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    樓市調(diào)控“滬12條”出臺以來，滬上二手房中低端租賃市場出現(xiàn)了量價(jià)齊升的狀況，部分購房者或需要重新考慮置業(yè)計(jì)劃轉(zhuǎn)而短租，賣家也帶租約掛牌出售以翹望等待合適的市場機(jī)會，一時(shí)間，中低端租賃市場成交活躍，租金可望進(jìn)一步上漲。而高端租賃市場因?yàn)槭啦┖蠖套猬F(xiàn)象退去，價(jià)格明顯回落。

    買賣轉(zhuǎn)租賃

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月8日至30日期間，全市主要板塊二手房日均租賃交易量比10月1日至7日期間增幅達(dá)到七成，較上月同期日均租賃交易量增幅15%左右。
　　“在閔行金虹橋板塊，10月份租賃交易量環(huán)比增幅在30%~40%，其中有七成是"買轉(zhuǎn)租"型客戶。這類客戶原先打算購入小戶型公房或次新房，預(yù)算一般在150萬-250萬元之間。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐金匯龍柏店經(jīng)理王家翔告訴記者，近期購房者因擔(dān)心房價(jià)回調(diào)、貸款門檻提高等原因而轉(zhuǎn)向租賃市場尋求階段性過渡。
　　在“滬12條”的影響下，在普陀宜川、閔行七寶等剛需租賃較為集中的板塊，10月份租賃交易量也較上月有20%~40%的明顯提升。
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐南站分行經(jīng)理許其龍告訴記者，目前徐匯南站板塊租賃市場有約15%的新增掛牌房源是來自二手房買賣市場，10月下旬，板塊內(nèi)正南園就有一套這樣的房源租出：“房東在9月份以均價(jià)2.4萬元/平方米將總面積102平方米的兩房房源掛牌出售，而"滬12條"出臺后，房東由于惜售心理將這套房源轉(zhuǎn)售為租，最終以3800元/月的價(jià)格租出。”
　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，“滬12條”的出臺對租賃市場的影響不大，購房者在經(jīng)歷了今年二季度的一輪市場觀望期后不會選擇長期租房，但由于首付比例的提高以及擔(dān)心還款負(fù)擔(dān)加重等因素使部分購房者對自己的置業(yè)計(jì)劃重新打算。

    中低端市場活躍

　　上海中原樣本數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，目前中低端物業(yè)的租賃市場開始活躍，位于外郊環(huán)間的嘉定區(qū)、松江區(qū)及內(nèi)中環(huán)的普陀區(qū)，成交量增加10%以上。其中，嘉定區(qū)的租賃成交量環(huán)比上升16%。
　　上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀表示，樓市調(diào)控“滬12條”的出臺，對購買實(shí)力較弱的群體影響非常大，這部分購房人群進(jìn)入了中低端租賃市場。由于大量的買賣市場需求被分流至租賃市場，因此，區(qū)域的租賃市場明顯比上月活躍。
　　由于購買實(shí)力較弱的群體在新政后轉(zhuǎn)租，也帶動(dòng)了租賃房源成交結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，小面積、低租金房源在10月份租賃市場的成交占比均有增大。
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份面積在100平方米以下的小戶型房源租賃成交占比為71.3%，環(huán)比上漲4.3%。
　　而從租金角度觀察，情況也與面積結(jié)構(gòu)變化相類似。租金低于2000元/月及介于2000元-4000元/月的房源成交占比在10月份分別提高3.1%和0.2%，占比分別達(dá)到29.7%和42.9%。
　　數(shù)據(jù)顯示，因轉(zhuǎn)租需求多數(shù)集中在掛牌量相對較少的一房、二房房源，故這類房源租金在10月份普遍出現(xiàn)上漲，以原來租金在3000元/月的房源來說，目前租金達(dá)到3200-3300元/月，漲幅在5%～10%。
　　“在楊浦新江灣城板塊，合生江灣107平方米和148平方米房源的租金在10月底已分別漲至2500元/月與3500-4000元/月。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐東森花園分行經(jīng)理李秀梅向記者透露，在9月末時(shí)，上述房源租金僅分別為2300元/月和3000元/月。
　　李秀梅分析道，部分房源在短短1個(gè)月內(nèi)便出現(xiàn)明顯上漲，其原因在于貸款收緊及限購政策下，部分置換需求買家轉(zhuǎn)租而造成租賃需求增多。
　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，滬低端租賃市場的租金價(jià)格一直在緩步上漲，由于上海人均收入的水平在3000-4000元/月，大量的租房者只能接受3000元/月以下的房租，低端租賃市場一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

    高端回落

　　而高端公寓在世博會閉幕前夕，隨著中心城區(qū)短租熱租現(xiàn)象漸漸退去，價(jià)格有所回落。
　　上海中原樣本數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，10月份高端物業(yè)租金環(huán)比下跌11.9%，成交量環(huán)比減少39%。從區(qū)域分布上看，高端物業(yè)較為集中的長寧區(qū)和徐匯區(qū)成交量全市領(lǐng)跌。從租金上看，黃浦區(qū)、盧灣區(qū)和徐匯區(qū)的租金降幅明顯。
　　“其中受到影響最明顯的區(qū)域?yàn)辄S浦區(qū)南黃浦板塊，例如板塊內(nèi)世博會前期比較熱租的耀江花園，近期受到市場放量影響租金出現(xiàn)松動(dòng)，特別是世博會期間市場需求較大的兩房，目前租金為6000元/月，和世博會短期租金7000元/月相比下降14%。”馬冀表示，中心區(qū)域的高端物業(yè)在世博會閉幕前夕陸續(xù)退房，高價(jià)短租告一段落，后期進(jìn)入的大多為長租客群，租金水平出現(xiàn)大幅回落。
　　馬冀同時(shí)表示，11月份是傳統(tǒng)的購房淡季，又因?yàn)椤皽?2條”的影響，原本想要賣房的業(yè)主在目前的市場下會選擇帶租約掛牌出售等待合適的買家，他指出，由于物業(yè)放量較為集中，而市場需求有限，因此目前的租賃市場很不樂觀。
　　另外，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心最新相關(guān)分行抽樣調(diào)查顯示，在10月31日世博會結(jié)束之后，上海世博會展區(qū)周邊的租賃房源大幅放量。浦東世博板塊在11月第1周的租賃房源比10月末1周增加近五成，浦西濱江板塊的租賃掛牌量也環(huán)比增長20%左右。與此同時(shí)，上述板塊的租賃成交量卻比世博會期間平均水平下降兩成。
　　薛建雄認(rèn)為，高端租賃市場一般都供應(yīng)充裕，隨著不斷有更新更優(yōu)質(zhì)的公寓投入租賃市場，租客有更多的選擇，使得高端租賃市場租金價(jià)格相對于中低端租賃市場更為穩(wěn)定。