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    上海市場一直是各大房企必爭之地。近年來，房企紛紛加大商業地產投資力度，上海商業地產市場項目眾多、競爭激烈。我認為，上海商業地產最需要的就是對項目的運營能力。

    上海市場競爭激烈 應對電商需走高品質經營路線

    上海商業地產市場存在兩個挑戰。

    一方面，市場競爭激烈，房企需要調整運營思路。商業地產包含眾多業態，如辦公、酒店、零售、餐飲等，這些業態各個不同，運營方法也各有特點。此外，商業地產還與金融有密切關系。這要求房企不能簡單地用傳統賣住宅的思路來賣商業，要在持續經營過程中適應市場、合理調整。即使是相對簡單的辦公樓運營，也要注重管理、業權，不能分割太多銷售，否則就會產生大量轉租轉售等難以控制的行為，不利于后續管理，這對于項目價值會產生很大的影響。

    此外，隨著商業地產項目的不斷增加，房企要做好應對措施。現在很多開發商都在上海大做商業，未來到某一天、某一個程度很可能會面臨洗牌調整。商業并不是每個人都能做好的，要有巨大的投資和運營實力；消費者也會選擇。市場調整的臨界點可能不能簡單的一概而論，但現在市區內的確也有很多的商業地產項目，在進行一些并購或調整。這就要求房產商必須扎實地做好運營，同時應不斷創新，以客戶需求為導向做好差異化運營等等。

    另一方面，電商的競爭不可忽視地將可能成為商業地產生存與發展的潛在沖擊。但是注重高品質運營的體驗型產品、尤其是高端產品可以成為發力點。電商主要對標準化、大眾化的低端產品沖擊大，但是高端、重體驗的產品并不適合在網絡上銷售。比如一些國際品牌也曾經開過網店，但是并不長久，因為產品的質量、品牌的精神文化等是一定要在實體店體驗的。

    盡管有挑戰，商業地產在上海市場仍有可為。上海作為一線城市，企業眾多、人口數量不斷上漲，市場需求巨大；同時上海人對品質有較高需求，這也是上海市場的潛力，也就給有諸多運營經驗的發展商提供了良好的機會。

    虹橋板塊潛力無窮

    大虹橋地區是上海近年來地產熱點，因其巨大潛力吸引各大房企紛紛進駐。

    虹橋有需求、有市場，本身基礎比較好，加之外圍人口導入很快，潛力巨大。同時片區內好的大型商業并不多，這是機會。我們運營能力強，香港總部與區域公司配合很好，能提供更多的經驗和資源。在辦公方面，市中心辦公成本很高，虹橋區域內高質量辦公樓稀缺，這是辦公產品的價值所在。

    虹橋交通樞紐是區域重大優勢。它凝結長三角、形成巨大的長三角城際網絡，原來到杭州要兩三個小時，現在一小時就能到，江浙地區甚至可以當天往返。虹橋機場促進了國際交流，區域內外籍人士很多，尤其是韓國、日本人等，所以日韓企對這里有認同感，更愿意在這里辦公，從而這里國際化的氛圍也將日益濃郁。此外，上海經濟的穩步發展和提升也吸引了眾多中國臺灣的企業在虹橋地區設立企業，區域內有很多的總部已經入駐，大虹橋商務區駐守上海西大門，內接上海、外接長三角、輻射東亞連接全球，優勢明顯，房企可大展宏圖。

    從事商業管理以來，我感到，做商業地產就是營造生活、營造區域。盡管在運營和管理過程中也會不斷有新的問題產生，也會有累的時候，但能在廣泛的交流中得到提升，正是商業地產的樂趣所在，而且通過良好的運作和管理持續提升項目和區域的價值，也是很有意義的一個事情。