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    又到年尾，福州特有的“返鄉(xiāng)熱錢”開始尋找投資渠道，在這種背景下，近來(lái)樓市出現(xiàn)了不少低首付寫字樓產(chǎn)品，打破了寫字樓“高高在上”的傳統(tǒng)觀念，這些寫字樓總價(jià)在百萬(wàn)左右，面積較小，擴(kuò)大了投資客戶群體，讓大部分投資客都能買得起此類產(chǎn)品，那么這類產(chǎn)品到底具有哪些特點(diǎn)？投資時(shí)要注意哪些呢？

    市場(chǎng)

    寫字樓也能賣“白菜價(jià)”

    寫字樓一直以來(lái)都是以總價(jià)高、面積大而讓普通的投資客無(wú)法企及，然而近來(lái)，記者發(fā)現(xiàn)不少打著“低總價(jià)”招牌的寫字樓悄然入市，而且大有越演越烈的趨勢(shì)。

    12月15日，位于南江濱大道、解放大橋東側(cè)的梅嶺觀海首期mini寫字樓產(chǎn)品公開預(yù)約。據(jù)售樓人員介紹，此次公開的寫字樓產(chǎn)品面積主要集中在60-70㎡之間，目前尚未公開價(jià)格，如果按照目前其他在售寫字樓的價(jià)格為參考，這些產(chǎn)品總價(jià)在150萬(wàn)元左右，這對(duì)之前少則數(shù)百萬(wàn)，多則幾千萬(wàn)的寫字樓產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，真可以算是“白菜價(jià)”了。

    令人更加震撼的是世歐王莊推出的財(cái)富雙子塔寫字樓，打出“40萬(wàn)元買市中心迪拜級(jí)寫字樓”的宣傳語(yǔ)，完全顛覆人們對(duì)中心區(qū)寫字樓的概念，作為新王莊僅有的兩棟寫字樓產(chǎn)品，世歐王莊·公主塔以低總價(jià)入市，吸引了不少投資客的目光。

    此外，位于閩江上游的世茂上游墅，近期也推出了其寫字樓產(chǎn)品，7800元/平方米起價(jià)，面積在50-100平方米之間，價(jià)格甚至低于該樓盤的住宅產(chǎn)品，而且其產(chǎn)品總共17層，一線看江，是上江濱板塊唯一的寫字樓。

    “低門檻”擴(kuò)大客戶群

    除了低總價(jià)，部分大面積、5A級(jí)寫字樓在高總價(jià)無(wú)法改變的情況下，推出了“低門檻”入市的策略。

    位于臺(tái)江金融街的宇洋中央金座，作為福州首座擁有直升機(jī)停機(jī)坪和首個(gè)鋼混結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的寫字樓，擁有28部豪華電梯，4.1米層高，28部豪華電梯，15.7米挑高雙大堂，11000㎡南北雙廣場(chǎng)，千余個(gè)停車位，并且是福州首個(gè)配置直升飛機(jī)停機(jī)坪的5A級(jí)寫字樓，也打出了“首付23萬(wàn)元起買宇洋中央金座”的宣傳語(yǔ)。

    據(jù)宇洋中央金座營(yíng)銷策劃部總監(jiān)王小英介紹，首付23萬(wàn)元起，只是將首付分成7期分期付款，待到7期首付交完，才能簽買賣合同，其主要產(chǎn)品還是以140㎡、188㎡、230㎡為主，單價(jià)為25000元/㎡左右。將首付分作7期交付的做法是為了降低投資門檻，減輕一次性交付的壓力，這樣可以讓普通的投資客也能入市，此類產(chǎn)品一經(jīng)推出就得到了認(rèn)可，推出了五套全部被預(yù)訂。

    分析

    年關(guān)將至熱錢回歸

    福州作為僑鄉(xiāng)，每到年底都有大量的熱錢涌入，不僅如此，一些在外地做生意的福州人，也會(huì)帶著一年的收益回到家鄉(xiāng)，在以往，買房買車是其主要消費(fèi)途徑，目前，除了消費(fèi)，投資也是重要的一環(huán)。

    王小英告訴記者，當(dāng)下，政府提出的收入翻番等聲音，通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)，這時(shí)候正是投資的好時(shí)期，而且今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，不少八縣的企業(yè)主都在尋找新的投資渠道，讓其資產(chǎn)合理配置。

    世歐地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)蘇小斌表示了同樣的觀點(diǎn)，福州房產(chǎn)在穩(wěn)步向前，吸引了不少投資目光，然而住宅在被限購(gòu)的情況下，寫字樓將取代住宅原先的投資屬性。況且現(xiàn)在即將到年底，新的一波投資熱將掀起。

    增加產(chǎn)品鏈拓寬投資渠道

    低總價(jià)是這波寫字樓的主打賣點(diǎn)，原因在于今年在總體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，對(duì)于高總價(jià)的投資品的購(gòu)買力嚴(yán)重下降，在這種背景下房企做出相應(yīng)的調(diào)整也是根據(jù)市場(chǎng)情況而定。

    王小英認(rèn)為，今年福州的SO-HO產(chǎn)品無(wú)論在哪里都能熱銷，這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于投資的需求還是很旺盛的，SOHO產(chǎn)品總價(jià)低，投資門檻低，因此受到投資者的青睞，因此，開發(fā)商需要拓寬產(chǎn)品鏈，適應(yīng)市場(chǎng)需求。

    市場(chǎng)需要什么開發(fā)商就推出什么，這是不變的規(guī)律。蘇小斌認(rèn)為，福州擁有眾多小企業(yè)，商貿(mào)市場(chǎng)，對(duì)小型寫字樓的需求旺盛，這種低總價(jià)的產(chǎn)品一般企業(yè)都能承受，因此無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)本身都是目標(biāo)客戶群體。

    寫字樓回報(bào)率遠(yuǎn)超住宅

    從投資回報(bào)率上分析，寫字樓的回報(bào)率遠(yuǎn)超過(guò)住宅。

    以金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，100平方米為準(zhǔn)，其周邊的住宅新房大約在17500元/平方米，總價(jià)175萬(wàn)元，商鋪13萬(wàn)元/平方米，總價(jià)1300萬(wàn)元，寫字樓25000元/平方米，總價(jià)250萬(wàn)，住宅的租金是以套數(shù)來(lái)算，一套100平方米的房子大約能租到3000元/月，商鋪每平方米250元，25000元/月，寫字樓每平方米180元，18000元/月。

    投資回報(bào)率=年利潤(rùn)/投資總額×100%，住宅投資回報(bào)率為3000×12/1750000=2.1%，同樣方法計(jì)算商鋪為2.3%，寫字樓為8.6%。

    通過(guò)計(jì)算可以得出寫字樓的回報(bào)率遠(yuǎn)超過(guò)住宅和商鋪，當(dāng)然前提是都能租出去，然而如今住改商被禁止后，福州中小企業(yè)對(duì)寫字樓的需求相當(dāng)旺盛。

    投資小貼士

    地段：寫字樓最關(guān)鍵要素

    蘇小斌建議投資客，購(gòu)買寫字樓最重要的要素是地段的選擇。好的地段能讓寫字樓較為順利地出租出去，升值潛力也較大。

    在地段選擇上，需看重周邊的配套資源，當(dāng)然以市中心為最佳，公司運(yùn)營(yíng)需要經(jīng)常跑行政部門、金融機(jī)構(gòu)等，市中心配套資源豐富，辦公方便，因此是投資首選。其次可以選擇CBD等項(xiàng)目聚集地，這樣的聚集效應(yīng)會(huì)慢慢形成獨(dú)立區(qū)域，慢慢成為熱點(diǎn)，未來(lái)升值潛力大。

    品牌：回報(bào)率和品質(zhì)保證

    王小英則告訴記者，品牌實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)才是選擇寫字樓投資的重要因素。品牌是高回報(bào)率和產(chǎn)品品質(zhì)的保證，如果一家企業(yè)資金組成復(fù)雜，整體資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，做的產(chǎn)品質(zhì)量沒(méi)有保證，根本別提回報(bào)率的高低了。

    而對(duì)于品牌企業(yè)，是做長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，做完一個(gè)項(xiàng)目，還有更多的項(xiàng)目，因此每個(gè)項(xiàng)目都要潛心經(jīng)營(yíng)，成為活招牌，這樣的企業(yè)做的產(chǎn)品會(huì)差嗎，寫字樓能否成功出租，品牌品質(zhì)是至關(guān)重要的，有了良好的口碑，寫字樓就不愁沒(méi)人租了。