上海樓市發起世博沖刺 商業地產或成新寵
- 杭州寫字樓網
- 2010/4/8 10:34:18
進入世博會前的最后一個月，有人在趕世博樓市效應進行沖刺銷售，有人在為后世博時期可能出現的盤整準備，有人則已經受到了世博會的影響進行調整。
4月6日，ST星美（000892.SZ）發布了一個令不少投資者意外的公告，涉及公司資產重大重組的待注房地產資產項目規劃，因受世博會的影響，需要進行調整，可能會影響評估價值。當日，該股收報9.99元，不僅沒能延續前一個交易日漲停的強勢，反而以下跌2.15％收盤。
本報記者還了解到，不少開發商擔心世博后社會關注度轉移不利營銷及樓市可能出現世博盤整行情，開始紛紛趕在世博會前推出房源銷售，沖擊最后的世博效應。
不過，在不少業內人士擔心后世博效應的同時，新的房地產空間正在被發掘。DTZ戴德梁行北亞區研究部主管紀言迅預計，未來幾年，世博會的遺產將為上海和周邊區域形成新的商業中心帶來長期影響。
世博沖擊
事實上，“世博會期間部分項目建設進度將受到影響”，這一相對利空的消息早已被市場消化，概念炒作在繼續。但，ST星美讓各方重新認識世博會帶來的機遇和挑戰。
ST星美的重組方豐盛地產控股有限公司，旗下準備置入ST星美的房地產資產項目，核心資產之一就是目前上海局一房地產發展有限公司在建的香港新世界花園項目，毗鄰世博會園區，目前面臨規劃的重新調整。
一家處于資產重組關鍵時期的上市公司，待注資產突然面臨規劃調整，其影響可能是根本性的。此前ST星美擬注入的世博概念備受投資者期待，如今變化頗為突然。
ST星美去年12月8日公布的重組方案是，以3.70元/股的價格向豐盛控股定向增發15.8億股，購買上海局一房地產發展有限公司100%股權和豐盛地產100%股權，標的資產評估值合計約70億元。交易完成后，豐盛控股將成為ST星美的控股股東，持有總股本的79.24%。
公告披露，上海市規劃管理部門已對香港新世界花園項目2007年的用地和建設規劃方案進行了調整：擬將“盧灣區五里橋街道100街坊1/2丘”地塊的用途由“商業、辦公、酒店”調整為“商業、辦公”，將“盧灣區五里橋街道100街坊1/3丘”地塊的用途由“住宅”調整為“商業、辦公、住宅”。上海局一預計于2010年6月獲得政府部門的正式批文。
ST星美表示，上述規劃的變更將影響上海局一資產的評估價值，該公司正與相關中介機構評判是否會由此影響到本次重大資產重組方案所涉及的事項發生變化。
“從初步披露的規劃變更信息看，商業、辦公、酒店調整為商業、辦公，住宅調整為商業、辦公、住宅，酒店、住宅比例的減少，對資產價值的影響呈現負面�！庇腥谭治鰩熖寡浴�
占地5.28平方公里的世博園區沿著黃浦江展開，包括北岸的浦西部分區域（黃浦區和盧灣區南部）和南岸的浦東部分區域。據記者了解，因世博會需要，相關房地產項目需要進行各類調整的，不止香港新世界花園一個。
經過長達8年之久的世博效應推動之后，上海住宅市場正在出現一些微妙變化。在3月下旬的最后兩個周末里，上海開發商大舉推盤成交，3月最后四天都出現了千套成交的盛景，上海樓市一夜入夏。
后世博契機：商業地產？
不管是ST星美面臨的突變還是開發商世博會沖刺推盤，都指向一點：后世博效應對住宅市場產生了沖擊。但新的世博契機隨之產生，以寫字樓和商鋪等為主的商業地產正在逐步取代住宅的世博地位。
戴德梁行發布的《2010上海世博會專題研究報告》指出，世博會對于上海房地產市場的短期影響將主要體現在商鋪和酒店領域。相關的商鋪租金和酒店入住率在世博會6個月期間將大幅提升，而在世博會后，隨著游客的減少而逐漸走弱。
但是世博會的長期獲益將因為大量的基礎設施投資而實現�？偫锍踢_到420公里的軌道交通，也令上海成為世界上軌道交通系統發展最快的城市。這將為上海和周邊區域帶來新的空間和市場。
紀言迅指出，新的商業中心和衛星城將隨著軌道交通的延伸而在重點區域出現，例如寶山、嘉定和松江區。這些商業中心將會在未來四年帶來530萬平方米的新增高質量寫字樓供應并給目前在CBD落戶的寫字樓租戶更多具吸引力的選擇。
以位于繁忙的地鐵世界大道樞紐站上的浦東世紀大道項目為例，該項目將于2012年完工。隨著地鐵的竣工，租戶會因為高質量的樓盤、良好的交通環境和低租金，將吸引大批租戶進駐，并對區域內平均租金水平帶來正面影響，有機構預計以上區域的平均租金水平將在2012年和2014年上漲8%和4%。
“內資企業正在尋求更大更新寫字樓空間以滿足前線和后臺營運，這將支撐新增寫字樓的供應。”紀言迅認為，這些公司的巨大增長潛力將在上海未來的寫字樓租賃中扮演越來越重要的角色。
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- 來源：21世紀經濟報道