分的寫字樓有很強的優勢。

    【代表項目】

    GTC·環球時代中心 、成都棕櫚泉國際中心、希頓國際廣場、環球中心、明宇金融廣場

    租金密碼6：交通到達

    樓下四通八達 何愁租金不給力

    【名詞解釋】

    寫字樓周邊交通條件、通達性，是企業選擇辦公物業時的重要指標之一，因為這決定著未來使用者工作的便捷度。地鐵站遠近、周邊公交線路是否發達、自駕車是否方便，對于寫字樓而言都十分重要。

    【記者調查】

    地鐵沿線 上蓋物業最緊俏

    縱觀成都寫字樓集中的區域，大多分布在地鐵1號線和地鐵2號線沿線上。而“地鐵”也成為寫字樓最重要的“配套”。

    以地鐵1號線世紀城站上蓋物業地鐵大廈為例，這個沒有進行過宣傳的樓盤，投入使用后入住率很快就高達85%，租金在85～100元/平方米·月，遠遠超過兩公里外的新希望國際、蜀都中心、美年廣場等。

    此外，直接成為出地鐵口上蓋物業的寫字樓還包括地鐵1號線上的棕櫚泉國際中心、仁恒置地廣場、匯日央擴、來福士廣場、GTC·環球時代中心 、奧克斯廣場、茂業中心；地鐵2號線上的九龍倉·時代1號和8號、明宇金融廣場、摩根中心、信德·環球廣場；此外還有未來地鐵4號線的上蓋物業光華中心、珠江新城國際寫字樓集群。據記者了解，上述已交付使用的寫字樓，無一例外租金均價在100元/平米·月，高出同區域離地鐵較遠的寫字樓。

    “距離出站口越遠，價值量級就會逐層遞減。”成都新港地產執行董事張紅兵指出，從一線城市和成都地鐵上蓋物業的租金水平已經顯示，距離地鐵口越近的產品無論租賃還是銷售，都優于其他距離較遠的地鐵概念物業。

    開車好到達 節約上班時間

    開發商最喜歡提及“地段”，對于辦公人群來說，最好的成熟地段并不意味著方便到達，特別是對于地鐵交通較遠的樓盤，開車容易到達十分重要。“我們項目在鄰益州大道旁，雖不是天府大道南北主干道上，但開私家車走天府二街、益州大道都更方便，附近有11條公交站，接駁地鐵線也就1站路，到任何地方都很方便。”復地·復城國際項目相關負責人表示，私家車主開車方便到是項目的優勢之一。

    大多數自駕上班的人群，怕太遠、怕堵車、怕繞路。以天府廣場旁的城市之心為例，要想從成都的東面和南面到達城市之心，需圍著天府廣場繞上一圈，期間要經過4個紅綠燈，再加上上下班交通高峰時段車流量大，這一圈繞下來起碼也要七八分鐘。再對比人民南路上的匯日央擴廣場和來福士廣場，因為前者有從濱江西路、濱江中路、人民南路等多條道路選擇，開車就更容易到達，而后者無論從哪個方位來必須從人民南路往北的方向才可以到達。

    “目前成都分布寫字樓最多的天府大道兩側，有益州大道、劍南大道等多條縱橫相接的道路，因此即使離地鐵站較遠，上班人群卻有多條道路可選擇。其次是東大街兩側，雖然高峰期主干道比較擁堵，但因為寫字樓集中在3公里以內，因此還是比較便利的。”李東表示，大多數寫字樓會分布在城市主干道上，車流擁堵是一定的，因此要判斷自駕車的通達性，只能看其區域內交通組織是否合理，有多少條道路可到達，期間是否需要繞路。

    【代表項目】

    棕櫚泉國際中心、GTC·環球時代中心 、復地復城國際、明宇金融廣場、九龍倉·時代1號、信德·環球廣場、珠江新城國際寫字樓集群

    租金密碼7：內部配置

    硬件直接決定入駐企業舒適度

    【名詞解釋】

    硬件是寫字樓的基礎，內外公共裝修標準、設備設施、中央空調管式數量、停車位數量……硬件也是衡量寫字樓品質的重要標準。寫字樓硬件配置高與低，直接關系到后期的租賃情況及租金水平。

    【記者調查】

    是否甲級寫字樓 先看硬件配置

    仲量聯行依據成都寫字樓市場做出的報告認為，目前甲級寫字樓的定義至少要滿足以下硬件的設施標準中的80%以上。這些標準有：商業用地，寫字樓建筑面積不低于2萬平方米。外立面采用玻璃、鋁板及天然石材。單層建筑面積不低于2000平方米，凈層高不低于2.7米，平均得房率不低于70%并且可以靈活分割。在日用配套方面，停車位和電梯都需要充足，還得安裝可變風量的中央空調。洗手間設施充足，進口名牌潔具。大堂和公用區域裝飾豪華舒適，大堂挑高2層或以上，走廊寬敞。完善先進的5A智化系統、國內通訊網絡服務商均可進入大廈。雙回路供電、并備充足后備電源……

    盡管市場上幾乎所有的銷售型寫字樓都以甲級寫字樓自稱，但隨著交房潮到來，很多寫字樓在租賃市場已經現原形，城南一座去年剛交付的寫字樓，因為凈層高太低，出租率不太理想。對于寫字樓來說，硬件配置相當重要，搞不好硬件就會出現“硬傷”，想補救都補救不了。

    高力國際成都公司總經理蔡孟頤認為，硬件配置與使用舒適度密切相關。寫字樓電梯數量及品牌、停車位配比、衛生間設施、強弱電系統、空調新風系統等, 都是用戶在硬件甄選中最關注的方面。

    更高要求：人性化低碳節能

    隨著寫字樓市場的更新換代，租客對寫字樓的人性化、低碳節能的商務空間的追求更高。戴德梁行成都公司寫字樓部的負責人表示，良好的送風系統開始成為不少企業選擇寫字樓的硬指標。

    希頓國際廣場相關負責人表示，現代企業對健康安全的辦公環境要求越來越高，它涉及到包括網絡安全、資訊安全、員工身心健康等方面。作為成都低碳環保型寫字樓代表之一的希頓國際廣場，使用的LED燈比傳統節能燈節能50%以上，光效和光利用率更高。

    GTC·環球時代廣場升級創新30余項硬件標準，以5.75米的層高打動了很多企業和投資者。同時在空調系統方面則采用頂級空調及國際上最先進的新風系統，樓宇智能控制系統輔助，三重節能，自帶除塵系統，并配備美國約克納米消毒器及香氛系統。

    信德·環球廣場則是金牛區CBD區域的首座甲級寫字樓，由香港著名設計師梁志天擔綱設計的全單元式玻璃幕墻外立面、挑高星級入戶大堂等公建部分，處處彰顯現代寫字樓建筑的超高品質。18臺德國高速電梯、地下三層寬敞車位配比、星級標準衛生間、每層特有的陽光休息廳，都增強了準業主的信心。

    企業進駐率高的中海國際中心的硬件也值得一提，全景落地窗環繞式大堂、360°采光無柱式開間設計。尤其是獨具匠心的CEO行政衛生間和雙層挑高景觀陽臺更是引領了成都商務辦公的發展潮流。

    【代表項目】

    希頓國際廣場、中海國際中心、GTC·環球時代中心、成都棕櫚泉國際中心、信德·環球廣場

    租金密碼8：綜合配套

    沒有配套何談租金

    【名詞解釋】

    餐飲、商務、會議、展覽，當越來越多配套服務出現在寫字樓內時，綜合配套體系勢必成為決定寫字樓租金高下的重要一極。從去年開始，成都市面上新增寫字樓項目無不把配套能力作為賣點之一重度推廣。

    【記者調查】

    位于總府路的時代廣場寫字樓，建成于2005年，是成都甲級寫字樓最具代表性的項目之一。目前，時代廣場平均租金水平超過100元/平方米·月，且入駐率長期超過95%以上。通用電氣、索尼、東芝、渣打、和記黃埔、法領館等世界500強企業和世界知名機構，都長期在這里辦公。

    “一個投入使用近十年的寫字樓，為什么還能保持較高租金，并深得優質租戶信賴？”時代廣場開發商四川泰然集團總經理朱宏認為，軟性的綜合配套及服務能力是構成時代廣場核心競爭力的重要內容。泰然集團專門為時代廣場成立了誠悅時代物業管理有限公司，其具體工作一方面提供高效的物業管理，另一方面對入住企業進行專業化商務服務，如活動策劃、小型會展、餐飲供應等。

    和記黃埔是時代廣場的長期租戶，其內部負責人說，時代廣場的綜合服務能力，還體現在采納承租企業的意見上。“有一次，因為下雨，我進入大堂時跌了一跤。泰然集團高層獲知消息后專門派人慰問，并著手整改了大堂前的地面鋪裝磚。這樣的誠意，很讓人感動。”

    “寫字樓的綜合配套能力，最重要內容之一，還有配套商業的布局。”成都新港地產執行董事張紅兵表示，寫字樓打造配套商業需要確保幾個條件：商家能夠盈利，開發商能夠經營，充分滿足辦公人群配套需求。其中，最后一條十分重要。事實上，很多寫字樓項目正是由于配套定位缺失或混亂，而很難吸引到優質客戶進入。

    成都香格里拉寫字樓堪稱寫字樓優質綜合配套體系的典型，其內部不僅有企業必須的銀行、郵局等配套，同時還有滿足公司中高層人員商務需求的私人健身會所及高檔餐飲，也有滿足廣大員工日常需要的便利店及員工餐廳，更重要的是，它還能提供滿足外籍人士及出國人員服務需求，相應的酒店配套甚至已成為企業年會、盛典等活動的指定舉辦場所。因此，香格里拉吸引了大量的國內外知名企業。

    “如今，新推出的寫字樓大多注意到了綜合配套能力對后期租賃的提振用作。”有業內人士表示，寫字樓配套體系不僅要針對自身寫字樓人群，還要盡量吸引周邊消費人群。配套定位是否準確，客觀上決定日后招商及寫字樓招租運營的成敗。

    在對符合八大密匙的樓盤進行梳理后，記者發現，有不少寫字樓在多個關鍵因素里反復出現，提及率非常高。其中最為突出的是明宇金融廣場、時代廣場和仁恒置地廣場，同時具備極強的建筑標識性、交通到達性，且都是自持性物業，租金水平也領先市場水平。

    從本報記者調查分析中顯示，仁恒置地廣場具備業權統一、市中心地標建寫字樓、地鐵口物業、品牌名氣四個方面的綜合素質，這就不難解釋仁恒置地廣場在成都寫字樓市場“最高租金”的表現力，其物業最高租金可達300元/平米·月，不但超出行業水準，還是不少甲級寫字樓租金的4倍。

    而位于東大街的明宇金融廣場也是業權統一的持有性物業，是目前東大街最醒目的標志性建筑，距離地鐵2號線站口僅數十米，具備一流的物業服務水平。根據記者調查，該寫字樓租金均價在120元/平米·月，代表著成都高端甲級寫字樓的租金水平。

  “仁恒置地廣場的獨特性在于位于寫字樓本來就少的市中心黃金地段，加上品牌效應明顯，交付使用的時間在2010年，正是成都對頂級寫字樓非常渴求的時代，因此各方面因素促成其高昂的租金。”NAI新巢地產機構總經理蔣鵬分析表示，明宇金融廣場則是成都頂級寫字樓市場水準的真實代表，無論是開發商自持的產權形態還是建筑在區域內的識別度，交通便捷度都體現了高端寫字樓應該具有的租金水平。