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    今年以來，廣州以商用公寓為代表的“商改住”產品大量入市。該類產品用地性質多為商業用地，使用年限只有40年，比住宅用地短了30年，其交易環節的稅費及水電費用也高于住宅產品，但依然深受購房者歡迎。

    業內人士透露，目前商業公寓占廣州新建商品房的銷售比例高達20%，在掛公寓名賣商業樓現象大行其道的背后，反映了地方政府出于土地出讓壓力與開發商之間的利益妥協。

    房企重心移至商業地產

    “我們的項目既不限購也不限貸，價格比周邊住宅還要便宜，不管是自住買家還是投資客都很喜歡我們的產品。”在位于廣州南沙區的南沙創鴻匯營銷中心內，銷售人員這樣告訴記者。

    上述項目主推商住LOFT公寓，戶型包括50平方米和70平方米的一至兩房，折后毛坯均價約為14000元/平方米。盡管其用地性質為商業用地，只有40年使用年限，且首付最低五成，但開盤當日售出近九成。

    上述項目的熱銷只是近年來商業公寓的縮影，隨著住宅市場受到限購、限貸、限售、限簽的影響，越來越多以商業公寓形式宣傳的 “商改住”產品大行其道。

    記者據中介信息不完全統計，廣州范圍內有10余個在售或即將發售的商用公寓產品，分布在天河、蘿崗、番禺、南沙等區域，總量超千套。其中，敏捷地產可謂廣州商業公寓的供應大戶，已開盤的項目有4個，即將開盤的有3個。

    中原地產項目部總經理黃韜告訴記者，據估算，商業公寓占目前廣州新建商品房銷售的比例達到20%，在珠江新城等核心區域，所占比例更高。

    “在商業公寓走俏的背后，一方面是由于廣州商住價格長期倒掛；另一方面商業公寓不受限購限貸甚至雙合同的影響，且價格較住宅產品更低，對于首次置業的年輕人而言負擔更輕，足以彌補水電費用較高的不足之處。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認為。

    被指“變相”賣住宅

    2011年1月份，北京全面叫停“商改住”項目，要求“商改住”項目不得以 “公寓”“住宅”“LOFT”“商住兩用”等含有暗示住宅居住功能的字眼作宣傳，同時強調不能以“不限購”作為宣傳賣點。

    隨后廣州跟進。當年2月，廣州市規劃局責令位于廣州環市東路的正佳東方國際廣場不得再以公寓名義銷售。此后，廣州市國土房管局查處了9個未按預售批準性質對外銷售的項目，其中大多數涉及“商改住”。

    廣州市政協委員、新城市投資控股集團董事長曹志偉曾對記者表示，無論在報建還是房產證申報上，都沒有公寓這個概念，只有住宅、辦公與商業3種明確的用途，公寓只是一個打“擦邊球”的概念，其背后反映的是房企利用商業用地“變相”賣住宅。

    黃韜表示，地方政府背負著土地出讓的任務，近年來廣州為了促進商業發展，規劃了多個新型商務或金融區，并加大了商業用地的出讓力度。

    以近年來政府大力推動的廣州南站商務區為例，記者發現，在這個定位為“現代商務、商貿服務業新都會”的區域，首個面世的項目奧園越時代主推產品仍然是商業公寓。

    “過多的商業公寓對于推動當地商業氛圍提升是不利的，不管是針對廣州南站還是未來的國際金融城，政府其實更希望廣州能有一個更純正的商務區。但對于企業而言，寫字樓的開發周期太長，除非政府能在地價上給予更大優惠，否則矛盾難以調和。”黃韜認為。