大瀝專業市場舊改：做專業市場要將倉儲和展貿分開
- 杭州寫字樓網
- 2013/9/6 14:34:46
大瀝拿出30億元扶持“三舊”改造的消息，刺激著村組和民間資本參與舊改的熱情，如太平社區正在整合一塊約200畝的土地，欲改造成高尚住宅小區和商業街。這是目前為止，大瀝由社區主動推動的、最大規模的一個“三舊”改造地塊。
昨日，大瀝鎮專門召集經聯社和經濟社負責人，向他們解讀大瀝舊改新政，并探討如何提升集體土地經營效益。盡管沒有參加政府的推介會，廣佛機電五金城董事長劉伯琪，已開始主動研讀這一新扶持政策。
作為大瀝專業市場舊改的首吃螃蟹者，有著多年專業市場經營經驗的劉伯琪認為，這是大瀝專業市場升級的重要契機，一方面大瀝被作為南海中心城區，城市的功能越來越得到強化；另外，基于目前佛山的限貨政策及將一環高速化的收費政策，專業市場的發展已經不能走過去的路子了，“市場可以借舊改向展貿方向升級，同時真正實現物流倉儲和展貿分離。”
動力
商戶成長了 市場要變更強
一條16.5公里的廣佛路，聚集著38個各類專業市場，占地面積約274萬平方米，鋪位數量17172間，全國各地的經營戶近萬家。對于大瀝人而言，專業市場不僅是這樣一組數據，更是一種特別的“現象”：車流人流物流現金流活躍不說，廣佛路沿線大大小小的餐館酒店里，很大一部分客戶就是市場的客商，片區內不少樓盤也被市場經營戶買去。
每年春節期間，黃岐的馬路上，行人和車子顯得有些疏落，餐館里也沒那么嘈雜。“因為經營市場的人回家過年了。”劉伯琪說，大瀝專業市場的興起，也催生了多個不大不小的富翁，以廣佛機電五金城為例，大多數經營戶都有自己的工廠，有的是某些品牌的全國總代理，每年在廣交會的五金分會場，有三分之一的參展商就是廣佛機電五金城的商戶。
這樣的江湖地位得來不易。五金城物業管理公司葉先生現在還記得，2000年五金城開業時，就是依靠免租一年半的優惠，才把2000多間商鋪招滿，那時整個廣東沒多少五金專業市場，這里又地處通往粵西及廣西、海南等省必經之路，鄰近廣佛高速和廣州環城高速，這讓五金城的名氣傳遍大半個中國。
但今日五金市場的競爭就大得多了。記者在百度上搜“機電五金城”，能找到293萬個結果，“中國機電五金城、華夏機電五金城……”一個比一個名氣響。劉伯琪表示，投入運營的市場建設比較簡單，很多商鋪就是鐵棚蓋起來的，也是感受到來自外界的壓力，他于2008年啟動改造，把市場內一間戲院拆掉，建設了廣佛國際五金機電會展中心，這是當時大瀝第一座會展中心。
同年，劉伯琪還把五金城最外面的主建筑重新裝修過，并開始啟動對商鋪的改造，五金城內有12棟商鋪，他計劃每年改造1棟。“現在珠三角很多城市、地區都在新建五金專業市場，而新市場往往環境比較好，這導致不少客戶流失。”劉伯琪稱，五金城如果還是之前的鐵棚式商鋪，肯定會導致客戶不愿意裝修，那么整個市場看起來檔次就會很低，生意一旦難做客戶就會流失，我們要同客戶一起變強大。
方向
與倉儲分離走現代展貿之路
除了對原有的五金城和裝飾材料市場改造外，去年5月動工的和華環球貿易廣場高180米，位于廣佛機電五金城的斜對面，也是劉伯琪名下的廣場。劉伯琪說，和華環球貿易廣場在改造之前也是一個專業市場，建成后將分為酒店和寫字樓，打造成最為先進的專業市場。
“基于目前佛山的限貨政策及將一環高速化的收費政策，物流和市場最終肯定是要分開做的。”劉伯琪表示，由于限貨，大貨車難以進專業市場直接載貨，客戶的物流成本會增加不少；如果一環外地車進行收費，肯定也會影響到市場內的客戶，屆時整個專業市場必然要和物流分開。
和華環球貿易廣場落成后，寫字樓的客戶就可以在會展中心或專業市場展示自己的商品，在寫字樓進行電子商務運作，而把物流放到其他成本更低的地方，這樣整個市場才能良性運轉起來。
經營漢斯牌五金工具的湖南人趙訓，對于這樣的一個改造非常看好。趙訓已經在廣佛五金城經營了十多年，如今他除了有一個不小的鋪位外，還擁有1000多平方米的倉庫，而在溫州還有與人合開的一個工廠，“五金城這里就是我們的銷售中心，我每個月都要往返于大瀝和溫州。”趙訓說，他的廠每年銷售額超2個億，很大一部分是從這里交易的。
“這里的五金城名氣較大，而且是高端貨的代名詞，一些在義烏經商的人，也喜歡來大瀝這邊拿貨，這也是很多商戶愿意留在這里的原因。”趙訓說，但商戶越做越大也希望升級，像和華那樣的現代化展貿中心，就可以吸引不少這類企業設立總部。“與此同時，專業市場還可以以市場為單位，在附近成本較低交通方便的地區選點，專門建設統一的倉儲物流中心，這樣市場的經營就更為專業了。”
期盼
新政策能破解市場升級瓶頸
一個不容忽視的問題是，大瀝專業市場大多數為租地開發，涉及多個權屬單位，聯合開發存在很大難度。以南國小商品城為例，該市場占地50萬平方米，全部是租賃經聯社或者經濟社的土地，涉及到15個土地權屬單位。由于不同地塊租賃年限不同，分別在5到40年不等，投資商必然要考慮投資的回報率和時限，這也導致市場的投資密度較低。而廣佛五金城也涉及到超過4個權屬單位，租期15年的幾年來陸陸續續會到期。
這次新出臺的舊改扶持辦法，或許能真正解決這個問題。根據南海大瀝“三舊”改造扶持辦法：對于符合條件的農村集體土地權屬人，將項目土地出租給投資者改造開發，且土地租賃年限達到30年（含30年）以上至40年的獎勵2萬元/畝，租賃年限為40年（含40年）以上的獎勵3萬元/畝；土地權屬人將項目土地流轉給投資者改造開發，且土地流轉年限達到30年以上（含30年）至40年的獎勵3萬元/畝，流轉年限為40年（含40年）以上的獎勵4萬元/畝。此外對于連片開發30畝以上的土地權屬人，也有一定金額的獎勵。
“獎勵的力度還是很大的，若是能激發村組熱情的話，就能加快專業市場升級的步伐。”劉伯琪說，改造一個市場并非像賣房子賣商鋪一樣能迅速回籠資金，比如一棟專業市場的大樓要蓋起來，樓面每平方米大概要5000元，建好后需要租很長一段時間才能收回成本，這讓市場方承受著很大的資金壓力。為了鼓勵民間資本參與舊改，政策還規定投資者在明后年取得施工許可證并正式動工建設，可獲得一定城市基礎設施配套費的返還。
“我們也在同經聯社經濟社談，希望在這個政策之后，能盡快促成一些一致的思路，這樣一來專業市場的改造，才能有一些大手筆的文章出來。”劉伯琪說。
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- 來源：珠江時報