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    歷時(shí)14年后，歷史沿革復(fù)雜的杭州經(jīng)濟(jì)適用住房終于可以上市交易了。昨天下午，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)了杭州市經(jīng)濟(jì)適用房上市交易和回購(gòu)管理政策，發(fā)布杭州市政府《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購(gòu)管理的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）。

    該份《意見(jiàn)》于8月12日正式出臺(tái)，自公布之日起30日后實(shí)施，也就是說(shuō)，9月12日起，杭州市區(qū)符合條件的經(jīng)濟(jì)適用房將可以按照相關(guān)政策上市交易或回購(gòu)。而據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州經(jīng)濟(jì)適用房總量為7萬(wàn)多套，涉及面極廣，此次經(jīng)濟(jì)適用房首次公布細(xì)則明確可以上市交易，將會(huì)給二手房市場(chǎng)帶來(lái)較大的新增供應(yīng)量，并對(duì)二手房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的沖擊。

    簽合同須滿(mǎn)五年才可上市交易
    2004年9月1日成繳費(fèi)分界點(diǎn)

    可以上市交易了，那么如何交易？有何條件？費(fèi)用怎么計(jì)算？這些都是大家最關(guān)心的問(wèn)題。

    這份《意見(jiàn)》首先劃定了可上市交易房源的范圍：符合簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）之日起滿(mǎn)5年，并補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等方式處置該住房。

    同時(shí)，《意見(jiàn)》明確界定了一個(gè)至關(guān)重要的時(shí)間點(diǎn)。《意見(jiàn)》規(guī)定，2004年9月1日為土地收益等價(jià)款繳納比例的分界點(diǎn)，在此之前簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）的，上市交易時(shí)按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計(jì)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法》（杭價(jià)服〔2004〕43號(hào)）的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用。此后的，按照屆時(shí)公布的評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)價(jià)差價(jià)的55%向政府交納土地收益等價(jià)款。

    之所以劃出2004年9月1日這一時(shí)間分界線，則和杭州經(jīng)濟(jì)適用房的歷史沿革有關(guān)。杭州經(jīng)濟(jì)適用房最早始于1999年，之后經(jīng)歷了多個(gè)發(fā)展階段，從2004年9月開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)發(fā)生了重大調(diào)整，由具有一定社會(huì)保障功能的微利商品房，變?yōu)榫哂斜Ｕ闲再|(zhì)的政策性商品房，并取消分配面積與職務(wù)、職稱(chēng)的關(guān)聯(lián)，供應(yīng)對(duì)象開(kāi)始與房改政策脫鉤，主要面向市區(qū)中低收入住房困難家庭。這一變化也直接體現(xiàn)在了購(gòu)買(mǎi)價(jià)格上，2004年9月之前，經(jīng)濟(jì)適用房在售價(jià)上與周邊商品房的價(jià)格相差不大，而在之后，其售價(jià)與周邊商品房的差價(jià)也逐漸拉大。

    一位張先生告訴記者，2002年他買(mǎi)了東新園一套90平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)時(shí)買(mǎi)入的價(jià)格是3000元/平方米，周邊商品房?jī)r(jià)格在4000元/平方米左右，單價(jià)只相差1000元/平方米。2004年后，房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅上漲，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)差不斷加大，在某些板塊兩類(lèi)房源間的價(jià)差甚至可達(dá)6000元/平方米以上。因此，此次市政府采用“老房老辦法，新房新辦法”的原則啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房交易，也體現(xiàn)了尊重歷史沿革、兼顧相對(duì)公平的思路。

    2004年9月1日之前房源分三類(lèi)算
    之后房源增值部分的55％歸政府

    根據(jù)《意見(jiàn)》，2004年9月1日之前已簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）的經(jīng)濟(jì)適用房，須繳納費(fèi)用將分三個(gè)階段進(jìn)行區(qū)別計(jì)算。具體細(xì)則為：

    杭政[2001]3號(hào)文件下發(fā)前簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同或公開(kāi)搖號(hào)銷(xiāo)售后已簽訂購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)的經(jīng)濟(jì)適用住房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，需補(bǔ)繳的土地出讓金按房改房上市交易補(bǔ)交的出讓金標(biāo)準(zhǔn)乘以分?jǐn)偟耐恋孛娣e，由出讓方繳納，不作年限修正；

    杭政[2001]3號(hào)文件下發(fā)至杭政[2003]3號(hào)文件執(zhí)行之前已領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》或公開(kāi)搖號(hào)銷(xiāo)售后已簽訂購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)的經(jīng)濟(jì)適用住房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟(jì)適用住房享受面積部分，需計(jì)繳的土地出讓金為市物價(jià)局下發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格批復(fù)文件中核定的商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格之間的差價(jià)；

    杭政[2003]3號(hào)文件下發(fā)后領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》的經(jīng)濟(jì)適用住房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟(jì)居住房享受面積部分，需計(jì)繳的土地出讓金為市物價(jià)局確定的同類(lèi)地段、同類(lèi)商品房市場(chǎng)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)居住房?jī)r(jià)格之間的差價(jià)。

    2004年9月1日之后簽訂購(gòu)房合同的經(jīng)濟(jì)適用房，則按照屆時(shí)公布的評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)價(jià)之間差價(jià)的55％向政府交納土地收益等價(jià)款。計(jì)算公式為：需補(bǔ)交的土地收益等價(jià)款＝[（屆時(shí)的評(píng)估單價(jià)－經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)單價(jià)）×按經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)的面積]×55％－購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳交的稅費(fèi)。其中按照市價(jià)格主管部門(mén)核定的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)的面積，需計(jì)入土地收益等價(jià)款交納范圍。按照商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)的面積部分，不列入交納土地收益等價(jià)款的范圍。

    補(bǔ)交土地收益等價(jià)款的具體標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

    購(gòu)買(mǎi)不滿(mǎn)五年如何轉(zhuǎn)讓
    內(nèi)部循環(huán)和回購(gòu)提供退出機(jī)制

    除了上市交易，《意見(jiàn)》還對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?nèi)部循環(huán)及申請(qǐng)回購(gòu)的條件和辦理流程進(jìn)行了規(guī)定。內(nèi)部循環(huán)是指經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）之日起滿(mǎn)3年后，可將該住房買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)與給符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件，并已按規(guī)定辦理申購(gòu)資格審核手續(xù)的家庭。買(mǎi)賣(mài)總價(jià)最高不得超過(guò)原購(gòu)買(mǎi)總價(jià)（包括購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳交的稅費(fèi)）。

    此外，《意見(jiàn)》對(duì)兩種情形的經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)進(jìn)行了明確：一是經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人未滿(mǎn)5年年限，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向市住房保障管理部門(mén)申請(qǐng)回購(gòu)。二是《意見(jiàn)》施行后購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，在5年內(nèi)通過(guò)購(gòu)置、繼承、受贈(zèng)等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)由市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)按規(guī)定回購(gòu)；滿(mǎn)5年后通過(guò)購(gòu)置、繼承、受贈(zèng)等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房可由市住保房管部門(mén)按規(guī)定回購(gòu)，或補(bǔ)交土地收益等價(jià)款后取得完全產(chǎn)權(quán)。其回購(gòu)價(jià)格為經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×（1－交付時(shí)至回購(gòu)時(shí)的年數(shù)×2％＋購(gòu)買(mǎi)時(shí)年度至回購(gòu)前一年度的杭州市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅）。

    《意見(jiàn)》自公布之日起30日后實(shí)施，接下去的近一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，有需要的市民可以根據(jù)自身情況咨詢(xún)有關(guān)部門(mén)：有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房上市和回購(gòu)等政策可咨詢(xún)市住保房管部門(mén)，咨詢(xún)電話(huà)：87709601、967111；有關(guān)上市交易補(bǔ)交土地等價(jià)款的辦理問(wèn)題可咨詢(xún)市地稅部門(mén)，咨詢(xún)電話(huà)：87241111，地址：慶春路155號(hào)中財(cái)發(fā)展大廈一樓大廳。

    二手房新增供應(yīng)將大增
    但對(duì)樓市大盤(pán)沖擊力還有待檢驗(yàn)

    我愛(ài)我家提供的相關(guān)資料顯示，杭州2004年9月1日前的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)主要集中在嘉綠苑、大關(guān)南苑的部分小區(qū)、東新園、六塘公寓、金雅苑、三塘苑、近江家園、三里亭等；在此之后的經(jīng)濟(jì)適用房比如有都市水鄉(xiāng)、三塘菊苑、北景園、銘和苑、新江花園、丁橋蘭苑等小區(qū)。

    吳女士2006年買(mǎi)入了一套丁橋蘭苑的經(jīng)濟(jì)適用房，按經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)的面積是90平方米，當(dāng)時(shí)買(mǎi)入的價(jià)格是3000元/平方米，繳納的稅費(fèi)為5000元。現(xiàn)在這些商品房單價(jià)已達(dá)1.3萬(wàn)元/平方米。吳女士的經(jīng)濟(jì)適用房要進(jìn)行交易，若屆時(shí)評(píng)估單價(jià)參考周邊商品房?jī)r(jià)格，那么需補(bǔ)交的土地收益等價(jià)款即49萬(wàn)元=【（13000元/平方米-3000元/平方米）×90平方米】55%-5000元。

    “之前，我買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房不能再買(mǎi)房子了，也就沒(méi)什么換房的想法。現(xiàn)在換房的心思就活絡(luò)起來(lái)了。”吳女士坦言，雖然房子上市前繳納的費(fèi)用比較多，但畢竟房子終于可以流動(dòng)起來(lái)了，使她有改善居住條件的可能性。

    “杭州市經(jīng)濟(jì)適用房交易細(xì)則的出臺(tái)，使之從封閉運(yùn)行轉(zhuǎn)入了更加開(kāi)放的流通市場(chǎng)，這是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房交易的松綁，有利于部分有改善需求的持有者從中撤離。”我愛(ài)我家策劃部經(jīng)理周包軍認(rèn)為，雖然這將導(dǎo)致二手房市場(chǎng)新增大量供應(yīng)，但從平抑房?jī)r(jià)角度來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)作用可能不是很明顯。這是因?yàn)橐环矫?004年9月前的經(jīng)濟(jì)適用房量不大，入市后不會(huì)對(duì)整體樓市影響太大；另一方面，此后的經(jīng)濟(jì)適用房主要分布于近郊板塊，非二手房交易熱點(diǎn)區(qū)域，對(duì)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)不會(huì)有太大沖擊。

    “早前的這批經(jīng)濟(jì)適用房地段成熟，房齡也不算太老，為想買(mǎi)市中心二手房的剛需提供了一個(gè)選擇機(jī)會(huì)，但房子上市后肯定也是市場(chǎng)價(jià)，未必對(duì)房?jī)r(jià)有沖擊；對(duì)一手房來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房周邊的新樓盤(pán)多了一批潛在購(gòu)房者。因?yàn)橹�前�?jīng)濟(jì)適用房是無(wú)法交易的，沒(méi)辦法改善，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房能夠流動(dòng)后，可能到周邊樓盤(pán)改善購(gòu)房了。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

    此外，一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提到了經(jīng)濟(jì)適用房交易具體操作的問(wèn)題，2004年以后的這批經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，房東按增值額的55%繳納費(fèi)用。首先是房東有沒(méi)有這樣的資金實(shí)力先繳納這筆費(fèi)用；其次，按照二手房通常交易方式來(lái)說(shuō)，往往是買(mǎi)家承擔(dān)所有稅費(fèi)，這筆差額55%的費(fèi)用要轉(zhuǎn)嫁，估計(jì)買(mǎi)家肯定不愿意承擔(dān)；還有，經(jīng)濟(jì)適用房交易時(shí)銀行給予的按揭政策是怎樣的，跟普通商品房一樣，還是有所區(qū)別？這些都將是影響經(jīng)濟(jì)適用房能否順利交易的關(guān)鍵因素。

    如何取得完全產(chǎn)權(quán)？

    要想取得一套經(jīng)濟(jì)適用房的完全產(chǎn)權(quán)，大致需要經(jīng)過(guò)三道流程。

    第一道流程，就是上文提及的繳納土地收益等價(jià)款。你需要持相關(guān)房屋信息資料，前往財(cái)稅部門(mén)辦理。目前，杭州的辦理地點(diǎn)，主要是位于慶春路155號(hào)中財(cái)發(fā)展大廈一樓大廳的杭州市財(cái)稅局。

    然后，你就可以拿著房屋所有權(quán)證、所有權(quán)人的身份證明、繳交土地收益等價(jià)款證明資料，向房屋登記機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)辦理關(guān)于房屋性質(zhì)，轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)的變更登記手續(xù)。

    最后，申請(qǐng)人憑相關(guān)資料，向杭州市國(guó)土資源主管部門(mén)申請(qǐng)辦理土地變更登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。此后，這套經(jīng)濟(jì)適用房就相當(dāng)于一套普通商品房，采取買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等方式處置皆可。

    什么樣的經(jīng)濟(jì)適用房可以上市？

    按照《實(shí)施意見(jiàn)》，經(jīng)濟(jì)適用房要想上市交易，首要條件是簽訂合同的時(shí)間，必須滿(mǎn)五年。按照2013年9月12日實(shí)施節(jié)點(diǎn)倒推5年，也就是說(shuō)，在2008年9月12日前簽訂購(gòu)房合同的經(jīng)濟(jì)適用房，均符合時(shí)間上的要求。

    購(gòu)房時(shí)間符合之后，還必須補(bǔ)交期間因土地增值而帶來(lái)的土地收益等價(jià)款。因?yàn)椋��?jīng)濟(jì)適用房作為一種保障房，售價(jià)較為便宜。（備注：杭州公開(kāi)銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用房，售價(jià)一般都在3000元/平方米以下。）

    向財(cái)稅部門(mén)繳納完土地收益等價(jià)款后，你就可以通過(guò)辦理相關(guān)手續(xù)，取得這套經(jīng)濟(jì)適用房的完全產(chǎn)權(quán)。