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   一邊是住宅市場價格戰(zhàn)硝煙四起，一邊是商業(yè)地產(chǎn)市場相對巋然不動，還時不時享受下住宅投資的溢出效應(yīng)。不過，在這個春暖花開季，除了杭州住宅市場暗流涌動前景難料外，我們也嗅到了杭城寫字樓市場靜水潛流的氣息。

   以杭州寫字樓一大成熟供應(yīng)板塊濱江為切面，我們可以感知到今明兩年濱江寫字樓即將進(jìn)入“豐水期”。一向成交量和成交價格都較為平穩(wěn)、走勢企穩(wěn)的濱江寫字樓市場，近兩年內(nèi)將迎來不少新丁，近十個樓盤都將全新面市，濱江寫字樓由此進(jìn)入集中供應(yīng)期。

   去年首次名列國家級高新區(qū)綜合排名第六
   強(qiáng)力產(chǎn)業(yè)支撐是濱江日趨成熟的最大推手

   在目前的杭州寫字樓市場，除了地段上佳表現(xiàn)優(yōu)異的黃龍板塊和武林板塊，以及定位高端大氣上檔次但供應(yīng)量大空置率較高的錢江新城板塊外，濱江板塊算得上是一個性價比不錯的主流板塊。這其中，良好的產(chǎn)業(yè)支撐是濱江從多年前的“空城”迅速發(fā)展到現(xiàn)在的成熟區(qū)域的根本原因和最大推手。

   “濱江寫字樓市場發(fā)展得不錯，這跟區(qū)域定位有關(guān)系，濱江現(xiàn)在是國家級的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有大量IT產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在這里發(fā)展。因為價格不高，很適合一些投資創(chuàng)業(yè)人在這里辦公和起步，濱江寫字樓也因此擁有了很好的市場空間。”作為星光大道的操盤手，浙江華聯(lián)杭州灣創(chuàng)業(yè)有限公司總經(jīng)理錢偉中對于濱江區(qū)多年來的發(fā)展很有發(fā)言權(quán)。

   在他眼中，這幾年濱江發(fā)展得很快，華聯(lián)剛進(jìn)來的時候濱江人口不到32萬，現(xiàn)在常住人口38萬，實際總?cè)丝诔�過50萬，而且60%-70%都是25歲-38歲年齡段的年輕人，有很好的學(xué)歷背景、技術(shù)專長，也有很好的消費(fèi)能力，因此濱江今后不僅是寫字樓的發(fā)展，包括商業(yè)的發(fā)展?jié)摿Χ己艽蟆?/p>

   在今年2月的濱江區(qū)政府工作報告中，濱江區(qū)2013年的成績赫然在列：2013年，濱江區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值598.64億元，增長10.5%，其中工業(yè)增加值272.9億元，增長14.7%；財政總收入140.5億元，增長22%，其中地方財政收入75.4億元，增長17.7%，各項增幅均列杭州市前列。而在綜合實力方面，濱江區(qū)更是實現(xiàn)了歷史性突破：“工業(yè)強(qiáng)縣（市、區(qū)）綜合評價名列全省首位，國家級高新區(qū)綜合排名首次列第6位，初步躋身于國家級高新區(qū)第一方陣。”

   而在興耀房產(chǎn)副總經(jīng)理王奕看來，未來地鐵網(wǎng)絡(luò)的成形將成為濱江區(qū)的另一大支撐點。“地鐵1號線的開通已經(jīng)讓大量工作或居住在濱江的人們享受到了交通的便利度，同時，地鐵5號線一期和地鐵6號線一期都將于今年動工，預(yù)計將在2019年投入試運(yùn)營。等到三條地鐵線路全部投入使用，濱江區(qū)即將成為屆時杭州地鐵密度最高的區(qū)域，堪比上海。”

   近年來濱江寫字樓表現(xiàn)企穩(wěn)前景可期
   入駐率高達(dá)85% 優(yōu)質(zhì)項目回報率達(dá)5%

   多年來，以阿里巴巴、網(wǎng)易等為核心的高新產(chǎn)業(yè)規(guī)模和影響力已經(jīng)成型，與之相關(guān)的小型高新、動漫等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)形成集群效應(yīng)，隨著第三次高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來濱江的區(qū)域產(chǎn)業(yè)吸附能力將會進(jìn)一步凸顯。

   正是在這樣日趨成熟的產(chǎn)業(yè)大力支撐下，近兩三年來濱江寫字樓市場一直表現(xiàn)企穩(wěn)，前景可期，且供需相對平衡。“濱江寫字樓售價不高，租金穩(wěn)定，空置率低，投資回報率能夠達(dá)到不錯的水平，這樣的市場正處于良性周期中。寫字樓的良好表現(xiàn)同時也帶動了酒店式公寓的出租行情，因為擁有為數(shù)不少的商務(wù)客群，濱江酒店式公寓的售價和租金一直居高不下。此外，從某種意義上來說，產(chǎn)業(yè)支撐也帶動了濱江的住宅行情，畢竟能夠工作和生活在同一板塊內(nèi)是很多人的夢想。”一位資深業(yè)內(nèi)人士如此解讀近年來的濱江樓市。

   來自克爾瑞的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2010年到2013年，四年來濱江區(qū)寫字樓的成交面積分別為10.46萬方、6.33萬方、5.84萬方和4.34萬方，成交均價則分別為11648元/平方米、16860元/平方米、19660元/平方米和19043元/平方米。由此可見，四年來除了2010年濱江寫字樓成交量較大外，已經(jīng)連續(xù)三年處于成交小年；價格來看，經(jīng)歷了前三年的跳躍式增長后，濱江寫字樓從去年開始進(jìn)入平穩(wěn)期，基本穩(wěn)定在接近20000元/平方米的水平。

   如果從出租市場來看，那么濱江寫字樓也處于良性階段。目前為止，整個濱江區(qū)的寫字樓入駐率在85%左右，各項目平均租金集中在2-2.5元/平方米/天，比如信雅達(dá)國際、興耀大廈為2.5元/平方米/天，天恒大廈、銀豐央座、隆和國際、海越大廈、江南星座等為2.2元/平方米/天，售價則集中在20000-25000元/平方米。以此來計算，濱江寫字樓的平均出租回報率在3.6%左右。

   而一些優(yōu)質(zhì)寫字樓項目的回報率常常更高。秦先生2011年7月買了一套雙城國際180方的寫字樓，單價18000元/平方米。2012年9月交付后，沒過多久就租給了一個本省自己開公司創(chuàng)業(yè)的富二代，平均租金2.5元/平方米/天。一簽簽三年，合同簽完第二天對方就一次性付清全年租金，這次出租的容易和靠譜程度以及高達(dá)5%的回報率，都讓秦先生十分滿意。

   連續(xù)經(jīng)歷三年成交小年后
   今明兩年濱江寫字樓供應(yīng)大增市場大熱

   相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年，濱江寫字樓項目的銷售前三名分別為雙城國際、中贏國際和星耀城。這三個樓盤均非當(dāng)年推出的新盤，濱江寫字樓新盤供應(yīng)之短缺可見一斑。而在連續(xù)經(jīng)歷了三年成交小年后，從今年開始，濱江寫字樓新盤終于進(jìn)入集中供應(yīng)期，至少有約十個全新項目將先后面市，濱江市場接下去將會著實熱鬧一番。

   從區(qū)域來看，新項目仍然主要集中在濱江區(qū)政府板塊，這個目前就已十分成熟的板塊將會繼續(xù)發(fā)揮區(qū)政府以及周邊配套的強(qiáng)大吸附作用，活躍在寫字樓市場上。打頭陣的將是銀泰國際，這個總體量約為17萬方的項目預(yù)計在4月底首推寫字樓產(chǎn)品，一線江景、160度地標(biāo)高度、位于五星級酒店喜來登之上的全配套垂直商務(wù)綜合體是它的主打概念。

   同板塊的還有星光大道二期，這個蟄伏多年的項目今年也將啟動，目前裙樓已經(jīng)結(jié)頂，寫字樓主樓部分也將于今年8月結(jié)頂。該項目寫字樓即將于今年下半年面市，同樣擁有一線江景和大體量的星光大道商業(yè)配套。江景和地鐵概念新盤升華·悅晟中心也將于今年下半年入市，這個主打罕見日式風(fēng)格的項目由于人性化設(shè)計的多方面考量和產(chǎn)品層高、得房率上的優(yōu)勢而顯得有些特別。

   或許是為了避免板塊內(nèi)寫字樓供應(yīng)量大增而帶來銷售壓力，多個新盤選擇了明年再推寫字樓產(chǎn)品，今年則以其他類型產(chǎn)品先行出貨。像融創(chuàng)·云臺中心的4萬方寫字樓體量將留待明年面市，今年將首推酒店式公寓，興耀房產(chǎn)的60號地塊也將于下半年首推LOFT小戶型公館和商鋪，而寰宇天下也將繼續(xù)銷售其住宅部分，體量高達(dá)10萬方的寫字樓今年推不推要視住宅銷售情況再定。

   “出于工程節(jié)點和集中供應(yīng)雙方面的考慮，我們項目今年預(yù)計將推出近2萬方寫字樓，主力銷售年則會放到明年。項目今年年底主體結(jié)構(gòu)就能結(jié)頂，明年年中整個幕墻外立面也將基本完成，到時候以實景呈現(xiàn)的準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷售，意向客戶顯然也會更加歡迎。”悅晟中心相關(guān)負(fù)責(zé)人孫曉海說得挺實在。

   據(jù)不完全統(tǒng)計，今明兩年，這些新盤將給濱江帶來大約37萬方的全新寫字樓供應(yīng)量，濱江寫字樓市場即將步入無可爭議的“豐水期”。而從“枯水期”到“豐水期”，無論是市場還是樓盤，都將同時面對機(jī)遇和競爭。