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    7月21日，世邦魏理仕發(fā)布最新調(diào)查報告《亞洲超高層建筑的涌現(xiàn)》，指出預(yù)期將于未來五年完工的新增高層寫字樓中，中國所占的比例高達60%，而其中將有80%將來自于京上廣深以外的二線城市。這意味著未來五年全球約有47%左右的新增高層寫字樓將來自中國的二線城市。

    不過，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管超高層寫字樓供應(yīng)量不斷增加，近年中國經(jīng)濟增長放緩，對影子銀行業(yè)的控制日益嚴格，金融業(yè)對寫字樓的需求因而減少，某些城市寫字樓供大于求，其中尤以二線城市為甚。

    金融業(yè)是租戶大頭

    據(jù)報告稱，由于超高層寫字樓一般體量較大，因此在其竣工初期往往會導(dǎo)致市場供給在短時間內(nèi)驟升。然而，憑借在形象和品牌效應(yīng)、建筑質(zhì)量、地段等方面的優(yōu)勢，超高層寫字樓在第一輪租金調(diào)整結(jié)束之后會比周邊的甲級寫字樓獲取更高的租金，這個溢價一般介乎10-40%之間。

    相較而言，上海的租金溢價明顯高于臺北。據(jù)悉，臺北101的租金僅比臺北信義CBD的其它甲級寫字樓高5-10%。而上海環(huán)球金融中心的租金則比它所在的陸家嘴金融中心的其它甲級寫字樓的租金平均高出約30%，高區(qū)的租金又往往比低區(qū)的租金高出50-100%。

    世邦魏理仕研究分析表明，亞洲的超高層寫字樓的租戶組合與曼哈頓的類似，銀行和金融服務(wù)的公司租用的面積占整個亞洲地區(qū)高層寫字樓的55%。商業(yè)服務(wù)和法律服務(wù)租用16%的面積。

    高科技和電訊（TMT）公司則是租用超高層寫字樓的后起之秀，現(xiàn)在租用的面積占整個區(qū)域超高層寫字樓的11%。而在新興的金融中心的某些寫字樓，租戶組合則不盡相同。比如深圳京基100、廣州國際金融中心、北京中國國際貿(mào)易中心三期及臺北101這些寫字樓的金融租戶的比例則相對偏低。

    “筑巢引鳳”成功案例少

    不過，打算憑借超高層寫字樓“筑巢引鳳”，打造金融中心的邏輯卻并不完美，因為研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袌龅漠a(chǎn)業(yè)特征對超高層寫字樓的租戶組合有深刻的影響。

    例如，由于廣州是國內(nèi)不少大型房地產(chǎn)開發(fā)商的總部，紛紛入駐廣州國際金融中心，這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)商租用的面積與金融公司租用的面積差不多。而在北京，由于石油和能源公司是該市場的寫字樓主要租戶之一，很多石油和能源公司紛紛租用中國國際貿(mào)易中心三期作為總部。

    在首爾，當(dāng)?shù)卣�府�?guī)劃建立汝矣島商業(yè)區(qū)（YBD）作為新的金融中心。這個地區(qū)有很多高層和超高層寫字樓，但至今也未能吸引足夠多的金融和相關(guān)領(lǐng)域的租戶。

    報告指出，盡管有不少亞洲的新興國家都熱衷于采用這種“筑巢引鳳”策略，并期望在短期內(nèi)將一個城市打造成區(qū)域性甚至全球的金融中心，但目前為止通過這個戰(zhàn)略并取得成功的例子并不多。

    健康的商業(yè)環(huán)境、行之有效的法律和稅收制度、透明的市場、穩(wěn)定的政局、高效的政府、交通和電訊基礎(chǔ)設(shè)施、人力資源及當(dāng)?shù)氐穆曌u等將是比超高寫字樓更有吸引力的因素。一個明顯的對比例子是：蘇黎世、日內(nèi)瓦、盧森堡、華盛頓特區(qū)等城市都排在全球金融中心指數(shù)前20位，然而它們并沒有高于150米的寫字樓。