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　　近期申城住宅市場(chǎng)交易量減少，不少房產(chǎn)中介開(kāi)始向市民力推商鋪。不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，一些中介的廣告宣傳言過(guò)其實(shí)，商鋪投資講究頗多，不熟悉的市民盲目購(gòu)買(mǎi)，容易“吃藥頭”。

　　“黃金地段”就算旺鋪？

　　“黃金地段旺鋪，臨江水景，毗鄰大型購(gòu)物城”，“市中心稀缺沿街商鋪，資金‘以小搏大’零風(fēng)險(xiǎn)”……春節(jié)過(guò)后，各類(lèi)商鋪廣告席卷而來(lái)，其中“黃金地段”成為最大廣告賣(mài)點(diǎn)之一。

　　在多家中介留過(guò)個(gè)人資料的張先生，最近接二連三收到推薦商鋪的廣告短信和電子郵件。他多次跟隨中介人員一起實(shí)地考察商鋪，對(duì)黃浦區(qū)、靜安區(qū)等中心城區(qū)的幾處沿街面商鋪頗感興趣。中介的介紹聽(tīng)上去也很有道理，就拿市中心100平方米的商鋪來(lái)說(shuō)，“單價(jià)比住宅便宜不少，轉(zhuǎn)租租金卻更高，性?xún)r(jià)比高”。

　　但專(zhuān)業(yè)人士的說(shuō)法大相徑庭。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，在住宅市場(chǎng)，地段無(wú)疑是衡量樓盤(pán)價(jià)值的最重要指標(biāo)，但這一點(diǎn)不能直接套用在商鋪市場(chǎng)上，除了一些百貨店和高檔專(zhuān)賣(mài)店之外，商鋪地段好壞的標(biāo)準(zhǔn)與住宅地段的標(biāo)準(zhǔn)有不小的差異。“人流大的就是旺鋪”也是認(rèn)識(shí)誤區(qū)，商鋪關(guān)鍵看目標(biāo)消費(fèi)群占多大比例，無(wú)效人流無(wú)法給商家?guī)��?lái)利潤(rùn)。

    投資回報(bào)率要擠干“水分”

　　最近，“海歸”張小姐放棄了購(gòu)買(mǎi)第二套住房的打算，計(jì)劃先投資一處商鋪。她相中一套徐家匯商圈200平方米、總價(jià)600萬(wàn)元的商鋪，廣告上寫(xiě)明年投資回報(bào)率達(dá)7%。

　　投資商鋪真有那么高的回報(bào)率？專(zhuān)業(yè)人士為趙小姐算一筆賬，提醒她在計(jì)算商鋪投資總費(fèi)用時(shí)，除了單純的樓價(jià)之外，不要看項(xiàng)目繁多的額外費(fèi)用。比如，新購(gòu)商鋪要按房屋價(jià)格繳交契稅、印花稅、房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等等；商鋪出售時(shí)，還要根據(jù)買(mǎi)入價(jià)和出售價(jià)的差價(jià)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、個(gè)人所得稅等等，總額相當(dāng)可觀(guān)。

　　采訪(fǎng)中，一名商鋪開(kāi)發(fā)商也坦言，商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的商品住宅，開(kāi)發(fā)商將面臨后期經(jīng)營(yíng)管理上的諸多問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)有四五個(gè)環(huán)節(jié)，從最開(kāi)始的開(kāi)發(fā)商到投資者、經(jīng)營(yíng)者、商戶(hù)，最終到達(dá)終端顧客，多重“鏈條”加大商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)雜性，也削弱了客戶(hù)的投資回報(bào)率。

    “售后包租”存在風(fēng)險(xiǎn)

　　浦東新區(qū)某鎮(zhèn)一家商貿(mào)城里數(shù)十家商鋪正在招租，每家大約30多平方米，單價(jià)2萬(wàn)平方米左右。這里采取時(shí)下流行的“售后包租”式銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商出售商鋪后還可以回租，讓購(gòu)房者用租金抵扣房?jī)r(jià)，承諾五年內(nèi)總回報(bào)率在40%左右，購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)可以一次性抵扣，相當(dāng)于房?jī)r(jià)打了六折。

　　目前，不少郊區(qū)商鋪采取類(lèi)似“售后包租”模式，從表面上看，收益率十分誘人，但業(yè)內(nèi)人士提醒，有的開(kāi)發(fā)商用高額返回租金吸引投資者，一旦破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問(wèn)題，其返租承諾或回報(bào)率可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，投資者預(yù)期租金收益很難保證。

　　此外，“售后包租”多出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中，住宅可以轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，但經(jīng)營(yíng)失敗后的產(chǎn)權(quán)商鋪往往無(wú)人接盤(pán)。一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取豐厚利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)者也可以臨時(shí)退租，最終的風(fēng)險(xiǎn)將由商鋪產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士提醒,購(gòu)買(mǎi)商鋪前要充分調(diào)查，包括商鋪位置、開(kāi)發(fā)商資信、受托包租人履約能力等；簽約時(shí)要將開(kāi)發(fā)商、中介公司或租賃公司的承諾寫(xiě)入合同條款，還應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔(dān)保人。