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    一棟不是很高的寫字樓，年繳稅10.2億元，你信嗎？

    用最少的占地，集中最多的企業，產生最大的效益，被稱為城市中央的“垂直印鈔機”，這就是樓宇經濟的魅力。在這條新興的道路上，一線城市已經開足了馬力前進，青島是否也步入了發展的快車道？已經有了多少臺“垂直印鈔機”？和北上廣深相比還有哪些差距？連日來，記者對此進行了調查和探訪。

    數字
    1棟億元樓納稅65.7億元

    什么是樓宇經濟？青島市政府國內經濟合作辦公室(以下簡稱“市經合辦”)招商促進處處長周培強解釋說，樓宇經濟是以商務樓宇為主要載體，通過開發、租售等方式，招商引入現代服務業企業，從而培植新稅源和新的經濟增長點。周培強表示，在城市中心區，樓宇具有稅收產出高、租金產出高、拉動效應高、能耗低的“三高一低”特征，樓宇經濟已經成為了城市經濟的重要組成部分。

    來自市經合辦的統計數據顯示，全市目前共有萬平米以上的運營商務樓宇209座，總建筑面積超過740萬平方米，進駐企業11173家，其中，總部企業208家，在建萬平方米以上的商務樓宇100座，總建筑面積達到1263萬平方米。

    “近年來，青島市不斷加快培植專業和特色商務樓宇。一是打造專業樓宇平臺，二是高標準建設商務樓宇。”周培強介紹說，再就是加快培植總部樓宇稅收，全市稅收超過1億元的總部商務樓宇達到41棟，納稅額高達65.7億元，其中，煙草大廈全口徑稅收達10億元以上，最高繳稅為10.2億元，在青島所有樓宇中，繳稅額最高。

    據介紹，億元樓主要有兩種類型：一種是一座樓宇就是一家企業的總部，像青啤大廈；另一種就是專業化樓宇，如金融業聚集的青島國際金融中心。“從目前掌握的情況來看，今年億元樓有望新增加四座，全市億元樓達到45座。”周培強介紹說，根據計劃，到“十二五”末（2015年），島城稅收過千萬元商務樓宇由100座增加到180座；稅收過億元樓宇由41座增加到53座。

    作為青島市的中心城區，市南區聚集了全市80%以上的金融機構區域總部，而香港中路則是市南區的“樓宇一條街”。市南區商務局相關負責人自豪地告訴記者，目前，市南區129家市級大型總部企業前三季度實現全口徑稅收67.3億元，約占全區的46.8%，全年預計將突破80億元，樓宇經濟已成為市南區經濟增長的重要引擎。

    “樓宇是一個載體，是企業的集聚地，為城市創造效益的是樓宇內分布的各個企業，尤其是總部企業。一家企業的總部在哪個城市，它在國內或國外的分部產生的稅收，就會有很大一部分匯集到這個城市，從而增加該城市的稅收。因此，青島一直在鼓勵總部企業進駐，打造總部企業樓宇。”周培強介紹說。記者了解到，目前，市南區5A甲級商務樓宇共有13座，其中包括青島啤酒、海信、雙星、新華錦等本土企業的全球總部共有7家，另外還有匯豐銀行、馬士基航運等世界500強企業設立的山東及華北區區域總部達41家。今年，市南區又新增10多家國際化大企業集團設立的區域性總部或機構。

    現狀
    寸土寸金仍然“一房難求”

    目前，青島寫字樓每天每平米的租金從二三元到七八元不等，香港中路是目前租金最貴寫字樓的集中地。

    遠雄國際廣場在青島已屬第四代樓宇，它除了是國際5A級智能寫字樓外，還集百貨、酒店式公寓于一身。記者實地探訪了解到，遠雄國際廣場的租金均價已達市南區寫字樓租金均價的1.7倍左右，但租售依然火爆，目前進駐率已達80%，公寓的租賃更是“一房難求”。租金如此之高，可以說是寸土寸金，為什么還會“一房難求”呢？記者了解到，作為臺灣第一大地產品牌遠雄集團在青島的代表作，遠雄國際廣場硬件設施具有國際水平。廣場有青島唯一的108米空中會所，室內溫水泳池、桑拿、健身、休憩、餐飲、會務中心等設施一應俱全。

    遠洋廣場的租金水平在青島也排在前列，同樣也是“一房難求”。“遠洋廣場除地段優勢外，與樓宇的配套設施也密不可分。”青島遠洋物業管理有限公司副總經理張欣稱，作為5A 級寫字樓，遠洋大廈A座采用的是世界頂級的美國約克中央空調系統，安裝的是德國蒂森克虜伯電梯，是山東第一家使用此最新型號電梯的高檔寫字樓。

    除了先進的軟硬件設施，優越的地理位置也是吸引知名企業進駐的原因之一。2011年進駐遠洋大廈A座的河北銀行青島分行是目前青島唯一一家省外銀行，其辦公室主任陳志鵬坦言，“對于銀行而言，地理位置很重要。選擇在市區的中心位置，客流量多，客戶層次也高。”陳志鵬說。

    短板
    總部企業偏少，配套設施不完善

    2012年，在浙江寧波舉行的“第八屆中國總部經濟高層論壇”上，發布了2012年全國35個主要城市總部經濟發展能力排行榜，青島名列第11位。而在全國15個副省級城市中，青島位列第8位。

    “目前，全市城區萬米以上的商務樓宇198棟，相比深圳少82棟，比杭州少22棟。”市經合辦招商促進處處長周培強坦言，從樓宇產出效益看，島城納稅能力強的樓宇數量也不多。“本市煙草大廈最高繳稅為10.2億元，在青島所有樓宇中，繳稅額最高，但相比深圳的招商銀行大廈，還有不少差距，少54億元。”市南區商務局相關負責人也表示，目前，市南區總部企業以國內大企業區域性總部為主，但與一線城市相比，市南區在國內外500強企業、商務部認定的跨國公司地區總部等方面均存在不少差距。

    “吃飯問題、停車難問題是樓宇面臨的老問題，也是難問題。早期樓宇如今也面臨設施配套不足、物業管理水平低下等問題。”市南區商務局相關負責人表示，“地下停車場，一直是各個樓宇主要的停車陣地。有的樓宇雖然相互臨近，但樓宇之間相互獨立，缺少貫通，如果各個樓宇地下停車場能夠實現貫通，對停車難問題將會起到明顯緩解作用。”

    “影響一個企業進駐樓宇的因素有很多，而餐飲問題就是其中一個重要因素。不少進駐遠洋廣場的企業，在考察樓宇時，就非常注重餐飲問題�？梢哉f，遠洋廣場的餐廳，吸引了不少企業。”張欣介紹說。周培強還表示，青島具有一級資質物業管理公司的只有七家，青島的樓宇，缺少高品質物業管理公司。另外在規劃和招商方面也存在一些不足，例如市南區軟件園，引進了一些與軟件行業無關的企業，沒能形成更好的集聚效益。

    未來
    打造總部和特色樓，政府增加補貼

    2013年11月25日，青島市出臺了《關于進一步促進樓宇經濟發展的通知》，提出打造一批與現代化國際城市定位相適應、國內外知名的地標性總部樓宇商務區的工作目標。周培強表示，青島樓宇經濟發展要打造專業樓宇平臺，目前，青島已形成了金融業聚集的青島國際金融大廈、中信萬通廣場等一批專業商務樓宇。另外，還要加快培植總部樓宇稅收，鼓勵億元樓發展。

    據悉，按照相關政策，為發揮樓宇經濟的示范帶動和引領作用，本市將對符合藍色、高端、新興產業發展方向以及屬于現代服務業、總部基地、電子信息、中介商務、現代物流、商貿流通、先進制造、文化創意、生態旅游、中小企業孵化基地等的特色樓宇進行認定，符合條件的命名為“青島市特色樓宇示范單位”。

    記者了解到，目前，青島的多數樓宇采用的是售賣方式招商。周培強表示，對于大多數已建樓宇，開發商采用售賣方式，這能使開發商迅速收攏資金，減輕壓力。然而，樓宇一經售出，由開發商一個業主變成很多業主，會導致后期的租賃、買賣等招商環節由各業主自行決定，經營權分散使樓宇的整體運營管理變得難以掌握，因此要引導發展特色樓宇或專業樓宇，對于政府而言有很大難處。因此，對于新建的樓宇，政府鼓勵開發商自持樓宇，采取只租不售或整層出售的經營模式，使樓宇能保持高品質。

    記者從市經合辦獲悉，根據相關政策，政府將加大對樓宇的財政支持力度。對經市加快總部經濟發展聯席會議認定的樓宇公共服務平臺建設項目和數字樓宇網絡服務平臺建設項目，由市財政予以補助。對本市經濟發展具有重大促進作用的新設和引進的總部企業及項目，采取“一事一議”的辦法予以支持。同時，鼓勵社會及民間資本投資餐飲、停車、物業等與樓宇經濟相關的領域，實現市場化運作。

    市北樓宇經濟服務平臺明年4月運營

    12月19日，記者了解到，市北區正在籌備建設樓宇經濟服務平臺。目前進入設計階段，預計明年4月份將正式投入運營。此外，市北區制定了青島市首個系統的樓宇經濟獎勵辦法《青島市市北區促進樓宇經濟發展扶持辦法(試行)》，并將籌備建立“市北區商務樓宇協會”推動樓宇經濟發展。

    截至目前，市北區已經投入使用的商務樓宇(辦公面積5000平方米以上)32座，總辦公面積達到69.2萬平方米；在建商務樓宇33座，辦公面積161.64萬平方米。2013年上半年市北區樓宇稅收情況顯示，今年預計將有15座樓宇實現年稅收過千萬。至2013年底，預計市北區樓宇每平方米產出稅收約為3625元左右，基本接近國內先進城區發展水平。

    市北區制定了青島市首個系統的樓宇經濟獎勵辦法《青島市市北區促進樓宇經濟發展扶持辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)，重點針對商務樓宇開發企業、物管公司、入駐企業及項目中介人進行扶持。

    《辦法》中明確了商務樓宇開發企業扶持標準，對自持物業達到60%以上，且入駐面積達到70%以上的商務樓宇開發企業，給予一定扶持；引進符合市北區重點扶持產業方向且在商務樓宇內購買自用辦公用房超過3000平方米的新注冊企業，給予開發企業一定獎勵；鼓勵發展“億元”商務樓，對新增的年度稅收總額超億元的商務樓宇進行獎勵；對獲得“青島市特色樓宇示范單位”稱號的商務樓宇，對開發企業進行獎勵；對樓宇開發企業擴建商務樓宇停車場、建設員工餐廳給予扶持。

    下一步，市北區正在籌備建設樓宇經濟服務平臺。除了建立集工商信息管理、稅收信息管理、招商服務平臺為一體的樓宇經濟服務信息系統，還將開辟虛擬網上辦事大廳，包括企業設立變更、經營納稅、資質認定、行業準營、人力資源等各項手續的辦事指南及網上辦理，并推薦優質的代辦機構，為入駐商務樓宇的企業提供“一站式”便利的辦事服務。該平臺目前已進入設計階段，預計明年4月份將正式投入運營。同時，市北區還將籌備建立“市北區商務樓宇協會”向企業和政府提供雙向溝通與反饋服務。