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　　商業地產近年來呈現出爆發式增長，但真正的風險不在同質化和泡沫，而在于散售。未來的商業地產必將進入資產管理時代，商業地產做資產精裝修是必然趨勢。

　　年初的時候，蘇州突然公布了國內惟一一個商業地產政策，對商業地產的銷售做了很多限制，這讓我們思考：商業地產的風險到底在哪里？有的人說供應量太大、太集中，有的人說運營過程中存在有很多問題。

　　在我看來，商業地產最大的風險其實是散售。為什么大家覺得有風險還要散售？道理很簡單，因為商業地產需要錢堆起來，但問題是我們沒有錢。金融產品雖然有很多，但支持商業地產的太少，所以開發商慣性的動作就是賣。

　　這樣一來，問題就出現了，一棟寫字樓很多業主同時收樓，同時在出租，結果造成小業主之間互相競價，租金馬上低下來，進而造成資產價值的大幅縮減，不能達到應有的水平。

　　有沒有解決方案？住宅在十年前大量都是毛坯房，實際上公寓都已經精裝修了，其實散賣的商業地產也必須要做精裝修。相關理念很簡單，就是客戶在買這個投資品的同時要簽資產管理協議，這樣才能夠讓資產歸屬于單一的業主，不會出現小業主之間的互相競價，我們的出租是市場化水平的出租，租金和租客能達到應有的水平。租金上去了，資產的價值自然就能上去。

　　我要強調一下，為什么叫資產精裝修？因為很多投資人都是私營企業家，對資產管理不是很理解，精裝修能夠讓大家聽明白。

　　資產精裝修不是包租。包租其實是定價和營銷手段。資產精裝修更不是統一的出租，關鍵要跟投資人產生一種法律的托管關系。說起來容易，這個實際上對資產管理公司會產生巨大挑戰，首先必須是大的投資人，小的投資人是很難接受的。

　　為什么資產管理有意義？為什么散售有問題？去年諾貝爾經濟獎獲得者研究了美國100年的股票市場漲跌，預測了2008年的金融危機，今年預測中國房地產泡沫也會出來，但愿沒有預測準。

　　這位研究者后來說，投資是非理性的，影響投資的價值波動產生偏離在短期是大概的時間，所以任何一個人想預測明天的股價都是頭腦發熱，但是在中長期的價值和價格是接近的，是趨同的。

　　顯然，這些投資品跟消費品是不同的，我們靠什么判斷？靠經驗是解決不了投資的，我們不知道什么時候買房子。當然我們可以找專家，但是到底該不該相信專家呢？任志強在中央電視臺說房價要漲，同樣一個臺，過了幾分鐘廣告之后又說房價要跌，我們該相信誰？

　　判斷商業地產的價值要看租金回報率，我們能不能用一種資產管理的形式，通過一種協議把這個管理權拿到呢？這是可行的，因為大家可以算這個簡單的賬：如果租金是5塊錢，散售的是5塊錢，我們通過資產精裝修是6塊錢，這樣只漲一塊錢，但是未來價值就產生了巨大不同，資產價值差了20%。

　　我有一個大膽的預言，未來不光公寓是精裝修的，散賣的商業地產也必須做資產精裝修。

　　投資型服務公寓是租給服務公寓的使用人，是一個月、幾個月的商務人士，而且商務人群的出資是比較高的。一個散售的酒店公寓租金可能是5000錢，但是投資型的服務式公寓可能就是7000塊錢，資產價值會差40%。但是服務式公寓沒有那么容易做，必須要有品牌的運營商，有專業的資產管理公司。這其實說明不只是寫字樓可以做資產管理、資產精裝修，服務式公寓也一樣可以。

　　商業地產有風險，最主要的是散售�，F在龍頭老大萬科已經開始做資產管理，很多開發商也都紛紛開始做資產管理，這或許能給我們很多啟發。