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    馳馬大廈是位于自貿區日京路上的一個爛尾多年的半吊子工程。不過記者昨天走過時，不少“老外高橋”們都在說：“照現在這個熱度，重啟項目指日可待。”據了解，園區內的寫字樓租金、園區周邊的住宅售價眼下是一天一個價，有的在不到一個月的時間里出現了翻番。

    倉庫欲改成辦公樓

    位于自貿區泰谷路上的華源國際大廈，外表看似空蕩蕩的大樓里，其實已經塞得滿滿當當。“所有的實體辦公空間已經全部租出去了。”物業部的曹旭東告訴記者。而根據公開的資料，3年前的2010年，這還是一幢單位面積售價不足3700元的辦公樓，而用不了多久，這里的租金可能就要達到這個價格。

    世邦魏理仕發布研究報告稱，今年7、8月份，外高橋寫字樓平均租金報價為2.1元/平方米/日，9月后寫字樓租金開始上漲，在9月底中國(上海)自由貿易試驗區(自貿試驗區)掛牌前后及“十一”后，出現了兩波大幅調租漲價，目前寫字樓平均租金已升至4.2元/平方米/日，一個月內租金翻倍。其中，部分寫字樓其間租金漲幅甚至超過200％。

    由于現階段咨詢寫字樓房源的客戶數成倍增長，個別自貿試驗區的寫字樓業主已停用中介，自行接待上門咨詢的客戶。而如寶鋼浦東國貿大廈、湯臣國際貿易大廈、三聯大廈等已基本滿租，有些甚至已停止對外報價。而為了拓展寫字樓的資源，一名業內人士分析，“外高橋倉庫改造成辦公樓也是有可能的！”

    小戶型一搶而空

    蘭嵩路上的住宅森蘭名佳，正好位于上海自貿區的核心受益區域，其開發商也是自貿區的最直接受益企業——外高橋股份。記者前往該樓盤探訪時，只有一開間門面的簡陋售樓處著實讓人吃驚。一位剛從里面走出來的購房者說:“太好賣了，開發商連售樓處都懶得建了。”

    “如果你外高橋股份公司里面有人，最好打個招呼，否則肯定買不到。”9月底自貿區掛牌前，項目的銷售人員這樣告訴記者。兩周之后，該樓盤踩著自貿區掛牌的點推出了二期項目，單上周的去化率就超過八成。“100多套房源，目前只剩下十幾套200平方米以上大戶型房源。此次推盤小戶型均價在3.3萬－3.4萬元/平方米，大戶型均價在3萬元/平方米。”該樓盤一名工作人員說，小戶型基本是一搶而空。

    德佑地產市場研究部監控的數據顯示，今年以來，外高橋、臨港新城、祝橋等自貿區主要相關板塊房價，均比去年有了至少10％以上的漲幅。

    投資過熱存在風險

    房價、租金的一路上漲，如果超越了一定的限度對于自貿區而言并非好事！世邦魏理仕華東區工業及物流服務部負責人羅瑾表示，“自貿試驗區掛牌后，業主期望值明顯增加。房價、租金的上漲對于并非在園區里辦公的企業影響不大，但可能會阻止一部分真正想搬遷進入自貿區開展業務的企業，畢竟現在自貿區的辦公樓價格太高了。”數據顯示，外高橋保稅區內目前最貴的寫字樓——湯臣國際貿易大廈的報價，已從原來的3.0元/平方米/日，上漲至9月底的4.5元/平方米/日，國慶長假后報價又調整至7.0元/平方米/日。而同期，區位優勢更加明顯的虹橋地區的寫字樓平均報價也僅為7.2元/平方米/日左右。

    高力國際中國調研部董事謝靖宇提醒，開發商和業主已開始押注自貿試驗區周邊的板塊和物業，這蘊含著投資過熱及過度投機的潛在風險。