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    住宅辦公，是一個由來已久的話題。自福州市出臺物管管理辦法后，業(yè)主不得擅自更改物業(yè)的使用性質(zhì)被視為住宅禁商的尚方寶劍。然而，住宅“進商”依然屢禁不止。

    面對“住宅改商用”禁而不止現(xiàn)象，隱藏在小區(qū)的企業(yè)占據(jù)了原來屬于小區(qū)業(yè)主資源空間、打擾鄰居的正常生活、存在安全隱患、影響小區(qū)生活品質(zhì)等問題，造成公司和住戶、物管之間的矛盾逐漸凸顯。近期，福州部分高檔小區(qū)的物業(yè)紛紛貼出“嚴禁住宅商用”公告。那么，住宅商用被物業(yè)“拒之門外”之后，市中心寫字樓會否迎來發(fā)展春天？這對福州樓市更好地發(fā)展是否有促進意義？對此，筆者進行了走訪調(diào)查。

    事件
    住宅“進商”小區(qū)矛盾凸顯
    物業(yè)紛紛貼出“住改商”禁止令

    居民住宅用來辦公，在福州各大小區(qū)并不稀奇，隨處可見。筆者走訪發(fā)現(xiàn)，居民住宅里的商戶五花八門，分布廣泛，尤其是東街口、五四路燈地段好、交通方便的住宅樓更是如此，網(wǎng)絡(luò)公司、科技公司、廣告設(shè)計公司、小學生托管、書畫培訓班應(yīng)有盡有，現(xiàn)象嚴重的小區(qū)數(shù)量達近百家公司。

    而物業(yè)作為小區(qū)的管理者，他們以往對于“住改商”現(xiàn)象基本處于無奈與默許的狀態(tài)，通常不予以制止。

    而隨著，人們生活水平的提高，對小區(qū)生活環(huán)境及品質(zhì)提出高要求。近日，筆者發(fā)現(xiàn)在福州不少高檔樓盤，物業(yè)頂不住業(yè)主們“住改商”投訴，紛紛在小區(qū)貼出公告，禁止業(yè)主將住宅改為商用出租。

    在福州某高檔小區(qū)，筆者在電梯口等明顯處粘貼著物業(yè)“關(guān)于禁止住宅改為辦公場所”的通知。通知里提到：“近期該物業(yè)服務(wù)中心發(fā)現(xiàn)部分住宅用房出租后改為辦公用房，且此現(xiàn)象引起很多業(yè)主的意見，并投訴強烈。現(xiàn)物業(yè)告知住改商相關(guān)業(yè)主，要求已經(jīng)將出租房屋辦公的業(yè)主恢復為住宅，避免引起不必要的鄰里糾紛及法律責任。”

    對此通知，該小區(qū)物業(yè)管理中心相關(guān)負責人表示，當住宅被辦公后，公司和住戶、物管之間的矛盾逐漸凸顯。首先，在小區(qū)內(nèi)辦公的公司背負著道義上的譴責，與住戶爭利。公司入駐住宅小區(qū)，占據(jù)了原屬于業(yè)主的資源空間，如公共區(qū)域、小區(qū)電梯、綠地資源等等。公司因為人員眾多，使得小區(qū)在安全性和私密性方面對業(yè)主的保護降低。辦公住戶和業(yè)主之間的矛盾也油然而生，夾在兩者之間的物管公司的責任也變的更大。其次，國家也明令禁止住宅辦公。一旦被查出在住宅中辦公，將面臨主管部門的處罰。

    “如今，福州很多高檔小區(qū)的物業(yè)公司都開始加強落實禁止住宅辦公的實施。”該負責人進一步解釋，物業(yè)加強“住宅禁商”管理舉措，除了業(yè)主們對于此類現(xiàn)象頻繁投訴外，從管理者來說，也希望通過“住宅禁商”，更好管理小區(qū)，保障住戶的利益，從而提升小區(qū)品質(zhì)目的。

    析因
    企業(yè)隱藏住宅辦公迫不得已
    物業(yè)落實“住禁商”大勢所趨

    其實，福州2011年就出臺了“住宅禁商”的政策，對住宅功能使用進行監(jiān)管，嚴禁將住宅用于從事經(jīng)營性活動或者商務(wù)辦公，對擅自改變住宅功能的行為實施嚴厲制裁，并停辦營業(yè)執(zhí)照。但為什么仍然有這么多的公司選擇在小區(qū)辦公？為何還是屢禁不止？在東街口附近小區(qū)開連鎖培訓機構(gòu)的王小姐最近又開了一家分支機構(gòu)，需要一間建筑面積約100平方米的辦公場所。她算了一筆賬：住宅樓25至35元/平米的租金價格，相比周邊周邊寫字樓80至150元/平米的租金，節(jié)省的開支就不是一點點。若進住宅，面臨政策處罰與取締的風險，這也是她的困境選擇偏遠的寫字樓，租金是會便宜，可交通不便不利于公司經(jīng)營。業(yè)內(nèi)專家對此表示，這些隱藏在住宅內(nèi)的中小型公司，其實也是迫不得已，辦公場所選遠了，雖然租金便宜，但是交通不便，外出辦公不便不說，員工招聘都是一個難題，選在市中心吧，動輒大幾百平米的辦公場所，與昂貴的租金，對于創(chuàng)業(yè)初期的中小型企業(yè)而言，成本過高負重前行。此外，福州寫字樓市場上針對這些中小企業(yè)的產(chǎn)品供應(yīng)量不足，特別市中心的寫字樓市場上不多，而且多數(shù)寫字樓辦公面積偏大，租金和售價偏高，讓這些中小企業(yè)承受不了這么大的房價成本，從而迫使他們隱藏住宅辦公。“相比國營大型企業(yè)，中小企業(yè)個頭雖小，但是數(shù)量巨大。隨著市場發(fā)展，一旦小區(qū)物業(yè)配合政府政策將住宅禁商落實到位，今后住宅和商業(yè)的界限會更為清晰，不會隨意跨界使用，不僅是對住宅市場純粹化的一種推進，更是對商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的一種助力。”業(yè)內(nèi)人士分析道，今后面對如此龐大的寫字樓需求，最重要的還是要靠增加適合的寫字樓房源。

    影響
    市中心寫字樓迎來春天
    房產(chǎn)中介看準商機提早布局

    住改商被政策禁止，被小區(qū)物業(yè)拒之門外……福州的中小型企業(yè)未來將面臨著陣地轉(zhuǎn)移，一些在住宅內(nèi)的小公司開始急切尋求新的寫字樓，這對于福州的寫字樓而言，會迎來春天？

    筆者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，一些房產(chǎn)中介機構(gòu)的專業(yè)人士已經(jīng)提前嗅到了中小型寫字樓的商機。福州金海岸房產(chǎn)王莊總店的吳華忠經(jīng)理表示，加強推行住宅禁止商用，未來對周邊地區(qū)寫字樓影響不大，大量的中小企業(yè)將進入市中小的寫字樓，這對于商業(yè)地產(chǎn)來說無疑有重大利好，這一點從此前的世歐王莊寫字樓的火爆熱銷就可見一斑。

    吳經(jīng)理還說，大量的中小企業(yè)進入市中心商務(wù)樓，成為市場投資的一種良好選擇，對于房產(chǎn)中介來說，更是一個商機，如今部分中介機構(gòu)開始提前布局市場，從中獲取商機。

    以世歐王莊為例，部分中介機構(gòu)包括他在內(nèi)，嘗試與世歐王莊寫字樓的業(yè)主聯(lián)系，以目前市場價的租金提前與業(yè)主簽訂租賃合同，租金從交房時即可生效。據(jù)了解，世歐王莊已有不少寫字樓業(yè)主為避免交房后出現(xiàn)出租的空檔期，與中介機構(gòu)簽約。

    中介機構(gòu)是為房產(chǎn)提供中介服務(wù)，從中收取中介費，屬于零風險業(yè)務(wù)。為何此次會主動與業(yè)主提前簽訂租賃合同？如果大量寫字樓的房源捂在手中，租不出去，豈不是要承擔風險？

    吳經(jīng)理解釋，龐大的中小企業(yè)走出住宅，勢必涌入市中心的寫字樓，它們不需要超大空間設(shè)計，需要的是一個適合他們需求的，能夠提供良好辦公環(huán)境的寫字樓。而世歐王莊寫字樓作為市中心稀缺的商務(wù)樓，位于繁華地段，幾個重要路口的交匯處，依托大型商業(yè)綜合體加上其可分可合40-900平方米辦公面積，勢必成為從住宅驅(qū)除而出的中小企業(yè)爭奪之地。

    “面臨如此龐大的市場市區(qū)需求，業(yè)內(nèi)普遍認為世歐王莊寫字樓2015年交房后，租金漲到250元/平方米并不難，屆時中介進行轉(zhuǎn)租，其中利潤會大得驚人。”吳經(jīng)理分析道，這也是中介機構(gòu)提早布局，提前瘋搶簽約房源最重要原因。