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    杭州商業地產近年發展很快，尤其是杭州九堡及錢江新城，可以說是目前杭州發展最迅速的區塊，而在高速發展的同時，高空置率的陰影正在逐漸籠罩這兩大區塊。

    隨著越來越多的老牌專業市場“東遷”及新市場的落戶開張，九堡迎來了大量商業投資的機會，看好這一塊未來前景的商家紛紛轉移戰場，選擇入駐這里的專業市場，搶占東部商圈。以杭州九堡新客運中心為圓心，3公里范圍內，分布著很多商業地產項目，它們有的叫“商貿城”，有的叫“市場”，但都有著極其相似的特征。

    通過調查鴻偉摩爾了解到，目前九堡很多已經開業的市場空置率頻頻創新高，而更多的市場還在不斷興建擴張。像去年11月1日開業的杭州瑞紡聯合市場，盡管開業已經數月，但是整個市場門庭冷落，經營戶的空缺讓市場只開出了1樓、3樓兩層，其余樓層的開發仍是未知數。紅星美凱龍金茂MALL雖然市場早在2009年就已建成，但是遲遲未能開業。

    “這些市場由于同質化競爭嚴重，未來幾年杭州九堡的商業空置率都將會居高不下”，鴻偉摩爾董事長—中國商業地產聯盟專家委員楊建偉先生分析道，如家居建材類有恒大國際建材家居博覽中心、紅星美凱龍金茂MALL等；服裝類有新四季青服裝大市場、玖寶精品服裝城、杭州瑞紡聯合市場；小商品類有新客站商業城、杭州東大門商品交易中心、義烏小商品城銀沙聯合市場；汽車、汽車配件則有東部國際汽車城、國際汽配用品城，其定位都是大同小異。

    杭州錢江新城作為杭州的CBD商務中心，大量的寫字樓規劃建設。據鴻偉摩爾研究數據分析，從今年起至2013年，杭州寫字樓的新增供應量將主要集中在錢江新城，占87%。屆時錢江新城片區的供應量將占到總量的49%，黃龍、武林和慶春片區則各占到16%、15%和11%，形成四強競爭的局面。

    “錢江新城的寫字樓租用市場目前處于起步階段，租金水平在2.6元/平方米/天左右，空置率更是高達35.76%，空置率為黃龍商圈的27倍，未來錢江新城寫字樓之間的競爭將非常激烈。”鴻偉摩爾董事長—中國商業地產聯盟專家委員楊建偉介紹稱，“市場對于寫字樓的吸納量將同時來源于租賃和購買自用，但新增供應量在三年內仍將大大超出吸納量，空置率由此將很有可能進一步高升。”

    無產權導致的高空置率

    九堡的這些商業項目無論規模大小，它的合同有效期都不超過20年，一般是15~20年。因為這些土地既不能劃撥也不能拍賣，開發商獲得土地只能通過租賃，而法定的租賃最長期限就是20年。既然土地是租賃的，開發商無法獲得產權證，就沒辦法銷售，只能在工程進度差不多的時候，“賣”給投資者合同約定年限內的商鋪使用權，這所謂的“賣”實際上就是“轉租”，開發商說到底就相當于“二房東”。九堡現有的不少商鋪大多都是這么產生的，這類無產權的商業，產權已出售，商場增值部分與開發商已無關系，是否會真的用心經營就是一個大大的問號，最終承擔風險的自然還是個體投資者，因此空置率一直居高不下。

    高供給量帶來的無情競爭

    商業地產的高利潤率是顯而易見的，這就促使很多開發商熱衷于開發商業項目。商場面積，動輒數十萬平方米;商業地產投資，一擲便是數十億。開發商只要拿到地就想建商場、蓋寫字樓，開發規模和數量越來越大，夸張一點形容，全國到處都是shoppingmall。加之，現在很多商業地產開發商都是由房地產商轉化而來，往往在開發過程中套用房地產開發模式。如此一來，很多商業項目盡管選址較好卻回報差。很多地產商開發的商業項目不符合實際經營者的要求，造成了買家和賣家難以交易的尷尬，大量的無效供給成為高供給量背后更為嚴峻的挑戰。另外，大量同質化投資造成的無序競爭，也使一部分有效需求游離在市場交易之外。可以說，商業地產的盲目開發和重復建設是目前商業地產市場中出現的主要問題之一。

    規劃不到位導致高空置率的出現

    不少商業地產表面看來占盡天時地利，卻一直難以興旺。究其原因，就是開發商不注重前期的整體規劃和布局，才導致了商業項目的蕭條。通常在商業地產項目規劃中容易出現的誤區主要有：規模一味求大;開發商追求利潤率，忽視功能空間的建設;定性不清，定量不準等問題。在開發之前，對項目位置、商圈、業態、市場購買力、人口、商業輻射范圍、業態品種等研究不夠，憑感覺盲目上馬。

    由于房地產開發商缺乏商業地產基本概念，缺乏現代商業經營實踐，未能真正把握現代商業整體布局的各種要素。結果，設計出來的商場往往好看不中用，造成整體布局失誤。難以形成一個經營主題明確，消費者購物方便，有較好人流商流，活力四射，流動順暢，互相促進，利于做大做強的營商環境。目前國內約有70%的商業地產項目，就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗。而由于整體布局的不合理，商業項目的空置率便一路攀升，很多商業項目處于停滯狀態，問題便隨之而來。

    通過上述分析，鴻偉摩爾想提醒眾多的開發商，商業地產的專業性很強，只有突出現代商業運作規律的整體規劃布局，才能取得好的回報。它的誘人之處就在于利潤的取得，如果大部分的投資都被空置的項目套住，整個資金的運作就會出現問題。而對已建成商業地產的轉型調整比進行一項全新商業地產的全案策劃更難。由于之前經營狀況或長期空置所造成的品牌形象不良，要重新定位、重塑形象就需要花更大的工夫。可以說，高空置率是商業地產開發的死穴。空置率過高不僅會造成資金流動的停滯，而且會影響整個市場的運作。如果空置率達到一定的界限，會由于大規模的資源浪費而牽涉到整個國民經濟的發展步伐。

    在商業地產市場中，成功的商場生意興旺一鋪難求，失敗的商場即使賤價拍賣一樣無人問津，這就是競爭的殘酷。開發商業地產不僅斗勇而且斗智，不僅要精通商業運作的各項“武藝”，還要“過五關，斬六將”才有可能化解風險取得成功。