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    從今年起到2014年，深圳將新增寫字樓項目約33個，同時，即將入市的大型商業項目數量將達19個，寫字樓和商鋪市場供應提速。

    專家分析，由于空置率壓力大增，商業地產整體租金和售價將可能出現下滑，投資客需謹慎入市，但隨著深圳經濟的發展和商業形態的進一步成熟，未來商業地產發展仍充滿機遇。

    寫字樓面臨空置風險

    一方面，寫字樓供應洪峰到來，空置率將被推高；另一方面，受宏觀經濟影響，寫字樓租賃需求以成本節約型為主，甲級寫字樓租賃需求明顯下降。看來，今年深圳的寫字樓市場不會平靜。

    中原地產數據顯示，2013年—2014年深圳將有33個寫字樓項目供應，入市體量達402萬平方米，供應洪峰將推高寫字樓空置率。其中，今年的甲級寫字樓市場將有46萬平方米新竣工，相當于2012年的4—5倍，供應量壓力大大增加。

    分析認為，供應量的壓力加上租戶承租能力下降，將導致深圳甲級寫字樓，特別是中心區租金水平較高的甲級寫字樓空置率壓力加大，原因是越來越多的租戶將傾向于續租或遷至租金較低的寫字樓。

    高力國際華南區董事總經理林國東表示，未來新增供應的持續增加將會使市場競爭更加激烈，租戶主導性會更加明顯。在市場大環境影響下，預計未來短期之內甲級寫字樓租金將面臨向下調整的壓力，而空置率會有所上升。同時，受到抑制的投資需求影響，投資市場將繼續被看淡，預計2013年寫字樓平均售價會小幅下滑。

    仲量聯行深圳商業地產部主管夏春毅認為，按目前的發展形式，經濟恢復將經歷一個緩慢的漸進過程，企業多持謹慎調整策略，因此預計萎縮的寫字樓需求將在短期內持續，回暖的步伐會比較緩慢。

    商鋪租金靠優質項目支撐

    據研究機構不完全統計，2013年—2014年深圳即將入市的大型商業項目將達19個，將增加商業面積170萬平方米以上。項目類型將以綜合體為主，兼有少量購物中心以及規模較大的社區商業。

    可以預見，未來除了城市中心商業蓬勃發展外，區域中心商業及社區中心商業也將遍地開花。我市商鋪市場的面貌將發生大的變化，同時不可避免要面對同質化競爭。

    市規土委和中原地產統計顯示，2012年，深圳商鋪市場呈現供應增加，成交減少的態勢。2012年我市批售一手商鋪40.03萬平方米，比2011年增加42.86%。隨著調控影響趨弱，市場轉暖，商業批售也漸漸增加，到年底達到高峰；而一手商鋪成交10.40萬平方米，比2011年減少15.6%。

    在價格上，去年全市商鋪成交均價為每平方米40759元，較2011年上漲27.66%。隨著城市規劃的進程，原特區外物業的價格上漲的空間和動力逐漸顯現。

    據統計，今年優質商鋪市場將有新增供應40萬平方米。仲量聯行深圳零售地產部副董事程怡分析，大量新增供應將使空置率上升，從而制約整體租金上升的空間。但優質商場的租賃會有較佳表現，將帶動整體租金升幅，支撐整體市場平穩發展。

    大量優質商鋪的入市將帶動租金上揚，然而，新商業項目入市前必然要考慮招商的壓力。有研究分析，去年受新商場入市的影響，深圳優質商鋪市場整體空置率上升1.7個百分點至4.6%。今年新竣工的商業項目為應對供應量增加、競爭加大的風險，部分住宅開發商整體出售商業項目的可能性增加。

    后市仍有新的增長點

    去年底，我市出臺的存量非住宅類物業按評估價征稅政策讓整個二手商業地產一度冰封。業內人士預計，今年第一季度二手商業物業成交仍將在低位徘徊，隨著對政策的逐漸消化，二季度可現轉機，下半年有望回升至正常水平。與此同時，二手市場的調整將給一手市場帶來短暫機會，促成部分投資轉向。

    大面積的新增供應也將帶來新的機遇。朗圖商業總經理梁杰偉認為，短短幾年內，海岸城、KK MALL、歡樂海岸等項目的相繼出現，使深圳的商業格局發生了翻天覆地的變化，隨著城市配套的逐漸完善，深圳各個區域的商業中心不斷形成，寶安、龍崗等區的商業價值將逐漸凸顯。

    高力國際華南區董事總經理林國東認為，正在發展中的蛇口港和前海深港現代服務業合作區將在激勵政策下吸引更多投資，為深圳寫字樓市場后市發展助力。