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開發商應成為房地產市場健康發展的推動者
——寫在新《廣告法》配套規章修訂版征求意見之際

    前不久，國家工商總局就與新《廣告法》相配套的8個部門規章修訂版向社會征求意見。其中，新修訂的《房地產廣告發布暫行規定》（征求意見稿）與之前相比，有了更具體的要求，如房地產廣告中不得含有升值或者投資回報的承諾，不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置，不得對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳等。

    有關調查結果表明，當今社會，90%以上的購房人對樓盤的第一印象來自廣告，光顧售樓處的購房者也大多是受廣告引導而來。于是，給商品住宅畫上濃濃的“彩妝”，設計一套天花亂墜的促銷廣告，往往是開發商慣用的“敲門磚”。交通便利、環境幽雅、價格便宜、設施齊全、升值無限，更成為許多房地產廣告的主要內容，而許多時候，所謂的“綠地”不過是一塊巴掌大的草地，所謂的“碧水”其實是倒滿垃圾的臭水塘。一些高檔住宅小區所承諾的“海景”“泳池”更是難見蹤影，而所謂的低“起價”最終變成了“天價”。

    虛假違法的房地產廣告侵害的是消費者的利益，開發商與購房者產生糾紛的焦點往往是開發商在售房過程中所發布的廣告、宣傳材料及相關宣傳內容。雖然這些內容法律上沒有明確能否作為開發商與購房者之間的合同內容、開發商沒有履行廣告承諾是否可以認定為欺詐，但從《廣告法》立法宗旨看，房地產開發商以效果圖等形式發布的廣告內容，應當真實、合法，不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者，理應遵循公平、誠實信用的原則。就此而言，房地產廣告所宣傳的內容，也應看作合同的一部分，應當作為合同義務來對待。房地產開發商在房屋交付后沒有履行廣告中的承諾，應當視為一種違反合同的行為。

    其實，房地產開發商的這種行為在相關法律法規中多有涉及，如《合同法》對房地產開發商這種行為就有相應的規定，即對于相關模糊條款，法律應采用對接受方有利的解釋。2003年開始實施的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》亦規定，房地產開發商有關商品房銷售的廣告和宣傳資料應當視為要約邀請。該《解釋》第三條規定，如果宣傳材料關于商品房及相關設施的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，則該宣傳資料應認定為是要約，即使出賣人的這些說明和允諾未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

    不言而喻，對大多數消費者來說，購房是他們重大的消費項目，消費者作為弱勢群體理應得到更多的關愛。目前商品房銷售推廣90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，購房者常常會碰到房地產開發商“宣傳過度”“推介不實”的情況。新修訂的《房地產廣告發布暫行規定》（征求意見稿）中所增加的內容，對進一步明確房地產廣告內容，規范開發商廣告行為，保護購房者合法權益，有著十分積極的作用。對房地產開發商而言，國家相關部門就新修訂的《房地產廣告發布暫行規定》向社會廣泛征求意見，說明今后的法律法規會更加完善、更加具體，這是法治社會發展的必然。因此，房地產開發商對此要有清醒的認識，應該看到其廣告行為不僅會受到《廣告法》《合同法》等法律的約束，還有其他部門規章的制約。作為房地產開發商，應該成為房地產市場健康發展的推動者。