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    10年前，北京的開發商賣房子，光憑一張嘴就行，就能“全部售罄”；5年前，隨著大量商品住宅走向市場，開發商開始重包裝，要建售樓處，要印樓書；近兩年，購房人越來越理性，開發商光建好售樓處不行了，還需要有樣板間，有的項目為了增強可信度，把樣板間做在實樓里；日前，萬科在西北五環開發的西山庭院在即將推向市場之即，打出了“全景體驗”的概念，即不但有樣板間， 還有樣板園林、樣板物業……在這里，不僅能看到入住后的硬件標準，還能體會到入住后心理感受。從這些營銷手法的升級中，我們不難看出，北京房地產已經從期 房銷售慢慢地走向現房銷售。

    房地產營銷快速升級

    北京房地產在風風雨雨中走過十多年，競爭的程度日趨激烈，開發商不得不在經營策略、操作手法上下工夫，才能博得消費者的青睞。從目前的形勢來看，為了贏得購房人的“芳心”，在激烈的競爭中占得優勢，開發商的關注點正在從關注“經濟因素”、“地域因素”，迅速轉向關注“升值空間”、“身心體驗”。有業內人士指出，新一輪的房地產營銷競爭，將是全新營銷方式的競爭，“讓營銷披上感觀效能的袈裟，賦予身心上的舒暢體驗，實施體驗營銷、走文化路線”，將是今后房地產營銷策略的主要立意點。

    “全景式營銷”應運而生

    據了解，西山庭院在全國房地產市場中首推全景體驗式營銷。呈現在購房者眼前的將不再是普通意義上的售樓現場、樣板間或現房實景，而是一個百分百的全景立體圖，用西山庭院銷售經理劉英的話來說，西山庭院的業務員將帶給每一位前來看房的賓客一種回家的感覺。

    據北京萬科企業有限責任公司有關負責人介紹，體驗式營銷貫 穿西山庭院開發的全過程。從開始的規劃設計到最后的裝飾裝修……每一個環節都要求開發商站在消費者的角度來構思，不能像過去那樣滿足于自己的好惡，而是要考慮消費者看到它、使用它時，會產生什么樣的感受。比如做庭院，設計者以一種體驗的心境在構思，西山庭院為什么要院中套園，就是強調在每個空間里面只有五六十戶人，這五六十戶人之間比較熟悉，這個尺度是張弛自如的。

    房地產營銷，正在滲入我們生活的方方面面，然而，那種充斥著叫賣聲的硬式推銷已經越來越不受歡迎。房地產企業傳統上具有的戰略優勢，如自然資源、規模經濟、資金與技術優勢，由于相互間的差距正在縮小而不再成為優勢或不再是恒久的優勢；企業在產品、價格、渠道及促銷等營銷操作層面上的競爭，由于信息的暢通化，市場運作規范的建立與完善，使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快，想以此建 立起長久的競爭優勢越來越不可能。隨著市場越來越成熟，購房人越來越理性，開發商只有用創新精神武裝營銷手段，才能在未來的房地產競爭中打開局面。