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　　近日，南寧本土一網媒論壇中爆出“小道”，稱南寧將迎來史上單次規模最大的寫字樓推盤潮。

　　消息一出，技驚四座。更猶如鯰魚般攪亂了當前“靜如止水”的寫字樓市場。

　　坊間說法是否屬實？若真如此，在懵懂中出發的南寧寫字樓——熱，能維持多久？

　　寫字樓抗跌，全世界的地產市場都是這個趨勢。正所謂波瀾不驚之下，恰是投資者蠢蠢欲動的身形。然而，早幾年，南寧不少寫字樓是賣不過住宅的，個別還出現過同地段寫字樓和住宅價格持平，甚至“倒掛”的不正常現象，令人吃驚。

　　其中的原因，業內的解釋是：好地段和好硬件組合，不一定就能成為好寫字樓。這就相當于有了好面粉和純凈水，不一定就能做出好面包。當下，過了那個只看“地段+硬件”年代，南寧寫字樓市場必須謀求全新的變革。

　　潘多拉的誘惑

　　有人說，南寧寫字樓的開發現狀其實就是一個潘多拉模仿秀。絕美的潘多拉集眾多優點于一體，充滿了對人類的誘惑。正如南寧房地產市場讓大多數人看到的是一個又一個的財富傳奇，因此只要是做地產就賺錢，在這個城市成為根深蒂固之觀念，也讓越來越多的人趨之若鶩。

　　2011年3月，南寧住宅“限購”落定。隨后，商業地產全面爆發。兩年間，尤其是商鋪，“托關系選鋪”、“通宵排隊買鋪”等現象充斥著南寧樓市。緊接著，寫字樓投資頻繁進入人們法眼。

　　3月初的調查中，記者走訪了南寧市區18家寫字樓，調查區域主要以青秀區及興寧區為主，西鄉塘及江南區也有個別寫字樓在調查范圍內。在被調查的這些樣本中，絕大多數寫字樓出租率在90%以上，有部分寫字樓出租率甚至達到了98%。

　　如此高的出租率，匹配的卻是當前南寧寫字樓大多不足2萬元/㎡的售價，以及1—3元/㎡/天（普通寫字樓）的租金。數據顯示，2011—2012年間，南寧寫字樓供應面積約17.5萬㎡，成交約15.9萬㎡，存量不足2萬㎡。

　　直觀的數據反映一個事實：南寧寫字樓市場空間很大。尤其隨著南寧青秀萬達廣場等高端寫字樓的推出，寫字樓的開發必將成為南寧地產熱點。

　　一切看上去都很美。“限購”的一紙天令也讓商業地產看上去變成了地產投資的新方向。

　　寫字樓“租售熱”的背后

　　然而，簡單做一番回顧，我們會發現寫字樓“租售熱”背后的某些相似。

　　2004～2008年，南寧寫字樓市場以地段為王，商圈成熟的寫字樓租售狀況可觀；2009～2012年中，寫字樓品質全面成為投資者選購的重要標準，更是決定租價的關鍵。當下，除了上述兩個標準外，寫字樓的定位及后期運營最為投資客所看中。

　　調查顯示，從寫字樓的消費人群來看，支撐目前南寧寫字樓銷租兩旺的勢力具有典型性。據統計，目前南寧近5年新開發寫字樓物業的購買者和承租者：65%以上為國字號相關企業+地產相關企業+金融類企業——當然，以南寧目前的經濟發展水平也只有這些類型的公司可以承擔相應的售價和租金。

　　而據南寧市住房保障和房產管理局公布的數據顯示，2012年1~12月，南寧市（含六縣）新建辦公樓批準預售面積僅為1.57萬平方米，同比下降70.87%。而業內機構的相關需求調查發現：南寧每年寫字樓的需求量超過8萬平方米。

　　結合目前南寧寫字樓市場供需比進行分析，尤其對于定位明確的甲級寫字樓，前景可期。在宏觀經濟走勢良好和政策背景下，南寧寫字樓租金水平相對全國大多數省會城市來說，仍然處于低位。因此，近幾年寫字樓租金水平將會穩步上揚。

　　對于投資客來說，尤其投資大型城市綜合體項目的寫字樓，不僅可以使資金達到保值的作用，日后租金的收益以及寫字樓的出售預期相當可期。

　　寫字樓的謀變

　　綜觀近5年來南寧寫字樓的銷售價格，記者發現，對比同一地段的住宅市場售價：從“倒掛”，到持平，再到住宅的1.3倍，甚至更多……僅從價格而言，南寧寫字樓市場的發展脈絡非常清晰。

　　從寫字樓購買人群來說，據不完全統計，截南寧已有40多家世界500強企業在南寧設立總部基地或辦事機構。2010年1月1日，中國-東盟自貿區正式啟動后，每年進駐南寧的集團化企業超過50家，各種大中小型企業更是以百計數，大幅提升了對南寧寫字樓尤其是高端寫字樓的需求。

　　數據顯示，新增的這些需求方，他們對寫字樓本身的標準越來越高，高端甲級寫字樓的需求也日益顯著。

　　事實上，在寫字樓市場大環境愈發嚴峻的背景下，不少專業運營商已經開始從單純追捧硬件過渡到對寫字樓軟實力的思考上來。

　　“過去做寫字樓項目，大家最愛掛在嘴邊上的就是地段和硬件。一旦有了這兩樣法寶，項目往往就成功了99%。”有多年商業地產管理經驗的鳳嶺一寫字樓招商負責人，對南寧寫字樓發展歷程有著深刻認知。他認為，現在，南寧寫字樓已經過了那個只看“地段+硬件”的年代。

　　“時代在變，寫字樓的標準和要求也要跟著變。”業內人士認為，當前，地段和硬件只是一個甲級寫字樓應具備的基本素質。另外，項目定位是否精準、科技智能設施應用是否廣泛、后期運營服務專業與否，都是南寧寫字樓高速發展過程中必然面臨也是亟待解決的問題。