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    不能忽視的是，城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物。城市作為一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現“城市綜合體”。也就是說，城市綜合體的產生是需要多種條件的。

    “目前，多城的城市綜合體發展正處于大躍進時期，產量過剩，根本無法承載，可能會造成社會資源的浪費。”對綜合體深有研究的同創卓越總經理趙卓文直言。

    背后有規則

    不能忽視的是，城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物。城市作為一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現“城市綜合體”。也就是說，城市綜合體的產生是需要多種條件的。

    在趙卓文看來，按照國際經驗，一個面積在50萬平方米左右的城市綜合體，至少需要20萬種以上的商品才足以支撐，這說明城市綜合體需要建立在大量的工業化生產以及產品的多樣化之上。

    依國際經驗，對中心型城市綜合體來說，30公里為經常性消費商圈，覆蓋市及周邊縣市80%的地區。也就是說，一個城市的綜合體數量應該是有限的，而不是大規模的開發及建設。

    在很多人看來，城市綜合體吸引房地產商蜂擁而至，房地產宏觀調控是背后的重要原因，畢竟商業地產不在調控的范圍內。其實，城市綜合體大量開發還有著不為人所知的原因。

    正如趙卓文所說，城市綜合體不占地方，一小塊地一年能交2億-5億元的稅，如天河城每年就有15個億的稅收。“反過來說，如果把天河城建設成為住宅，能有多少稅收？即使建高檔豪宅，一年也不能收幾個錢啊？現在做住宅，很悲涼！”

    在如此之多利好的驅使下，地方政府在推城市綜合體地塊時，也一路為積極參與的房企開“綠燈”，優惠扶持政策遠比住宅地塊高很多。盈石資產管理有限公司副總經理許大金在接受記者采訪時表示，出讓商業用地所帶來的附加值更高，許多商業地產并非開發商主動要求建設。

    成長有煩惱

    哪里有發展，哪里就有瓶頸。當城市綜合體在多個城市掀起開發熱潮之時，一系列問題也開始暴露出來。如開發過程中的資本稀缺、同質化嚴重、招商艱難等，這些“成長的煩惱”開始困擾著開發商。

    亞太商業不動產學院院長朱凌波日前對記者表示，政府過度關注短期效益，而缺乏科學的規劃，導致綜合體分布極其不平衡，這無疑將導致綜合體“同室操戈”。

    兩年前，白云新城某大型商場，曾經和萬達廣場一度被認為是白云區的兩大商業巨頭，但是，兩年過去了，雖然多次宣稱開業，但由于招商遇阻，開業時間多次后延。至今也僅部分商場開業。

    “特異現象”也有。據了解，二三線城市是對綜合體最熱情的地方，雖然經濟還沒有發展到一線城市的水平，但其開發商的積極程度甚至超過了一線城市。依廣州和佛山為例，佛山的綜合體項目總數超過了廣州。

    家和地產副總裁張建勛認為，一個區域一個城市要建立多少個城市綜合體，需要經過多重考量，不僅要從現有的商圈配套、人口數量，還要從交通等多個方面進行評估。“先不說二三線城市該建多少綜合體，單數量比一線城市還要多就很值得商榷。”

    日前，成都市規劃局發布了《成都市中心城區大型城市綜合體項目規劃管理補充規定（試行）》，也是明確針對城市綜合體而制定的首個文件，要求從2012年6月7起，主城區內新建大型綜合體需臨近軌道交通站點等；同事應具備商業、辦公、酒店、會議會展、文化娛樂、體育、交通、住宅等三種或三種以上城市功能，除住宅外，應有一種或一種以上的城市功能作為項目的主導城市功能。業界稱成都城市綜合體在歷經一年多的狂飆突進之后，突然遇到相關新規出籠，似有“急剎車”之勢。

    趙卓文認為，城市綜合體規劃設計在充分利用城市公共交通的基礎上，更應注重規劃好內部交通，尤其是內部步行交通。“合理布局各功能區之間的步行空間聯系，使辦公、商業、居住等功能區形成更緊密、安全、高效的溝通。”

    綜合性人才問題也是目前很多綜合體運作的最大問題。某大型綜合體項目負責人向記者坦言，綜合體的高級管理人才，需要其具備復合型的能力，既要懂房地產，又要懂金融，還要懂商業，這樣的復合型人才非常稀缺。

    前途有光明

    前途是光明的，道路是曲折的。在業界人士看來，雖然城市綜合體尚存諸多瓶頸，但不可否認的是，作為一種時代發展的必然產物，城市綜合體將成為房地產發展的下一個熱點。

    趙卓文認為，商業地產穩定的現金流及對企業的可持續發展作用顯而易見，也相應滿足當地市場的需求，城市綜合體將成為未來房地產發展的新熱點。“城市綜合體是一座"城中之城"，在滿足人們生活和工作的基本需求、消費時，反而減輕了日常通勤型的城市長距離交通負擔。”

    值得肯定的是，城市綜合體是城市快速發展的代表性區域，其空間形態展現了城市的形象和精神。其中，城市空間與建筑空間以多種方式穿插結合，滿足不同類型的功能組合；形態方面，運用現代城市設計理念，充分體現現代的建筑風格，展現城市活力。

    也不能不注意的是，城市綜合體的建設，不只是一個節點的建設，而應該是一個從政府到開發商到消費者都需要一個專業的產業鏈建設的過程，是一個長期的系統工程。

    趙卓文同時建議，政府應積極引導、推動城市綜合體發展，在土地出讓環節，通過科學規劃，選擇重點區域，由單一性質土地出讓轉變為綜合性質土地打包出讓，吸引實力投資者，引導城市綜合體的健康發展。