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　　11月廣州寫字樓市場銷售出現(xiàn)井噴，根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計，11月1日-11月30日，廣州一手寫字樓（含商用公寓）共計網(wǎng)簽2194套單位，環(huán)比10月大增65.3%，網(wǎng)簽均價為19467元/平方米，環(huán)比上漲3.9%。業(yè)內(nèi)人士分析，短期內(nèi)寫字樓銷量大眾主要與近期商業(yè)地產(chǎn)特別是商用公寓項目推盤增多有關(guān)，而目前廣州寫字樓仍處于供大于求的大環(huán)境中，租金仍面臨下行壓力。

　　寫字樓仍面臨租金下行壓力

　　值得注意的是，盡管由于供應增加帶來寫字樓市場有所回暖，但迫于經(jīng)濟大環(huán)境低迷，企業(yè)擴張動力受到影響，寫字樓招租仍顯困難。近日第一太平戴維斯發(fā)布的廣州寫字樓市場報告就顯示，盡管本季度的供應量并不大，但受宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，較多的企業(yè)暫停了搬遷、擴張的計劃，市場成交較為平淡。2012年第三季度，廣州全市凈吸納量僅為13，100平方米，同時帶動全市空置率環(huán)比上行0.5個百分點，至11.3%。

　　整體經(jīng)濟環(huán)境的低迷，以及近期大規(guī)模供應的入市，使得甲級寫字樓的租金下行壓力持續(xù)加大。在2012年第三季度，全市甲級寫字樓租金環(huán)比下降1.0%至每平方米每月人民幣148.3元，比去年同期仍有2.3%的上漲。本季度，各個區(qū)域的租金均出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。其中，由于珠江新城直接面臨最大的供應壓力，租金的下降幅度亦是最大的。

　　寫字樓市場一直暗存供應過剩的隱憂，今年下半年新增供應預計達40萬平方米，大部分寫字樓新貨都集中在珠江新城CBD，其中包括廣州煙草大廈、廣州利通大廈、富力盈通大廈、廣晟國際大廈、富力盈凱廣場及高德置地廣場一期等，大量同質(zhì)化項目的出現(xiàn)對廣州企業(yè)的入駐消化能力提出了考研。

　　另一方面，政策因素也并不利好寫字樓市場，一方面廣州出臺新政對商業(yè)地產(chǎn)買家進行了限制，港澳買家和外籍買家不能再投資商鋪，而這兩個人群偏偏是高端商鋪和寫字樓項目的忠實擁躉。此外，稅收政策也于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不利，今年7月，廣州地稅局發(fā)布公告，自2012年7月1日起，廣州寫字樓（辦公用房）的土地增值稅預征率將由2%調(diào)整為3%，這對本就供應過剩的寫字樓市場是另一個不小的打擊。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，此次寫字樓成交回暖潮主要歸功于住宅市場的回暖帶來商住公寓投資價值的提升，而甲級寫字樓銷售和租賃市場實際都并未有明顯起色，未來的很長一段時間內(nèi)，仍會面臨供應過剩、租金下行的壓力。

　　商用公寓拉動寫字樓市場

　　網(wǎng)易房產(chǎn)中心數(shù)據(jù)顯示，11月廣州寫字樓市場成交量大增，主要是新貨供應增加所致。11月多個商用公寓項目大幅推新，其中不乏龍頭房企開發(fā)的熱點項目坐鎮(zhèn)。這些公寓項目普遍帶有商住兩用的特點，近期住宅市場持續(xù)回溫，無疑也傳染到了商用公寓市場銷售走紅。

　　在區(qū)域方面，郊區(qū)盤出現(xiàn)逆市井噴，成為促進寫字樓和商用公寓項目的成交增加的主要動力。番禺萬達廣場推出二期產(chǎn)品，主打50平方米左右的公寓，延續(xù)一期熱銷的勢頭，11月該樓盤集中網(wǎng)簽1400套，大幅拉動了廣州寫字樓成交量，網(wǎng)簽均價為13791元/平方米。該盤位于萬博商圈內(nèi)，未來升值潛力看好，由于面積小，絕大部分單位總價在100萬元以下，吸引了不少投資者的關(guān)注。增城的譽山國際在11月也表現(xiàn)出色，11月共計網(wǎng)簽266套，該項目目前推出了約40平方米的鉑金公寓，由于產(chǎn)品位于喜來登酒店旁，投資價值較高，同時24.8萬元/套的筍價在廣州非常罕有，網(wǎng)簽均價為6693元/平方米。

　　除了商用公寓市場的火爆，熱點超甲級寫字樓也有優(yōu)異表現(xiàn)。網(wǎng)易房產(chǎn)中心數(shù)據(jù)顯示，富力盈通大廈也錄得72套網(wǎng)簽記錄，網(wǎng)簽均價為35113元/平方米。該項目是標準豪華寫字樓配置，擁有5層豪華大堂、4.4米超高層高、18臺極速電梯以及5A智能化系統(tǒng)，更擁有多選擇性的辦公空間面積，120-2400平方米，可靈活劃分自由組合。

　　高力國際的最新市場研究報告顯示，2012年第三季度，廣州市甲級寫字樓租賃市場表現(xiàn)較上季度相比趨于平淡，租賃成交量有所下滑。但本季度廣州甲級寫字樓投資市場延續(xù)上一季的活躍狀態(tài)，市場售價繼續(xù)呈上升態(tài)勢。盡管無整棟交易成交，但富力盈凱廣場、邦華環(huán)球廣場等在售項目均有大面積整層或多層投資成交，富力盈凱開盤至今更取得銷售額逾30億元的好成績。