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    從2014年開始，杭州將迎來一個商業綜合體的開業潮。就在綜合體大規模出現在城市版圖的各個板塊時，一塊被譽為“浙江省內最具商業價值地塊”的市中心寶地已經默默進入拆遷以來的第6個年頭，這塊地，正是比鄰武林銀泰的百井坊巷地塊。

    2009年，《杭州市百井坊巷地區有機更新城市設計》完成，這塊地的出讓便一直成為備受關注的焦點。6年過去了，這塊寶地卻一直沒能成功出讓。知情人士稱，總價高和操作難度大，是這塊地遲遲未能成功找到下家的根本原因。

    拆遷歷時超過5年

    對大部分的老百姓來說，百井坊巷是武林廣場商業圈一道獨特的風景。百井坊地塊存有錢王井、基督教會天水堂、天主教堂、司徒雷登故居等具有歷史價值及時代特點的建筑。傳統的坊巷里弄，和時尚地標武林銀泰不過“一炮仗路”。

    2006年批復的武林天水規劃管理單元（XC01）控制性詳細規劃公告中，百井坊巷與中山北路交叉口的西北面一帶，已經從居住用地為主改成了商業金融業和商業兼住宅用地。

    2007年，浙江銀泰百貨有限公司一度拿下過百井坊巷C2-B06地塊，面積為5656平方米，但隨后因地塊影響周邊居民樓采光等原因被政府原價收回，這幅地塊也列入了這次改造的地塊范圍。

    2009年12月8日，下城區全面啟動了“杭州市下城區百井坊地區綜合改造工程”。根據百井坊巷綜合改造工程指揮部貼出的公告，歷經5年多的拆遷，在2014年11月20日劃上自行搬遷的句號。

    記者從現場看到，截止日期過去了兩個月，搬遷工作仍在進行，但拆除的進度明顯在加速。

    一本土地證，地價太高

    2009年，《杭州市百井坊巷地區有機更新城市設計》完成，當時規劃升級地塊占地15.44公頃。

    杭州市百井坊綜合改造工程指揮部（以下簡稱百井坊指揮部）相關負責人向錢江晚報記者展示了百井坊綜合改造工程的示意圖，記者看到，規劃用地東起鳳起路中學西圍墻、耶穌堂支弄，西到打枝弄，北到體育場路，南至百井坊巷。

    目前百井坊地塊的最終版圖已經縮減為5.2204公頃，規劃建筑面積22萬平方米。鳳起中學和喜得寶賓館所在的20多畝土地，2012年也被列入改造范圍，但這部分并未包含在22萬平方米的規劃建筑面積內。

    知情人士透露，這塊地本身的價格太高是一個重要原因。“因為這塊地的土地證只有一本，22萬平方米的面積，參照旁邊的杭州中心地塊2011年成交價1.8萬元/平方米，光是地價起碼也要40個億，一下子能拿出來這么多錢投入到商業地產里的開發商少之又少。”對于這塊地只有一本土地證，不能分拆出讓的說法，記者從百井坊指揮部得到了確認。一位國大集團內部人士說，他們也考慮過這塊地，“最后也是因為覺得貴放棄了”。

    雖是寶地，操作難度卻不小

    百井坊巷所鄰近的延安路，北有杭州大廈、國大、武林銀泰三足鼎立形成的時尚武林商圈，中有以湖濱銀泰為核心的旅游湖濱商圈，最南端是民俗文化集聚的傳統吳山商圈。武林商圈更是全城中高端百貨消費核心。

    而百井坊地塊雖然處于鬧市，卻是典型的鬧中取靜，犯了商業中的大忌。它與最繁華的延安路之間，隔著武林銀泰總店。唯一面臨的主干道是體育場路，另外兩邊的百井坊巷和中山北路的通行標準皆為雙向單車道，交通的通達性大打折扣。

    對于這樣一個藏于繁華背后的地塊來說，想要做旺必須通過商業定位和規劃設計來導入大量的人流，但偏偏周邊的道路對于人流導入性又很弱，天然的不足成為了項目潛伏的最大危機所在。

    據了解，由于這個區塊受西湖東望天際線的限制，建筑物高度不能高于85米，這又限制了將來可以拍賣土地的容積率。業內資深評論人士劉強稱：“作為政府來說，當然是容積率越高越好，但是拿地以后發現受規劃限制、方案批不出的也不是偶然事件，之前的嘉里中心就是最好的例子。”

    投入不小，回報不快

    諳熟商業地產操作的業內人士徐琦敏稱：“運營回報還是要看可售與持有部分的比例。”根據記者從百井坊指揮部了解到的情況，這塊地除了部分回遷安置用的住宅外，其他均為商業用途。這就意味著，這個項目的經濟回報將主要取決于商業定位，以及寫字樓和商鋪的配比。

    22萬平方米的建筑體量是個什么概念呢？大悅城的工程總監張會明給記者算了一本粗略的賬：對這類綜合體項目按正常開發速度算，拿地三年后項目可進入銷售回報周期。按照40億元的土地投入算，10%資金成本意味著三年資金成本約12億，地價總成本約52億元，這還不包括建造成本。

    假設將來可售部分（以寫字樓為主）占10萬平方米，那么按目前的行情，整個寫字樓部分的建造成本在8億元；余下12萬平方米做購物中心并自持，購物中心的建造成本約為18億元——建造成本兩者相加約26億元，再加上之前的52億元土地成本，總成本超過78億。而可售部分全部售罄后的回報約40億元（按目前周邊寫字樓4萬元/平方米的行情保守估算），項目要做到資金平衡幾乎不可能。

    假設將可售部分定為16萬平方米，則寫字樓部分成本約為13億，余下6萬平方米購物中心自持，建造成本約為9億元，這樣總成本約74億元。銷售寫字樓可以產生64億元回報，粗略計算的確可以通過加大可售部分比重實現資金平衡。但6萬平方米的購物中心體量，想要與周邊的杭州大廈及武林銀泰總店的商業抗衡，難度著實不小。

    如果全部自持，那么按照零售業約10%的毛利率，起碼要做到每年的銷售總額在40個億，才能勉強打平土地款的資金成本。就算是銀泰百貨杭州武林店，上半年的銷售總額也不過10.96億元。

    綜合體夾擊下突圍艱難

    除了地塊自身的條件對操作團隊的要求極高，百井坊所處的地段外圍競爭也異常激烈。有業內人士測算過，未來兩三年內，杭州將新增體量超過10萬平方米的商業綜合體近30個，其中主城區商業綜合體增量將是現存量的2.64倍。而武林商圈本身也面臨著在電商沖擊下的轉型升級。

    項目北面，杭州大廈陸續完成了4座“城”的商品定位和品牌布局；而銀泰武林店宣布和百大合并，更名為銀泰武林總店，在有限的購物環境變更下，通過加入更多體驗式服務來完成傳統百貨的升級。另一邊的國大GDA PLAZA動靜更大，也閉店升級計劃轉型成為Shopping Mall，以“高端奢侈品品牌+高端時尚餐飲品牌”為主要業態。

    百井坊面臨的競爭恐怕不僅僅是現有的幾大綜合體，新項目的啟動也使得整個板塊面臨的廝殺會更為激烈。有消息稱將由杭州大廈接手策劃實行武林廣場下沉式商業，位于武林廣場東北角的杭州中心規劃的購物中心建筑面積就有9.74萬平方米。

    “這個項目錯過了最好的出讓時機。”在劉強看來，6年前，電子商務還沒有像今天這樣來勢洶洶，杭州大廈也還沒有發展成目前的體量，這塊地在當年看起來更有想象空間。不光如此，“杭州現在的商業綜合體項目上馬太多，地鐵沿線的綜合體也會分走很大一部分的消費力，城市多極化格局和原先的單極核心不可同日而語。這個項目要做成功，必須要順應現在的綜合體去百貨化趨勢，引入大量創新的體驗式商業形態，否則要想在這樣一個區塊突圍，非常艱難。”他不無擔憂地說。

    恒隆地產或將入駐

    不過，坊間一度流傳的恒隆地產或將入住的消息在業內人士看來或許是一個利好。

    11月25日，恒隆地產有限公司助理董事梁煥添、高級經理陳文博等五人再度來到百井坊巷考察。下城區官網消息稱，“恒隆地產前期已多次來訪我區，實地考察百井坊巷地塊，對地塊拆遷進度、周邊商業氛圍、交通情況等做了深入的了解。此次來訪，恒隆高級經理陳文博表示希望將百井坊巷恒龍廣場項目打造成恒隆在內地的第十一個世界級商業項目，并明確恒隆地產商業項目將永久自持，對雙方的合作充滿信心。”

    一位曾供職于恒隆廣場的資深人士稱，恒隆廣場的操盤手法完全有別于國內地產運營商，如果他們來操盤，或許會給百井坊帶來意想不到的春天。