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  日前，專業房地產咨詢公司仲量聯行公布一組數據，認為盡管增長勢頭或將有所放緩，2019年亞太地區房地產投資整體交易量預計仍將增長5%。

  仲量聯行亞太區投資部總監Stuart Crow表示：“我們正處于全球經濟上行周期的第十年，當前，投資者需應對宏觀局勢及地緣政治壓力所帶來的種種不確定因素，例如利率攀升、美中之間持續的貿易摩擦、以及英國脫歐談判造成的歐盟內部壓力等。在此背景下，與其他投資類別相比，房地產憑借其組合多樣化優勢和相對較高的回報率，或成為資本的避風港。但是，在這種上行晚周期環境下，投資者在資本退出方面變得更為挑剔和嚴謹。”

  在亞太地區，房地產需求將繼續受到強勁人口基本面的推動。到2027年，亞太地區的城市人口預計將超過4億；65歲及以上人口在未來10年內將增加1.46億。到2021年，亞太地區電子商務市場規模預計將增至1.6萬億美元。

  仲量聯行亞太區研究部總監Megan Walters博士表示：“盡管存在宏觀局勢不穩定等因素，但我們認為亞太地區仍充滿機遇，并將推動投資者和企業將視線轉移至‘抗風險行業’或者受周期性需求驅動較低的行業。”

  仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建成認為：“對中國市場來說，盡管受到中美貿易摩擦等不確定因素的影響，但基于中國市場強勁的基本面，我們相信在2019年將會繼續看到更多外資資本流向市場，尤其是一線城市。”

  仲量聯行認為，以下五大關鍵趨勢將在2019年影響亞太地區的房地產行業：

  1、“居住”類資產多元化發展

  亞太地區不斷增長的城市人口使得市場對另類資產的需求持續增長：包括學生公寓、長租公寓、養老公寓等。

  對于投資者而言，這些資產的投資收益率極具吸引力，具備長期增長前景以及投資組合多樣化機會。Crow解釋道：“鑒于這些另類資產對空間的有效利用、卓越的建筑管理以及普遍較高的初始投資收益率，其表現將跑贏傳統住宅。例如，東京的養老公寓的回報率在11%至14%之間，新加坡約為8%至12%。”

  仲量聯行大中華區另類投資總監邢一昊表示：“在中國，因不可忽略的人口結構變化和城鎮化進程的延續，長租公寓和養老公寓尤其吸引了廣大投資人的持續關注。以養老公寓為例，國內眾多險資將保險產品與養老服務結合，在開拓了創新周轉模式的同時，將不動產融入養老服務全生命周期，也為此類資產的退出機制開辟了全新的渠道。”

  2、打造靈活辦公空間以吸引人才

  企業正日益廣泛地運用共享辦公空間來促進員工創新并贏得人才爭奪戰。這種對人性化體驗的重新關注使得亞太地區的靈活辦公空間（包括聯合辦公空間和服務式辦公室）不斷增加。

  Walters博士表示：“到2030年，一些大型跨國企業在全球各地占用的商業物業資產組合中，靈活辦公空間的占比可能達到30%。這意味著市場整合將變得更為普遍——業主和開發商將開始創建自有的靈活空間產品，無論是與聯合辦公運營商共同組建合資企業，或是兼并收購聯合辦公品牌。”

  3、物流地產和數據中心的興起

  亞太地區正致力于打造全球領先的電子商務中心，這對企業建造數據存儲基礎設施以及存放實體零售商品的倉儲設施造成的壓力越來越大。

  Crow先生表示：“強勁的消費水平使得投資者對亞太地區數據中心和物流地產的興趣日益濃厚。這類資產的投資將進一步增長，且有大量資本正瞄準中國、印度和印度尼西亞等新興市場。與此同時，亞太主要城市中物流樞紐的市場規模也在增長。例如，悉尼的物流市場在2015年至2017年間增長了7倍。”

  4、轉向債務市場

  Crow先生指出，銀行收緊貸款標準為非銀行和離岸貸款機構進入市場留下空間，特別是在澳大利亞、印度和中國。因此，轉向全球離岸貸款機構的投資者激增，這些機構能夠為一些特定項目提供靈活的債務或股權解決方案。

  與此同時，機構投資者也將其投資范圍擴及房地產債務。Crow先生補充道：“債務投資是遏制投資組合風險的一種方式，越來越多投資者希望利用債務使其免受市場波動和房地產收入下降的影響。”

  5、智慧城市的發展

  隨著新加坡、日本、韓國和澳大利亞等國不斷推進智慧城市計劃，亞太地區對于建設更完備的數字基礎設施的需求持續增長，從而充分提升城市發展的效率和可持續性，極大改善居民的生活條件。

  Walters博士解釋道：“房地產科技（房地產和科技的融合）在城市的未來發展中起著關鍵作用。智慧城市受數據的高度驅動，并且智能地產開發和管理能夠實現廣泛的數據收集和分析，這兩者對于城市為不斷增長的人口創造更宜居的環境至關重要。”
  （原標題：五大因素影響2019年亞太區房地產市場 商業地產投資額將增5% 作者：徐迪）