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    中國的城市化，曾經被前世界銀行首席經濟學專家、諾貝爾經濟學獎獲得者斯蒂格利茨預言為影響人類二十一世紀進程的兩大因素之一。從目前中國城市化率52.57%的數據來看，中國要達到發達國家75%的平均水平，未來20年仍為關鍵發力時期，這將帶動中國的房地產行業持續上升。

    巨大升值空間背景之下，中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強對中國的二三線城市寄予厚望。單就寫字樓市場來講，一線城市的市場競爭已趨于白熱化，土地供應緊張帶來的瓶頸效應日益明顯。與之形成反差的是，二三線城市的增量空間將被持續看好。

    2012年，武漢市人均生產總值達到12581.30美元。根據國際上其他國家的發展經驗，在人均GDP達到8000美元的經濟實體中，商用不動產將會成為房地產的主角。武漢的寫字樓市場，正如預測的那樣，已經迎來噴薄時刻。

    全域分布 聚焦企業集群實力

    1995年之前，武漢的寫字樓市場尚處于萌芽時期。1995年武漢首座5A級超高層商用寫字樓—47層的泰合廣場在武勝路落成，成為當時的“武漢第一高樓”，并迎來英美煙草、雀巢（中國）、荷蘭貿促會等跨國企業和機構的入駐。這時，武漢的寫字樓才進入起步階段。

    18年來，在國家與地方政策的調控下，房地產市場既曾有過烈火烹油的發展態勢，也曾接受“腹背夾擊”的嚴峻考驗。自2004年調控開始，再到今年2月份出臺的新“國五條”，住宅市場發展趨緩，而商業地產卻迎來新的掘金契機。

    作為商業地產的重要組成部分，寫字樓的發展狀況，對區域經濟的提升有巨大的借鑒意義。2011年民生銀行大廈的落成，拉開武漢高端寫字樓崛起的序幕，為繁榮商務區的再造點亮前行之路。

    綜觀武漢市商務區分布，核心商務區集中在以下區域：建設大道、武廣商務圈、中南中北路商務區、光谷魯巷商務區�；�本涵蓋了武漢的金融扼要地段、高端商務區域、高科技研發中心。

    長久以來，漢口建設大道商務圈是武漢高端寫字樓的重要聚集地，份額占據全市60%左右。其中的浦發銀行大廈、廣發銀行大廈、泛海國際SOHO城等，以極其便利的交通位置優勢和積聚而成的金融資源，倡導“樓宇經濟”，推動城市經濟從粗放型擴張向集約型發展轉變，匯聚可觀的人才流、資金流、信息流，創造持續的就業與稅收。

    而在以文化積淀而聞名的武昌，兩個成規模的新興高端商務區也已展露趕超態勢，它們分別是武昌濱江商務區和以中北路至洪山廣場路段為橫軸、“楚河漢街”為縱軸的商務區。前者，以綠地國際金融城和積玉橋萬達為主體。后者，有萬達寫字樓群、武漢保利文化廣場、鐵建1818中心等。它們正以不容置疑的絕對姿態，推動武漢商務中心版圖的重構與升級。

    將發展的戰線延長至光谷，你會發現，隨著城市經濟結構的調整，這一高科技產業聚集地，也已成為眾多外資企業和國內大型科技產業在武漢的重要“戰略據點”。

    前景看漲 投資仍需理性思量

    政府“退二進三”的戰略規劃已執行多年，寫字樓的大量聚集，響應了政策主導方向，為城市匯聚優質資本，帶動金融、商貿、保險、咨詢、文化和娛樂等現代服務業迅速發展。

    借武漢建設國家中心城市的東風，服務業升級換代將迎來重要改革。鈺龍集團總裁喻紅橋也提倡把握這一契機。按照規劃，武漢在現代貿易、商務服務業集群和金融業集群方面，投資增加值達7000億元以上，這將為寫字樓的蓬勃發展再創機遇。

    與開發商分析的市場狀況相契合的，是寫字樓租賃零售態勢的一路高歌猛進。

    近年來，武漢寫字樓市場吸納量穩步增加。數據顯示，2012年武漢辦公樓整體吸納量超過27萬平方米，超過去兩年吸納總量的總和。甲級寫字樓吸納量也超此前三年總和，為11.09萬平方米，創歷史之最。

    伴隨寫字樓市場火爆，租金也節節攀升。目前武漢是除北京外租金增長最快的寫字樓市場。漢口濱江區的武漢天地企業中心，去年上市至今已租出80%，已吸引法國航空、東京三菱銀行等眾多世界500強及知名企業進駐，租價打破現有寫字樓租價紀錄，最高接近每月140元/㎡。

    在成熟商圈甲級寫字樓供不應求的同時，新開發商圈或寫字樓項目多于供應的老商圈，寫字樓空置率也創下新高。據世邦魏理仕發布的數據顯示，2009年至2012年武漢年均供應量14.9萬平方米。預計今年到2016年，年均供應量近60萬平方米，這意味著未來幾年寫字樓供應量會增長3倍。

    大量寫字樓集中上市，在需求增長有限的情況下，必然造成空置率上升。與此相應，武漢的寫字樓租金漲幅已趨緩。數據到今年一季度，漢口建設大道商圈、武廣商圈寫字樓空置率在10%左右，而中南商務圈空置率創下了新高達39.7%，武漢寫字樓整體空置率達20.1%，環比上漲2.7%。

    在結構性機會與風險并存的寫字樓市場，專家建議投資者認真考察其地理位置、商務配套、開發商品牌等因素，注意防范因一味偏信概念炒作而帶來的風險。