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　　新常態下房地產企業正在紛紛謀求轉型，多元化、互聯網、金融、智能家居、健康養老等等成為熱門話題，但我認為向制造業學習和轉型才是首要的，必須高度重視。

　　房地產雖然被歸類服務業，但其制造業特征卻比較明顯。一般第三產業提供的是無形的服務產品，但房地產企業必須先拿地，然后作為建設單位負責把房子設計并制造出來，最后把有形的產品交付給業主，這與一般服務業區別很大，與制造業倒頗為相似。當經濟進入新常態，房地產進入白銀時代，開發商向制造業學習和轉型顯得十分必要和迫切。

　　1、積極推進建筑工業化，提升制造水平。

　　建筑生產工業化在美國、日本和新加坡等工業發達國家已有近50年的發展歷史，已達到了相當高的水平，一棟住宅有一半用預制構件組裝完成，預制構件率最高達到80%以上。建筑工業化有很多優點，表現在設計簡化、施工速度快、施工質量提高、施工環境改善、勞動條件改善、資源能源節約、成本節約、建筑效果豐富、抗震性提高、可持續性提高等。2013年，萬科全國新開工產業化面積698.07萬平方米，主流項目工業化開工占比達42.37%。目前我國住宅產業化占比還非常小，但未來一定會成為主流方式，有遠見的開發商都應該積極主動參與到這一進程中來。

　　2、向制造業學習以客戶為本。

　　制造業十分重視對客戶的研究，小米手機創始人雷軍談成功經驗時很在意“參與感”三個字，“我們在網上發動過百萬人參與……你看小米按我這個改了吧，就是我設計的，這種榮譽感是他們推銷小米很重要的動力。說得直白一點，小米銷售的是參與感。”

　　再看海爾，張瑞敏于2005年9月創造性地提出了具有戰略意義的“人單合一雙贏模式”競爭模式。“人”即為員工，“單”即是市場目標，并不僅是狹義的訂單，而是廣義的用戶需求。“人單合一”即讓員工與用戶融為一體。而“雙贏”則體現為員工在為用戶創造價值的同時體現出自身的價值。原來員工聽企業的，現在變成員工聽用戶的、企業聽員工的為用戶創新的方案。

　　客戶是衣食父母，與海爾和小米相比，開發商對客戶的尊重和研究相差甚遠，開發商必須向制造業學習對客戶的態度。

　　3、向制造業學習管理。

　　在管理上房地產與制造業相比有較大差距。比如信息化管理，制造企業的信息化管理走在時代前列，可能更新換代都很多次了。以ERP（企業資源計劃）為例，制造業走過了MIS系統階段、MRP階段、MPR階段、ERP階段和電子商務的ERP等5個階段，而房地產企業引入ERP是近幾年的事，而且應用程度和水平總體不高。再比如成本管理，制造業在很多環節精確到0.5%以內，房地產能達到5%就可能不錯了。又如人才資源管理，很多優秀制造業把全世界、全國最頂尖的人才引入企業，廣納天下英才，而房地產公司除了少數外，大部分用人是不夠開放的，有較強的封閉性、地方性。再從國際化經營管理看，制造業龍頭華為、聯想、中興、海爾等早已成為國際化企業，而房地產龍頭企業的國際化進程剛剛起步，需要學習的地方很多。

　　郁亮曾說：“和中國制造業相比，地產行業太粗放了，精細化程度太低了，我們完全可以從管理要效益。”

　　4、學習制造業在低利潤水平下的生存發展能力。

　　先看幾家制造業龍頭的銷售凈利潤率情況，2013年海爾電器銷售凈利潤率為3.3%，華為是8.8%，美的為6%，聯想集團為1.87%，上汽集團為4.4%，東風汽車基本為0，格力最高達到9%，鋼鐵、造船、光伏、紡織、服裝等行業普遍虧損或維持微利，而2013年房地產行業銷售凈利潤率高達10%以上。

　　必須看到，絕大部分制造業都處于紅海之中，表現為增長緩慢、產能過剩、競爭激烈、利潤降低、價格下滑等。在嚴酷的環境中，制造企業通過加強技術創新、控制成本、提升產品品質和服務水平、貼近市場需求、發掘細分市場、增強營銷能力、開拓國際市場、實施薄利多銷策略、擴張規模等等辦法首先維持企業的生存，然后再謀求企業的進一步發展。開發商應積極主動借鑒制造業，提升自己的生存和發展能力。

　　5、向制造業學習研發。

　　研發被很多制造企業視為立企之本。“微笑曲線”表明，制造業附加值主要體現在兩端，即研發設計和營銷品牌。房地產實際上科技含量很高，人文內涵很深厚,必須加強研發。

　　先從人文社會內涵來看，開發商需要研究的范圍就非常廣闊，如主體功能區規劃和各區域規劃、新型城鎮化規劃實施對房地產影響、交通規劃與高鐵對各地房地產的影響、人口變遷對房地產的影響、房地產周期波動規律、宏觀經濟與房地產的關系、房地產稅等稅制體制改革對房地產的影響、中國房地產泡沫的成因及趨勢、保障房政策實施、房地產宏觀調控目的與手段分析、各類產業地產（文化旅游、養老養生、物流等等）分析、開發商如何在波動中可持續發展、金融大變革對房地產影響等等眾多課題，無不與房地產企業的利益和風險密切相關。

　　再從科技方面看，房地產與新能源、新材料、新技術、信息科技、環保節能、建筑科技、智能家居、智能建筑、互聯網、物聯網、住宅產業化等等自然科技與房地產關系非常密切。對各類新科技運用、信息技術和低碳技術運用不夠專業和系統的房地產公司可能有落伍的危險。

　　房地產已經不是一個簡單的傳統行業，它已經是一個需要大量人文社會理論和科學技術支撐的“知識密集型行業”、“新興科技行業”。房地產不僅是“人文產品”，也是一種“科技產品” 。

　　華為2014研發投入408億元，達到銷售額的14.2%，但目前很少有開發商愿意在研發上投入哪怕達到0.5%，開發商必須馬上建立新的思維，讓研發成為行業新的關鍵詞。（作者系民生銀行地產研究院首席研究員 馮焱東）