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    對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，最能彰顯國(guó)際范的當(dāng)屬寫(xiě)字樓辦公市場(chǎng)。各種5A甲級(jí)寫(xiě)字樓入市，讓不少鄭州上班族一躍成為真正的白領(lǐng)范；高端商業(yè)地產(chǎn)扎堆出現(xiàn)，必將吸引國(guó)際知名品牌入駐鄭州商業(yè)市場(chǎng)，2013年鄭州樓市正在為未來(lái)貢獻(xiàn)著“簡(jiǎn)約時(shí)尚國(guó)際范”。

    商業(yè)庫(kù)存 還夠賣(mài)兩年半

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年11月底，鄭州市商業(yè)物業(yè)庫(kù)存量為313.57萬(wàn)㎡，若以目前的去化速度，去化周期將長(zhǎng)達(dá)兩年半之久。

    商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特征的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，鄭州目前所謂的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，大多以百貨、商業(yè)中心為主，同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

    克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2013年鄭州商業(yè)物業(yè)累積供應(yīng)125.86萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲45.8%，供求比為2.37，庫(kù)存嚴(yán)重剩余；2013年商業(yè)物業(yè)累積成交52.95萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲32.5%，月均去化為4.8萬(wàn)㎡，成交主要以社區(qū)底商為主。2013年鄭州市商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格基本穩(wěn)定于17000元/㎡左右。

    事實(shí)上，鄭州的很多開(kāi)發(fā)商，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與理解還停留在住宅理念上，強(qiáng)調(diào)的是交易收益，而商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)價(jià)值并沒(méi)有得到最大化的體現(xiàn)。事實(shí)上，如果整體運(yùn)營(yíng)不到位，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)由“搖錢(qián)樹(shù)”變成“燙手山芋”；而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，其收益會(huì)受到直接影響。在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，鄭州擁有絕對(duì)核心的地位，其對(duì)周邊城市的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、高端人士的吸引具有巨大優(yōu)勢(shì)。在此背景下，市場(chǎng)必然呼喚具有更多價(jià)值的商業(yè)產(chǎn)品出現(xiàn)。

    2013年3月，鄭州市政府發(fā)布消息稱(chēng)，鄭州市將借鑒北上廣深的商業(yè)理念，利用地鐵和快速路的交通優(yōu)勢(shì)，按照全新的“SBD”發(fā)展模式，打造3個(gè)城郊商業(yè)中心：鄭東CBD綜合交通樞紐商業(yè)中心、高新商業(yè)中心、航空城商業(yè)中心。

    面對(duì)即將升起的三個(gè)商業(yè)中心，未來(lái)鄭州商業(yè)物業(yè)是否會(huì)有更大的空間，這給眾多商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商提出了新的命題。

    高端寫(xiě)字樓 高鐵區(qū)域仍是熱點(diǎn)

    在寫(xiě)字樓市場(chǎng)，高鐵依舊是2013年最火熱的區(qū)域，克而瑞獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，2013年（截至11月），鄭州市辦公市場(chǎng)供應(yīng)整體表現(xiàn)供過(guò)于求，其中高鐵板塊辦公市場(chǎng)仍占市場(chǎng)主導(dǎo)，未來(lái)去化壓力較大。其中，2013年辦公物業(yè)累積供應(yīng)184.06萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲88.8%，主要來(lái)源于高鐵周邊新增項(xiàng)目；2013年辦公物業(yè)累積成交119.72萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲110.4%，月均去化為10.8萬(wàn)㎡，成交以鄭東新區(qū)辦公物業(yè)為主。整個(gè)一年，鄭州辦公寫(xiě)字樓出現(xiàn)了兩次集中放量，一次是5月份，東方國(guó)際廣場(chǎng) 、瀚海北金商業(yè)中心、盛潤(rùn)錦繡城商業(yè)西廣場(chǎng)項(xiàng)目集中放量；一次是11月份，升龍城、鄭東商業(yè)中心、綠地新都匯項(xiàng)目集中放量。

    2010年，一紙“限購(gòu)令”催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，數(shù)十個(gè)地塊相繼入市，鄭州寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)呈“井噴”之勢(shì)。2012年初，寫(xiě)字樓供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，達(dá)到1∶0.5，而進(jìn)入 下半年，供求比例還在進(jìn)一步拉大。更為嚴(yán)重的是，隨著高鐵板塊的持續(xù)發(fā)力，2013年，鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓開(kāi)始“消化不良”，庫(kù)存高企，銷(xiāo)售萎靡，商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入“滯漲期”。

    2013年的鄭東新區(qū)云集著鄭州約70%的樓宇，尤其是高鐵片區(qū)和金水東路沿線，供應(yīng)達(dá)到巔峰，但是市場(chǎng)需求卻“穩(wěn)中有降”，自用和投資客自2012年上半年便進(jìn)入觀望態(tài)勢(shì)，2013年上半年高鐵商務(wù)區(qū)部分寫(xiě)字樓更是出現(xiàn)了“以價(jià)換量”、“零成交”的惡劣局面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化。

    有業(yè)內(nèi)人士提出，競(jìng)爭(zhēng)壓力在增大，辦公寫(xiě)字樓產(chǎn)品要想脫穎而出，就必須在軟、硬件上進(jìn)行升級(jí)與創(chuàng)新，除了智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線等高科技產(chǎn)品的升級(jí)配套外，還須引入多項(xiàng)細(xì)致、人性化的附加服務(wù)，以五星級(jí)的服務(wù)匹配現(xiàn)代化的寫(xiě)字樓。此時(shí)，市場(chǎng)上可以看到綠地中心、楷林IFC等項(xiàng)目均走的是人性化設(shè)計(jì)路線，外立面、大堂、層高、公共空間到商務(wù)配套均已全面升級(jí)。

    相信，越來(lái)越多的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓上市，會(huì)讓鄭州更加簡(jiǎn)約時(shí)尚國(guó)際范。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2013年鄭州市辦公市場(chǎng)去化壓力進(jìn)一步增加，價(jià)格較2012年出現(xiàn)下滑，并持續(xù)保持穩(wěn)定，成交量有明顯好轉(zhuǎn)。2013年鄭州辦公物業(yè)均價(jià)為11591元/㎡，環(huán)比下降20.3%。

    2014年 住宅市場(chǎng)會(huì)滯銷(xiāo)嗎

    盡管2013年商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求較為明顯，但鄭州住宅市場(chǎng)卻幾度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，剛性需求增加帶旺整個(gè)住宅市場(chǎng)，于是眾多開(kāi)發(fā)商紛紛加碼住宅產(chǎn)品的投入。那么2014年鄭州住宅市場(chǎng)，供求關(guān)系會(huì)否發(fā)生逆轉(zhuǎn)？

    克而瑞認(rèn)為，在2014年整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不出現(xiàn)大幅振蕩的情況下，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不會(huì)出現(xiàn)太大變化。那么從近幾年鄭州樓市的成交行情來(lái)看，市場(chǎng)的需求還是非常旺盛的，全年出現(xiàn)了“淡季不淡，旺季不旺”的平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

    在供應(yīng)方面，外來(lái)一線開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、保利，以及本土實(shí)力開(kāi)發(fā)商如建業(yè)、永威、正商等知名房企的新項(xiàng)目將于明年集中亮相鄭州，從而促成今年上半年市場(chǎng)放量增加。但是由于市場(chǎng)需求非常旺盛，供應(yīng)放量即使增加，也不會(huì)拉低整體房?jī)r(jià)，只會(huì)促成成交量的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

    從2013年9月份鄭州市政府出臺(tái)的“零增長(zhǎng)”政策可以看出，地方政府在房?jī)r(jià)調(diào)控方面的力度不會(huì)減弱。因此受政策調(diào)控的影響，明年鄭州房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)暴增的情況。