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    2011年上海陸家嘴營業收入保持較快的增長勢頭，但是由于大幅計提土地增值稅清算準備金，公司凈利潤出現下滑。目前，公司已確定從“地產+房產”向“房產+物業租賃”的模式轉型。業內預計，2012年將是公司轉型之年，不過由于逐步淡出的土地批租業務擁有較高的毛利率，公司未來的毛利率水平將有所下滑。

    增值稅計提拖累業績

    陸家嘴2011年實現營業總收入41.66億元，同比增長51.29％；實現凈利潤9.85億元，同比下降17.35％；每股收益0.53元。公司擬每10股派發1.5元，共計分派現金股利2.80億元。

    年報顯示，2011年公司其他應付款達到57.13億元，同比增長了71.48％，主要為土地增值稅清算準備金增加了7.22億元。受此影響，公司成本中的營業稅金及附加項目達到12.04億元，同比增長了4.77倍，成為影響業績的重要因素。

    由于成本增長，公司毛利率出現大幅下滑。全年綜合毛利率僅為56％，較上年下降了8個百分點。其中，土地批租的毛利率僅為57.56％，較去年同期減少了24.75個百分點，下降幅度十分明顯。

    從公司2011年實現的營業收入來看，主要來源于塘東地塊的土地批租收入17億元以及房地產結算收入和出租收入各10億元。對此，中金公司分析認為，公司對土地批租項目計提了7.2億元的土地增值稅清算準備金，而過去五年來公司計提的土地增值稅合計額僅為3.3億元。未來土地批租將淡出公司的主營業務，此次較為充分的計提雖然對2011年業績造成了負面影響，但將保證未來盈利的釋放。

    轉型商業地產開發運營

    目前，陸家嘴已經明確定位為商業地產開發及運營商，正從“地產+房產”向“房產+物業租賃”的模式轉型。

    從公司2011年收入來看，房地產租賃業務實現營業收入9.69億元，占營業收入的比重為23.25％。申銀萬國研究顯示，2009年以來，公司竣工開業辦公樓進入成熟期，租賃收入已從2009年的4.7億元增長至2011年的9.7億元，租賃毛利率也從2009年的27％提升至68％，超過浦東金橋、中國國貿等商業地產公司租賃毛利率。

    目前，陸家嘴長期在營甲級寫字樓共8幢，總建筑面積超過38萬平方米。截至2011年末，運營一年及以上的甲級寫字樓平均租金達6.71元/平方米/天，平均出租率為93％。公司長期在營的高品質研發樓總建筑面積已超過23萬平方米，平均租金達3.77元/平方米/天，平均出租率為92％。此外，公司在營的商鋪物業總建筑面積超過8萬平方米，平均出租率均在90％以上。

    公司表示，計劃2012年土地和房產銷售收入（含預收款）不低于40億元。包括公司持股50％及以上的下屬公司在內，全年物業租賃收入不低于17.5億元，物業管理及服務性收入不低于6億元。

    中金公司認為，公司的戰略轉型將在2012年基本完成，將全面轉變為持有物業和出售物業并舉的營業模式，并逐漸退出土地批租業務。不過，由于土地批租業務有60％-80％的較高毛利率水平，公司未來的毛利率將回落6-7個百分點至42％左右。公司寫字樓及商業物業租賃未來兩年租金收入將保持15％左右的同比增長，房產銷售將加快步伐，但在短期內難以彌補土地批租業務的收入。