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    西部商業看成都，成都商業看城南。投資專家最新觀點指出：未來城南商業吸納量為370萬平方米，但目前實際最大可供應量僅為350萬平方米。因此，投資城南更需要具備“動態商業眼”。

    成都商業地產近年來持續放量，引發了業內認識對密集上馬的商業綜合體項目的質疑。據不完全統計，目前成都大約有150個在建和待建的城市綜合體，上千萬平方米的體量，其中大部分項目都集中在城南。而最新統計數據顯示，成都市主城區的商業營業用房在今年一季度的三個月內，成交套數分別為305套、372套和342套，而新增供應量則分別為1331套、278套、1097套。成交和供應之比約為0.38：1，與去年同期相比，市場疲態已現。

    西部商業看成都，成都商業看城南。投資專家最新觀點指出：未來城南商業吸納量為370萬平方米，但目前實際最大可供應量僅為350萬平方米。因此，投資城南更需要具備“動態商業眼”。

    一邊是項目大量增加，供應放量；一邊是成交疲軟，市場乏力。在成都商業地產一熱一冷的背后，特別是集中度較高的城南商業，是盲目開發而造成的絕對過剩？還是因為短期的消化不良？

    雙方論戰
    太多還是不多？

    城南的地產開發領跑成都樓市，城南的商業地產更是備受房地產業內人士、購房者、投資者們的高度關注。最具爭議、最能引發討論的關注點，則是關于綜合體眾多、商業體量巨大、市場容量能否支撐、大體量的商業業態能否存活等話題。

    “就初具規模的新南天地板塊來看，區域內的商業地產項目就有十余個，這么多項目的集中涌現，且多數以同一副面孔出現，所以在該區域商業項目吃不飽的現象并不少見。”對于城南的商業地產現狀，四川省連鎖商業協會會長冉立春不無擔心：“成都商業地產版圖上，商業綜合體項目已高達百余個，這種大躍進式的冒進，使得局部地區的商業地產已出現泡沫化的傾向。”

    成都復地營銷經理黎明對此卻持不同態度，他認為：“從表面上來看，城南區域內確實有不少商業地產項目集中上馬，特別是近期大源組團成為商業地產集中放量的密集區。但是從區域的規劃和今后的人口總量來看，發展是必然的。大源組團居住區總面積達6.7平方公里，目前居住人數在20萬左右。從現在區域的開工量來看，稍微領先于人口的增長而已，這是一種相對過剩。區域內可供開發的土地已經不多，未來區域內的人口達到規劃的60萬之后，目前在建的商業地產項目則能很好地支撐今后的消費需求。”

    一筆明賬
    350萬㎡和370萬㎡

    那么，城南的商業究竟過剩還是不足？我們以城市新中心、在建和擬建商業地產體量最大的天府新城為例。作為超前規劃的城市新區，天府新城基本上沒有規劃沿街底商，所有商業基本都以購物中心的形式存在。根據高新區管委會的公開數據，有業內人士為我們算了一筆賬，也許有助于進一步認清城南商業多還是不多的問題。

    以天府新城已建成道路132公里再打7折計算（并非每條道路旁邊都會建設商業地產），即天府新城可吸納的商業體量為132公里×0.7×4萬平方米/公里=370萬平米，（以一條長為1公里的街道為例，沿街底商一般為一樓及二樓。進深以10米計算，這條街道（左右兩側）的商業體量約為1000米×2側×2樓×10米進深=40000平方米），這是天府新城理論上的商業吸納量。

    目前已知的天府新城規劃中，包含大體量商業的城市綜合體有茂業中心、中航時尚購物廣場、中航城市廣場、創新時代廣場、保利國際廣場、世豪廣場等16個。按每個5萬平方米商業（不含寫字樓）的最上限計算，再考慮到世豪廣場、保利廣場的大體量商業，這16個城市綜合體的商業總體量算約為100萬平方米。

    此外，區域內尚未未公開規劃、性質為商業金融業用地項目有80余個，除去純寫字樓項目后，規劃有商業的項目約50個左右，每個項目占地面積基本在30—50畝之間，按城市綜合體和帶底商的寫字樓項目1：1的比例計算，則城市綜合體的商業總體量約為50×0.5×5萬平方米/個=125萬平方米，帶底商的寫字樓項目的商業總體量約為50×0.5×3萬平方米/個=75萬平方米，兩者相加約200萬平方米。

    如前所述，天府新城的商業體量約為300萬平方米，加上已經建成的世紀城步行街、西蜀廊橋、海洋樂園部分商業，體育公園、大源中央公園內的部分商業，天府新城商業總體量應該不會超過350萬平方米，與該區域的商業吸納量370萬平方米尚有一定差距。如果依此計算來看，天府新城的商業體量還并未達到市場需求。

    投資秘訣好產品+好時機中成房業在發布的一份成都商業地產報告中顯示，成都市場上的商業地產上馬都比較快，而不少原本只做住宅的開發商，最近幾年里都進入到商業地產領域，導致供應量驟然增加。更重要的是，大量商業項目以千篇一律的面目推向市場，造成了成都商業地產市場局部“過剩”的現象。

    從目前的總成交量上看，成都商業地產雖然沒有2011年的好行情，但今年一些品牌開發商的商業項目依然受到投資者的追捧。金牛萬達廣場每次推出新的商業房源就會被哄搶一空；藍光空港國際城近幾個月的表現也很搶眼，開盤去化率高達90%。華潤二十四城社區內的臨街商鋪、金恒德國際汽車汽配用品城等多個特色商業項目，讓業界見證了商業地產市場的魅力。

    成都CRC（商業地產投資顧問）聯盟專家認為，商業地產的成功，除了科學規劃、良性的運營以外，入市的時機也是非常重要的。這其中包括區域發展速度、消費習慣等各方面因素。

    曾經活躍在成都商業地產界的“熊貓叔叔”在其博客中寫道，“只要不是在窮山惡水的荒蠻之地做商業，一般而言，商業不會死掉，只是不知道它什么時候能活。但就是這把握時機的能力正是考量人才與大師的重要區別。”他表示，2005年時，周邊擁有多個別墅小區的戛納印象橫空出世，但門可羅雀，舉步維艱，接連換了幾任營銷（招商）總監都救不活這個龐然大物。然而在2008年時，市場環境發生轉變，如今的戛納印象早已是當地檔次最高、業態最豐富的商業旗艦，當仁不讓地成為華陽商業的‘一哥’，其口岸早已是一鋪難求。真不知當年被炒掉的營銷（招商）總監們見此情形會不會仰天長嘆——生不逢時啊。