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   無(wú)論是商業(yè)還是寫(xiě)字樓市場(chǎng)，2013年的杭州都表現(xiàn)出顯而易見(jiàn)的新氣象，蓬勃又一發(fā)不可收拾：品牌商業(yè)綜合體次第開(kāi)出照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，寫(xiě)字樓供應(yīng)再非錢(qián)江新城一枝獨(dú)秀，大型或小型綜合體項(xiàng)目成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和成交主力……

    “未來(lái)三年內(nèi)，杭州主城區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)能夠基本實(shí)現(xiàn)供需平衡，進(jìn)入調(diào)整和消化期；優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)則已經(jīng)進(jìn)入井噴期，在滿(mǎn)足居民多年來(lái)潛在消費(fèi)需求的同時(shí)，也需要看到購(gòu)物中心體量的快速增長(zhǎng)和同質(zhì)化狀況。”本周二，世邦魏理仕發(fā)布的《2013年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2014年展望》報(bào)告對(duì)未來(lái)三年內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)表示了謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)，這其中，商鋪市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)更大一些。

    優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓
    2013年供應(yīng)量多達(dá)2012年的兩倍
    空置率僅小幅上升市場(chǎng)消化良好

    2013年杭城主城區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，全年交付的供應(yīng)量增加，需求上升，租金小幅上漲。該份報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2013年主城區(qū)寫(xiě)字樓交付供應(yīng)量為37萬(wàn)平方米，約為2012年的兩倍，面對(duì)充沛的新增供應(yīng)，全年空置率升幅僅為4.1個(gè)百分點(diǎn)，全市空置率仍維持在30％警戒線(xiàn)以?xún)?nèi)，這說(shuō)明出租市場(chǎng)消化情況良好。

    分區(qū)域來(lái)看，黃龍、武林等傳統(tǒng)核心商圈租賃市場(chǎng)表現(xiàn)良好；錢(qián)江新城區(qū)域則空置率居高不下，租金漲幅壓力明顯，出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，但在最后兩個(gè)季度情況有所改觀(guān)。整個(gè)2013年，杭州主城區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金為4.1元/平方米/天，較2012年上漲1.3％，上漲動(dòng)力主要源自黃龍、武林等核心板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的提價(jià)。從單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，2013年第四季度，文教板塊的中天·MCC交付，為市場(chǎng)帶來(lái)約5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量；從企業(yè)租賃案例來(lái)看，浙江外企人力資源服務(wù)有限公司確定從坤和中心搬遷至城西銀泰城，租賃500平方米左右的辦公面積；合景泰富地產(chǎn)在世貿(mào)麗晶城歐美中心租賃了477平方米辦公面積。

    從寫(xiě)字樓成交市場(chǎng)來(lái)看，2013年成交量環(huán)比上漲10.1%，一些知名開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目比如萬(wàn)達(dá)、綠地、銀泰、萬(wàn)通開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，均出現(xiàn)成交火爆場(chǎng)面，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)通中心、綠地中央廣場(chǎng)、西子國(guó)際等項(xiàng)目均有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)。就目前杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，項(xiàng)目仍以銷(xiāo)售型居多，買(mǎi)家則以本地企業(yè)為主。

    世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)三年，杭州主城區(qū)的年均新增優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)量不足30萬(wàn)平方米，只相當(dāng)于2013年優(yōu)質(zhì)辦公樓存量的21%，遠(yuǎn)低于87%的全國(guó)平均水平，這也顯示其來(lái)自于未來(lái)供應(yīng)的壓力相對(duì)較小，出租市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)較為良性的狀態(tài)。2014年，杭城寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整和消化期，全年主城區(qū)約有25萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。而按過(guò)去三年的年均凈吸納量推算，今年杭州主城區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將基本實(shí)現(xiàn)供需平衡的格局。

    租金層面來(lái)看，鑒于經(jīng)濟(jì)增速放緩，預(yù)計(jì)租金將保持平穩(wěn)或小幅上揚(yáng)。同時(shí)，不同于2013年市場(chǎng)集中供應(yīng)在錢(qián)江新城，2014年新增供應(yīng)的地理分布較為均衡，市中心會(huì)涌現(xiàn)一批新優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓如新芯智谷、萬(wàn)通中心、大家·武林府等，屆時(shí)，傳統(tǒng)區(qū)域?qū)⒑湾X(qián)江新城及運(yùn)河商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓形成新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。

    優(yōu)質(zhì)商鋪
    購(gòu)物中心未來(lái)三年激增90萬(wàn)方體量
    同質(zhì)化明顯將靠“性格”拼搶客戶(hù)

    2013年杭州優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)也表現(xiàn)活躍，主城區(qū)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目包括湖濱銀泰和城西銀泰城，為市場(chǎng)帶來(lái)19.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，將近2012年供應(yīng)量的5倍左右，整體市場(chǎng)空置率也小幅上升1.0個(gè)百分點(diǎn)至2.5%。總體來(lái)看今年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目均為購(gòu)物中心，為應(yīng)對(duì)電商沖擊，商場(chǎng)業(yè)態(tài)中餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)所占比重明顯上升，零售業(yè)態(tài)比重則出現(xiàn)下降，比如湖濱銀泰的餐飲比例超過(guò)一半，城西銀泰城體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比更是超過(guò)六成。同時(shí)，老牌商廈也在積極采取應(yīng)對(duì)措施，如利星商場(chǎng)計(jì)劃將快時(shí)尚品牌ZARA升級(jí)為跨三層營(yíng)業(yè)面積達(dá)2000平方米的旗艦店等。

    未來(lái)6個(gè)月內(nèi)，預(yù)計(jì)位于湖濱商圈的解百A樓將完成其品牌調(diào)整和升級(jí)，重新開(kāi)業(yè)。下半年入市項(xiàng)目就更多了，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中大銀泰圣馬廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心都將在新興商圈開(kāi)業(yè)，這些新項(xiàng)目的面市能夠有效填補(bǔ)市場(chǎng)空白，同時(shí)由于這些開(kāi)發(fā)商都是經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之后也比較容易進(jìn)入到良性運(yùn)作階段。由此，世邦魏理仕判斷認(rèn)為，2014年，在新興商圈加快形成、傳統(tǒng)商業(yè)加速轉(zhuǎn)型的背景下，武林和湖濱等傳統(tǒng)核心商圈的可租賃面積將維持供不應(yīng)求的局面，并推動(dòng)杭州優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹄^續(xù)穩(wěn)步上漲，但漲幅或較2013年有所下降。

    不過(guò)，盡管2013年可以算是杭州購(gòu)物中心的井噴元年，具有積極效應(yīng)，但就在不遠(yuǎn)的將來(lái)，購(gòu)物中心即將繼續(xù)快速井噴，很可能不久后就會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，有望在未來(lái)三年開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心體量達(dá)90萬(wàn)平方米，這一數(shù)字已經(jīng)接近2013年底商業(yè)項(xiàng)目的總存量97.8萬(wàn)平方米，同時(shí)，未來(lái)購(gòu)物中心還存在同質(zhì)化狀況，目前的招數(shù)都是大比例提升餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，如何差異化競(jìng)爭(zhēng)因此顯得尤為重要。

    此外，購(gòu)物中心未來(lái)生存還將面臨其他挑戰(zhàn)：比如高端奢侈品牌在中國(guó)有停止擴(kuò)張甚至收縮的現(xiàn)象，許多高端品牌聲稱(chēng)不會(huì)再開(kāi)出新店；再比如商家既要面對(duì)來(lái)自電商的沖擊，又要面對(duì)業(yè)主租金的提價(jià)，兩頭都在承受不輕的壓力等等。

    對(duì)此，世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞分析認(rèn)為：“購(gòu)物中心具有它獨(dú)特的性格和氣質(zhì)，未來(lái)購(gòu)物中心的差異化競(jìng)爭(zhēng)事實(shí)上就是性格之爭(zhēng)。這個(gè)性格就是購(gòu)物中心內(nèi)在的DNA，能否與消費(fèi)者產(chǎn)生足夠的共鳴從而來(lái)維系彼此之間的粘連度，這就是關(guān)鍵所在。”